Inversión vivienda

El precio de la vivienda ha frenado su caída y empieza a estabilizarse, el cambio en la legislación sobre la desgravación por compra de vivienda habitual puede modificar esa tendencia a principios del 2011. Los bancos y cajas tiene una amplia oferta de vivienda de segunda mano que necesitan vender urgentemente para sanear sus balances, eso puede hacer que el 2011 sea un año de estancamiento del precio por el exceso de oferta.
El mero hecho de hacerse la pregunta de si en 4 ó 6 años puede vender al mismo precio de compra indica que no es una buena inversión.
Hay muchas variables que no incluye su pregunta, por ejemplo, el destino de la compra, si será su primera vivienda, si la destina al alquiler, segunda vivienda, si necesita PGH para su adquisición. Esas variables pueden determinar si es o no una buena inversión.

Tiene usted toda la razón, por lo que procedo a especificar.
Lo de vender en 4 o 6 años es por la siguiente razón...
Soy funcionario en madrid y hasta dentro de ese plazo no podre ir destinado a mi tierra ( canarias), he calculado que el coste en el alquiler en 5 años podría ascender en unos 40.000 euros.
--Si sera mi primera vivienda y al comprar antes de enero de 2011 podre desgravar.
--No se que es pgh, pero se hipotecara con unas condiciones relativamente buenas, con un diferencial 0,49 y pocas más vinculaciones.
--Moralmente es una vivienda que me encanta, pero quiero ceñirme un poco al tema económico.

Bien, con esta información, deberá usted valorar, varios aspectos, el primero calcular la cuota que tendrá su PGH (préstamo garantía hipotecaria) y compararla con el alquiler que paga ahora (entiendo que ahora vive en alquiler) esta no debe diferir mucho. Durante los 4 ó 6 primeros años prácticamente no va a amortizar capital de su pgh y sólo pagará intereses, por lo tanto, cuando vaya a vender tendrá que amortizar prácticamente la totalidad del principal de ese pgh, aun así, dependiendo de la situación del inmueble la operación puede salirle rentable económicamente. Pero, aparte del aspecto económica también está el personal, si verdadermente esa vivienda es de su agrado.
En cuanto a las condiciones económicas debería preguntar más, y apresurarse en la decisión final, que quedan pocos días para final de año.

He meditado mucho lo económico, ya que en alquiler de los próximos 5 años asciende a 40.000 euros aproximadamente y eso si que serán relativamente perdidos y prefiero perderlos en intereses para mi hipoteca que destinarlos a un alquiler sin fondo.
Ahora lo que me preocupa es saber si el precio se ajusta a una buena compra según la tasación .
¿O el porque? ... La tasación no sirve como fiel referencia, teniendo encuenta que esta ya esta valorando la zona, calidades, valores de venta en la zona, servicios, etc...
Pensando estrictamente en la inversión en si, reconozco que es algo que ya se vera a largo plazo, pero quiero centrarme en su precio y como pudo saber si es el precio justo y si existe alguna forma más fiable que la tasación para descubrirlo.
Gracias

Para poder decirte algo concreto, necesitaría saber algo más acerca de la vivienda que compras.
Esta en el centro, afueras,.. es piso, ¿casa?
Desde luego esta muy ajustado el precio de vivienda y la tasación.
Tasación no es igual precio ni mucho menôs.
Es algo orientativo.

Tiene usted toda la razón, por lo que procedo a especificar.
Lo de vender en 4 o 6 años es por la siguiente razón...
Soy funcionario en madrid y hasta dentro de ese plazo no podre ir destinado a mi tierra ( canarias), he calculado que el coste en el alquiler en 5 años podría ascender en unos 40.000 euros.
--Si sera mi primera vivienda y al comprar antes de enero de 2011 podre desgravar.
--No se que es pgh, pero se hipotecara con unas condiciones relativamente buenas, con un diferencial 0,49 y pocas más vinculaciones.
--Particularmente es una vivienda que me encanta, pero quiero ceñirme un poco al tema económico.
--Supongo que la tasadora ya ha tenido en cuenta los detalles de la zona, servicios etc...
No obstante las características son un chalet de 1000 metros cuadrados de parcela, con 180 m2 de casa, con piscina, trastero y garaje, año construcción 2003, a unos 38 km del centro de madrid, aunque pertenece a toledo ya que es por la localidad de illescas.
No se que más datos puedo aportarle.
Un saludo y gracias

