Venta y compra de vivienda habitual
Compra y venta de piso
Hola rm13;
Tengo un cacao enorme con las consecuencias fiscales de la compra de un piso nuevo y la venta del antiguo que tenía. No conozco la normativa muy bien. Me explicaré;
Voy a vender un piso que compré en el 2001 por 8 millones de pesetas(más 800.000 pesetas de gastos)y que ahora venderé por 15.500.000. Al mismo tiempo, quiero comprar otro por 13.500.000 escriturados, que son 17.200.000 reales. La cancelación de la hipoteca del antiguo es de 6.200.000 pesetas. Para el nuevo tengo intención de pedir una hipoteca de 10 kilitos. Mi pregunta es; ¿Puedo justificar la reinversión en vivienda habitual -los dos pisos lo son-, o tendré que pagar incremento patrimonial? ¿Me conviene escriturar por 13.500.000 o por 13.000.000? ¿Me compensa pagar más IVA o ganancia patrimonial? ¿Cómo se realiza la operación para justificar que lo reinvierto todo y quedar exento? ¿La instalación de una cocina y el gasto que supone se comprende en las cantidades que puedo reinvertir para quedar exento? Gracias anticipadas
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Hola rm13;
Tengo un cacao enorme con las consecuencias fiscales de la compra de un piso nuevo y la venta del antiguo que tenía. No conozco la normativa muy bien. Me explicaré;
Voy a vender un piso que compré en el 2001 por 8 millones de pesetas(más 800.000 pesetas de gastos)y que ahora venderé por 15.500.000. Al mismo tiempo, quiero comprar otro por 13.500.000 escriturados, que son 17.200.000 reales. La cancelación de la hipoteca del antiguo es de 6.200.000 pesetas. Para el nuevo tengo intención de pedir una hipoteca de 10 kilitos. Mi pregunta es; ¿Puedo justificar la reinversión en vivienda habitual -los dos pisos lo son-, o tendré que pagar incremento patrimonial? ¿Me conviene escriturar por 13.500.000 o por 13.000.000? ¿Me compensa pagar más IVA o ganancia patrimonial? ¿Cómo se realiza la operación para justificar que lo reinvierto todo y quedar exento? ¿La instalación de una cocina y el gasto que supone se comprende en las cantidades que puedo reinvertir para quedar exento? Gracias anticipadas
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1 Respuesta
Respuesta de rm13
1
Primero, ¿comentarte qué no sé a que te refieres cuando me preguntas si te compensa pagar IVA o GP? los impuestos no se eligen.. ¿solo se pagan ... pero el IVA de qué?
En cuanto a los gastos de cocina que comentas, no te servirán, eso son reformas y estas no desgravan... salvo que amplíes metros de vivienda ... etc.. pero eso ya son obras mayores.
Bueno, a lo que vamos...
Las GP son la diferencia entre lo que vendes ahora el piso y el valor por el que lo compraste. Ambas operaciones suponen unos gastos que hay que tener en cuenta y ademas tu piso con el paso de los años se ha revalorizado.
Compraste en 2001 y venderás en 2005, lo has tenido 4 años. Así que los números que haremos se basaran en que comrpaste en el 2000 y vendes en el 2004 (esto es porque el programa de la renta es del 2004 ¿eh?)
