Compra-venta pisos / Hacienda
Dado lo enrevesado del caso que os expongo a continuación, agradezco de antemano vuestra atención.
Compré un piso hace cuatro años por 15 M de pesetas, por el que he estado desgravando ha hacienda.
En Noviembre del 2004, mi banco me concedió una línea de crédito para pagar las arras de otro piso (4M).
En enero del 2005 he vendido mi anterior piso por 26.3M, teniendo una ganacia patrimonial de 11.3M
Con estas ganancias, he cancelado la linea de crédito de 4M, he amortizado 9M del nuevo piso y he realizado reformas por un coste de 2.5M.
Tengo muchas dudas de como presentar todo esto a hacienda.
Mi idea es la siguiente:
1) Declarar en el 2004 únicamente los pagos de la hipoteca de mi anterior piso.
2) Declarar la ganancial patrimonial de 11.3 M y, por otro lado, las reinversiones en:
- Amortización hipotecaria de: 9M
- Devolución linea crédito arras: 4M
- Rehabilitación nuevo piso: 2.5M
Con esto, la ganacia patrimonial quedaría absorbida por las reinversiones, pero tengo varias dudas:
1) ¿Debería declarar los pagos realizados en el 2004 por las arras aun cuando hayan sido con financión ajena? En ese caso, no podría volver a declararlos en el 2005 y perdería ese importe de la reinversión o podría diferirlo al año siguiente para compensar la ganancia patrimonial.
2) ¿Puedo desgravar por esos 2.5M millones para rehabilitación de vivienda?
En el peor caso, declarando en el 2004 los 4M de arras, pierdo desgravación, y en el 2005, con unas ganancias patrimoniales de 11.3M, solo reinvierto 9M, con lo cual deberé pagar a hacienda bastante dinero.
Compré un piso hace cuatro años por 15 M de pesetas, por el que he estado desgravando ha hacienda.
En Noviembre del 2004, mi banco me concedió una línea de crédito para pagar las arras de otro piso (4M).
En enero del 2005 he vendido mi anterior piso por 26.3M, teniendo una ganacia patrimonial de 11.3M
Con estas ganancias, he cancelado la linea de crédito de 4M, he amortizado 9M del nuevo piso y he realizado reformas por un coste de 2.5M.
Tengo muchas dudas de como presentar todo esto a hacienda.
Mi idea es la siguiente:
1) Declarar en el 2004 únicamente los pagos de la hipoteca de mi anterior piso.
2) Declarar la ganancial patrimonial de 11.3 M y, por otro lado, las reinversiones en:
- Amortización hipotecaria de: 9M
- Devolución linea crédito arras: 4M
- Rehabilitación nuevo piso: 2.5M
Con esto, la ganacia patrimonial quedaría absorbida por las reinversiones, pero tengo varias dudas:
1) ¿Debería declarar los pagos realizados en el 2004 por las arras aun cuando hayan sido con financión ajena? En ese caso, no podría volver a declararlos en el 2005 y perdería ese importe de la reinversión o podría diferirlo al año siguiente para compensar la ganancia patrimonial.
2) ¿Puedo desgravar por esos 2.5M millones para rehabilitación de vivienda?
En el peor caso, declarando en el 2004 los 4M de arras, pierdo desgravación, y en el 2005, con unas ganancias patrimoniales de 11.3M, solo reinvierto 9M, con lo cual deberé pagar a hacienda bastante dinero.
1 Respuesta
Respuesta de rm13
1
Me parece que te sale humo por la cabeza ¿no?
Sin más complicaciones decirte que en 2004 NO DEBES declarar nada del nuevo piso ni de los pagos... ya que no has vendido en ese año.
Ante hacienda solo debes declarar cuando VENDES y no lo haces hasta enero de 2005 así que sera para la declaración que harás en mayo de 2006 ¿OK?
Para la renta de 2004: deberás desgravarte tu hipoteca normal y corriente porque a 31 de diciembre sigues teniendo piso.
De los pagos al otro piso no debes informar puesto que la segunda vivienda no desgrava...
Para la renta de 2005
Es efectivamente cuando VENDES y por lo tato cuando obtienes esas Ganancias que comentas 11.3 M (que sepas que serán menores puesto que tanto la venta como en su día la compra ocasionan gastos y hay que descontarlos)
Sobre esas GP (11.3 M) es sobre lo que se paga a hacienda el 15%
Pero si solicitas exención por reinversión deberás invertir en el nuevo piso TODO lo que has obtenido de la venta (26.3). solo en el caso de reinversión te podrás descontar la hipoteca que te quedara pendiente en el momento de la venta(9).
El importe que deberás reinvertir en el piso nuevo sera de 26.3 - 9 = 17.3... para quedar exento del impuesto.
Pero veo que tu solo has pagado 4 así que pagaras a hacienda por lo que no reinviertes (17.3 - 4 = 13.3) proporcionalmente a tus GP (11.3)
**decirte que tienes un plazo de 2 años para la reinversion, asi que como estamos en el 2005 si te ha quedado pasta podrias reinvertir mas.
En resumen,
Tus GP son 11.3 y "deberias" pagar el 15% que son casi 1'7 M
Si reinviertes venta -hipoteca = 17.3 NO PAGARÍAS NADA A HACIENDA
Si has reinvertido solo 4 kilos, se calcula la parte proporcional con una regla de 3 y obtenemos la parte exenta que luego descontaremos de las GP
Lo que debes reinvertir (17.300.000) es a tus GP (11.300.000) en la misma proporción que lo que realmente inviertes (4.000.000) a la parte exenta que es 2.612.716
De tus GP (11.300.000) descontamos la parte que te quedaría exenta por la reinversión de los 4 kilos 2.612.716 y obtenemos la parte proporcional NO exenta 8.687.284 sobre la que pagaras el 15 %, o sea, 1.303.092
Que tengas en cuenta que solo he puesto que has reinvertido los 4 kilos, pero luego tienes que incluir TODO lo que pagues del piso nuevo hasta 31.12.2005
Espero haberte aclarado tus dudas, y si no tienes más consultas, puntúa la respuesta.
Sin más complicaciones decirte que en 2004 NO DEBES declarar nada del nuevo piso ni de los pagos... ya que no has vendido en ese año.
Ante hacienda solo debes declarar cuando VENDES y no lo haces hasta enero de 2005 así que sera para la declaración que harás en mayo de 2006 ¿OK?
Para la renta de 2004: deberás desgravarte tu hipoteca normal y corriente porque a 31 de diciembre sigues teniendo piso.
De los pagos al otro piso no debes informar puesto que la segunda vivienda no desgrava...
Para la renta de 2005
Es efectivamente cuando VENDES y por lo tato cuando obtienes esas Ganancias que comentas 11.3 M (que sepas que serán menores puesto que tanto la venta como en su día la compra ocasionan gastos y hay que descontarlos)
Sobre esas GP (11.3 M) es sobre lo que se paga a hacienda el 15%
Pero si solicitas exención por reinversión deberás invertir en el nuevo piso TODO lo que has obtenido de la venta (26.3). solo en el caso de reinversión te podrás descontar la hipoteca que te quedara pendiente en el momento de la venta(9).
El importe que deberás reinvertir en el piso nuevo sera de 26.3 - 9 = 17.3... para quedar exento del impuesto.
Pero veo que tu solo has pagado 4 así que pagaras a hacienda por lo que no reinviertes (17.3 - 4 = 13.3) proporcionalmente a tus GP (11.3)
**decirte que tienes un plazo de 2 años para la reinversion, asi que como estamos en el 2005 si te ha quedado pasta podrias reinvertir mas.
En resumen,
Tus GP son 11.3 y "deberias" pagar el 15% que son casi 1'7 M
Si reinviertes venta -hipoteca = 17.3 NO PAGARÍAS NADA A HACIENDA
Si has reinvertido solo 4 kilos, se calcula la parte proporcional con una regla de 3 y obtenemos la parte exenta que luego descontaremos de las GP
Lo que debes reinvertir (17.300.000) es a tus GP (11.300.000) en la misma proporción que lo que realmente inviertes (4.000.000) a la parte exenta que es 2.612.716
De tus GP (11.300.000) descontamos la parte que te quedaría exenta por la reinversión de los 4 kilos 2.612.716 y obtenemos la parte proporcional NO exenta 8.687.284 sobre la que pagaras el 15 %, o sea, 1.303.092
Que tengas en cuenta que solo he puesto que has reinvertido los 4 kilos, pero luego tienes que incluir TODO lo que pagues del piso nuevo hasta 31.12.2005
Espero haberte aclarado tus dudas, y si no tienes más consultas, puntúa la respuesta.
Respuestas rápidas y muy muy exactas. Dando cantidades concretas y ajustadas al caso. Me ayudará mucho. Ya te contaré que me dice el asesor fiscal. Un saludo rm13.
La respuesta es muy buena, pero quiero precisarte un poco más el tema. Del nuevo piso tengo un porcentaje del 65%, y mi novia el otro 35% por lo que las cantidades que amortize, solo contarán como el 65%.
La cantidad total amortizada es de 4M (arras) más 6M (amortización hipoteca nueva una vez vendido mi piso), más aprox 2M de hipoteca anual durante el 2005. Esto es total entre los dos. Así el total amortizado es de unos 12M aprox. del cual me correspondería el 65%, es decir unos 8M para redondear.
Así, siguiendo tus cálculos no reinvierto 17.3 - 8 = 9.3 y al 15% de gravamen me quedarían a pagar 1.36M (durante los dos años siguientes).