Para quedar exento del impuesto por reinversión en otra vivienda que sera la habitual, deberás reinvertir TODO lo obtenido en la venta (15.5 kilos) en el nuevo piso. Solo en este caso de reinversión te podrás descontar de la Venta la hipoteca que te quedaba pendiente (6.2 kilos) y obtendrás el importe que estas obligado a reinvertir para quedar exento del impuesto 15'5 - 6'2 = 9'3 kilos
Si reinviertes esos 9'3 kilos en el piso nuevo NO PAGARAS NADA A HACIENDA... y ademas al estar exento, si tanto la venta del piso como la compra del nuevo se hacen en el mismo año NO DEBERÍAS NI DECLARAR LA OPERACIÓN
Pero según lo que comentas es que del nuevo querrás tener una hipoteca de 10 kilos, así que si el nuevo vale 13.5, en este solo invertirías 3.5 kilos en lugar de los 9'3
Entonces estarías solo exento en la parte proporcional en que reinviertes... es una regla de tres
DATOS (en Euros)
Valor compra 52.889,07
Compra actualizada: 57.247,13
Venta: 93.156,88
Hipoteca pendiente: 37.262,75
A reinvertir: 55.894,13
Valor piso nuevo: 81.136,63
En base a estos números, tus Ganancias Patrimoniales serán 93.156,88 - 57.247,13 = 35.909,75 y en principio pagarías el 15 % que son 5.386,46
Al solicitar exención por reinversión si reinviertes los 55.894,13 NO PAGARÍAS NADA
Para quedarte con hipoteca de
60.101,21 del piso nuevo como este vale 81.136,63, resulta que SOLO reinvertiras 21.035,42 y pagaras por la parte que no reinviertes.
Con la regla de tres calculamos la parte proporcional a la inversión que quedaría exenta del impuesto y se la descontaremos a las GP... sobre ese resultado pagaras el 15%
Lo que debes reinvertir (55.894,13) es a tus GP (35.909,75) como lo que realmente reinviertes (21.035,42) a la POR (base exenta) que es : 13.514.42
Si a tus GP (35.909,75) le restamos la parte exenta 13.514,42 te queda la parte NO exenta de 22.395,33 sobre la que pagaras el 15 % que son 3.359,30
Si quieres hacer más cálculos invirtiendo otras cantiddades en la regla de tres deberás sustituir los 21.035,42 por el importe que desees.
Ufff vaya rollo te h esoltado... Espero haberme explicado bien, y, si no tienes más consultas.
En cuanto a los gastos de cocina que comentas, no te servirán, eso son reformas y estas no desgravan... salvo que amplíes metros de vivienda ... etc.. pero eso ya son obras mayores.
Bueno, a lo que vamos...
Las GP son la diferencia entre lo que vendes ahora el piso y el valor por el que lo compraste. Ambas operaciones suponen unos gastos que hay que tener en cuenta y ademas tu piso con el paso de los años se ha revalorizado.
Compraste en 2001 y venderás en 2005, lo has tenido 4 años. Así que los números que haremos se basaran en que comrpaste en el 2000 y vendes en el 2004 (esto es porque el programa de la renta es del 2004 ¿eh?)
Para quedar exento del impuesto por reinversión en otra vivienda que sera la habitual, deberás reinvertir TODO lo obtenido en la venta (15.5 kilos) en el nuevo piso. Solo en este caso de reinversión te podrás descontar de la Venta la hipoteca que te quedaba pendiente (6.2 kilos) y obtendrás el importe que estas obligado a reinvertir para quedar exento del impuesto 15'5 - 6'2 = 9'3 kilos
Si reinviertes esos 9'3 kilos en el piso nuevo NO PAGARAS NADA A HACIENDA... y ademas al estar exento, si tanto la venta del piso como la compra del nuevo se hacen en el mismo año NO DEBERÍAS NI DECLARAR LA OPERACIÓN
Pero según lo que comentas es que del nuevo querrás tener una hipoteca de 10 kilos, así que si el nuevo vale 13.5, en este solo invertirías 3.5 kilos en lugar de los 9'3
Entonces estarías solo exento en la parte proporcional en que reinviertes... es una regla de tres
DATOS (en Euros)
Valor compra 52.889,07
Compra actualizada: 57.247,13
Venta: 93.156,88
Hipoteca pendiente: 37.262,75
A reinvertir: 55.894,13
Valor piso nuevo: 81.136,63
En base a estos números, tus Ganancias Patrimoniales serán 93.156,88 - 57.247,13 = 35.909,75 y en principio pagarías el 15 % que son 5.386,46
Al solicitar exención por reinversión si reinviertes los 55.894,13 NO PAGARÍAS NADA
Para quedarte con hipoteca de
60.101,21 del piso nuevo como este vale 81.136,63, resulta que SOLO reinvertiras 21.035,42 y pagaras por la parte que no reinviertes.
Con la regla de tres calculamos la parte proporcional a la inversión que quedaría exenta del impuesto y se la descontaremos a las GP... sobre ese resultado pagaras el 15%
Lo que debes reinvertir (55.894,13) es a tus GP (35.909,75) como lo que realmente reinviertes (21.035,42) a la POR (base exenta) que es : 13.514.42
Si a tus GP (35.909,75) le restamos la parte exenta 13.514,42 te queda la parte NO exenta de 22.395,33 sobre la que pagaras el 15 % que son 3.359,30
Si quieres hacer más cálculos invirtiendo otras cantiddades en la regla de tres deberás sustituir los 21.035,42 por el importe que desees.
Ufff vaya rollo te h esoltado... Espero haberme explicado bien, y, si no tienes más consultas.
Hola rm13
Me has aclarado bastante el tema, ponía lo de si me compensaba pagar más iva o gp, porque el que me vende el piso que voy a comprar me deja elegir escriturar por 13 o por 13,5 kilos. Creía que en la cantidad por la que compro el piso, a la hora de desgravar las ganancias patrimoniales se podían incluir el iva y los gastos, es decir, que se sumaban a los 13,5 las 945.000 del iva más notario registro y demás, pero por lo que me dices me temo que no. Muchas gracias por tu respuesta, de rollo nada, cuanto más extensa mejor para neófitos como yo
Me has aclarado bastante el tema, ponía lo de si me compensaba pagar más iva o gp, porque el que me vende el piso que voy a comprar me deja elegir escriturar por 13 o por 13,5 kilos. Creía que en la cantidad por la que compro el piso, a la hora de desgravar las ganancias patrimoniales se podían incluir el iva y los gastos, es decir, que se sumaban a los 13,5 las 945.000 del iva más notario registro y demás, pero por lo que me dices me temo que no. Muchas gracias por tu respuesta, de rollo nada, cuanto más extensa mejor para neófitos como yo
Gracias rm13, me has sido de gran ayuda.
Otra vez,
Si el hecho de comprarte el piso te origina unos gastos de notario, escrituras, es decir esas 945.000 SI QUE TE LAS PUEDES DESGRAVAR...
Perdona que insista en cuanto a lo que comentas del IVA...
Lo que no entendía era cuando comentabas qué era mejor si pagar iva o GP
En cuanto al IVA... vuelves a comentar que las 945.000 del IVA notario etc... ¿el IVA de QUE? ¿De las facturas? ¿Pues claro que te sirve...
Solo se paga IVA explícitamente cuando el piso es nuevo... cuando el piso es de 2ª mano se paga otro impuesto, pero ambos desgravan Y NO TIENEN NADA QUE VER CON LAS GP
Pero me has liado cuando deicas lo de IVA o GP
Vaya... otro rollo...
Bueno, si no tienes más consultas no olvides FINALIZAR y PUNTUAR la respuesta
Si el hecho de comprarte el piso te origina unos gastos de notario, escrituras, es decir esas 945.000 SI QUE TE LAS PUEDES DESGRAVAR...
Perdona que insista en cuanto a lo que comentas del IVA...
Lo que no entendía era cuando comentabas qué era mejor si pagar iva o GP
En cuanto al IVA... vuelves a comentar que las 945.000 del IVA notario etc... ¿el IVA de QUE? ¿De las facturas? ¿Pues claro que te sirve...
Solo se paga IVA explícitamente cuando el piso es nuevo... cuando el piso es de 2ª mano se paga otro impuesto, pero ambos desgravan Y NO TIENEN NADA QUE VER CON LAS GP
Pero me has liado cuando deicas lo de IVA o GP
Vaya... otro rollo...
Bueno, si no tienes más consultas no olvides FINALIZAR y PUNTUAR la respuesta