Por supuesto, mi novia que no tiene GP, se podrá desgravar el total restante de 12M al 35% = 4,2M (sin superar el límite de desgravación).
¿Es así o me equivoco en algún cálculo?
Muchas gracias de nuevo.
La cantidad total amortizada es de 4M (arras) más 6M (amortización hipoteca nueva una vez vendido mi piso), más aprox 2M de hipoteca anual durante el 2005. Esto es total entre los dos. Así el total amortizado es de unos 12M aprox. del cual me correspondería el 65%, es decir unos 8M para redondear.
Así, siguiendo tus cálculos no reinvierto 17.3 - 8 = 9.3 y al 15% de gravamen me quedarían a pagar 1.36M (durante los dos años siguientes).
Por supuesto, mi novia que no tiene GP, se podrá desgravar el total restante de 12M al 35% = 4,2M (sin superar el límite de desgravación).
¿Es así o me equivoco en algún cálculo?
Muchas gracias de nuevo.
¡Veo que lo has entendido!
He calculado bien tus GP y no son 11.300.000, serán unos 10.064.000 puesto que el piso que compraste hace 4 años por 15 kilos, según el programa de hacienda ahora vale 16.236.000 ¡Tampoco hemos incluido los gastos ¿eh?!
¿OK?
Así que con la inversión que realmente has hecho hasta 31-12-05:
En el 2004 4 kilos
En el 2005 6+2
Total 12 kilos, el 65% serian 7.800.000
Recordemos que debías reinvertir 17.3 M.
Si nos vamos a la regla de 3:
17.300.000 es a 10.064.000
Lo que 7.800.000 a base exenta
La base exenta serian 4.537.526. Si la descontamos de las GP obtendríamos la BASE NO EXENTA 5.526.474 por la que pagarías el 15 % que serian 828.971 aprox...
Lamento decirte que tu novia solo se podrá desgravar hasta el tope que son 9015 E así que se perderá todo el exceso porque no se puede pasar al siguiente año.
Permíteme recomendarte que acudas a un asesor fiscal para este tema, porque a lo mejor cabria la posibilidad de que reinviertas tu todo para no pagar y luego dejar de desgravarte por la hipoteca que la pague ella hasta que os pongáis al día en cuanto a los porcentajes ¿me explico?)
Pues que si tu pagas los 12 kilos en lugar de los 8 que te tocarían por porcentajes, si los pagaras todos (los 12) para quedar exento, luego
Que pague solo ella la hipoteca (y se la desgrave ella sola) hasta que se compaginen otra vez los porcentajes... y a partir de ahí te vuelves a seguir desgravando
Esto ultimo se me acaba de ocurrir pero no se si es del todo factible por lo que te recomiendo lo del asesor fiscal.
Estaré por aquí por si cuando acudas al asesor me quisieras comentar lo que os ha dicho y así poder saber (ahora ya tengo curiosidad) si seria factible esa propuesta.
Ah, y no olvides puntuar la respuesta.
He calculado bien tus GP y no son 11.300.000, serán unos 10.064.000 puesto que el piso que compraste hace 4 años por 15 kilos, según el programa de hacienda ahora vale 16.236.000 ¡Tampoco hemos incluido los gastos ¿eh?!
¿OK?
Así que con la inversión que realmente has hecho hasta 31-12-05:
En el 2004 4 kilos
En el 2005 6+2
Total 12 kilos, el 65% serian 7.800.000
Recordemos que debías reinvertir 17.3 M.
Si nos vamos a la regla de 3:
17.300.000 es a 10.064.000
Lo que 7.800.000 a base exenta
La base exenta serian 4.537.526. Si la descontamos de las GP obtendríamos la BASE NO EXENTA 5.526.474 por la que pagarías el 15 % que serian 828.971 aprox...
Lamento decirte que tu novia solo se podrá desgravar hasta el tope que son 9015 E así que se perderá todo el exceso porque no se puede pasar al siguiente año.
Permíteme recomendarte que acudas a un asesor fiscal para este tema, porque a lo mejor cabria la posibilidad de que reinviertas tu todo para no pagar y luego dejar de desgravarte por la hipoteca que la pague ella hasta que os pongáis al día en cuanto a los porcentajes ¿me explico?)
Pues que si tu pagas los 12 kilos en lugar de los 8 que te tocarían por porcentajes, si los pagaras todos (los 12) para quedar exento, luego
Que pague solo ella la hipoteca (y se la desgrave ella sola) hasta que se compaginen otra vez los porcentajes... y a partir de ahí te vuelves a seguir desgravando
Esto ultimo se me acaba de ocurrir pero no se si es del todo factible por lo que te recomiendo lo del asesor fiscal.
Estaré por aquí por si cuando acudas al asesor me quisieras comentar lo que os ha dicho y así poder saber (ahora ya tengo curiosidad) si seria factible esa propuesta.
Ah, y no olvides puntuar la respuesta.