Si se plantea comprarse una casa debe de ser desde la convicción de que la va a disfrutar durante un tiempo más bien largo, si pretende que termine siendo una inversión.
Le recomiendo que la compre si es una casa que le gusta, que crea que va a estar cómodo en ella, y disfrútela y olvídese de lo demás; y con el tiempo será una inversión; pero dentro de un tiempo largo, pues mi humilde opinión es que los precios seguirán bajando, y puede que esa misma casa a lo mejor dentro de dos o tres años esté por debajo un diez por ciento por debajo de su precio actual; pero claro, si usted está de alquiler y ahora no compra, seguirá con ese alquiler para al final comprarse una casa, y lo que se ahorre por retrasar su compra lo perderá con el alquiler: son muchos los factores que pueden aconsejar o desancosejar al compra de una vivienda, y casi todas muy personales.
El entrar en si el precio de tasación es justo, razonable,,,,,,,, o vete tu a saber qué, en estos momentos no lo saben ni los tasadores. Y en cuanto al tiempo para que esto se recupere, es muy difícil saberlo.
Por eso le recomiendo que compre desde la convicción de lo que le propongo; que mire si le gusta verdaderamente, que va a estar a gusto en ella y si decide comprar, disfrútela procurando no fijarse si sube o baja el precio, pues al fin y al cabo de lo que se trata en esta vida es de disfrutar con lo que se tiene, y lo demás es de tontos.
Un consejo para que termine siendo una buena inversión: estudie bien la zona en la que se ubica la vivienda que quiere comprar, cual es el entorno, sus servicios e infrastructuras, medios de transporte, colegios, polideportivos, etc; es algo que muchas veces pasamos por alto; además si no conoce la zona, no está demás pasar en distintas horas distintos días (vecinos escándalos, bares de copas, pregunte a vecinos si el bar de abajo pone terraza en verano, ruidos de vehículos y tráfico, en definitiva, todo aquello que pueda amargarle la tranquilidad de su casa y que el vendedor no le contará ni borracho); no tenga pereza, pásese y a lo mejor se evita algún disgusto en el futuro.
Por curiosidad, ¿en qué zona tiene pensado comprar?
Reciba saludos cordiales.

Buenas noches,
Creo que ha dado usted en el clavo... creo que es una respuesta más que coherente, ya que mi intención real no es invertir para ganar dinero, sino para disfrutar ya que es un chalet de 800 metros de parcela con 190 de casa y a 38 km de madrid centro (localidad de yeles, cerca de illescas, parla, griñon, etc..), a demás me doy por satisfecho solo con poder vender dentro de unos 5 años en lo mismo que me cuesta, ya que soy de canarias y terminare regresando en un tiempo, ya se que tengo que pagar unos 25 mil euros de gastos, pero bueno, teniendo en cuenta que el alquiler de un piso, durante 5 años me supone unos 40 mil euros, la opción de disfrutar la casa sin pensar en si sube o bajan los precios es la mejor inversión de vida.
No obstante me gustaría saber el porque no es fiable la tasación para saber si se compra a un precio bueno, ya que supuestamente estos ya tienen en cuenta la zona, servicios, calidades, valores medios de la zona, etc...
Muchas gracias.

No quiero decir que no sean de fiar; solo digo que no le garantiza nada en cuanto a que sea una inversión buena; luego también, puede haber diferencias entre diversas tasaciones, más o menos suculentas.
Además piense en lo que pensarán los que compraron hace tres años o cuatro de su tasación de aquel entonces; si ahora quieren vender, ¿cuánto habrá bajado desde entonces?
Así que la tasación debe de ser un referente y además importante.
Pero creame, yo estoy muy satisfecho de mi casa actual, es un sitio donde puedo estar tranquilo y de la que disfruto, y para mí es lo que ahora más valoro.
En cuanto a la zona no la conozco y no le puedo decir.
Otra pregunta, solo por curiosidad; ¿A quién compra? Particular, promotor, banco, ¿con intermediación de inmobiliaria?

YO lo vi en una página de internet en una inmobiliaria en 350.000 euros, pero como conozco la zona, pase un día por allí, lo vi y pregunte personalmente al propietario y me dijo que lo vendía en 275000 euros, entré lo vi y me encantó, le hice una oferta de 250.000, pero me dijo que de ninguna forma, que podía llegar hasta 260000 y sin amueblar (por cierto, muebles muy caros)... vamos que de forma educada me dijo que o hasta 260 o que nada de nada. Finalmente he aceptado y ya he hecho la tasación, que marca los 275000 que el curiosamente pedía en un principio. Solo nos falta firmar prácticamente.
Lo que no entiendo es como la inmobiliaria pretendía pedir casi 100 mil euros más, aunque ya se que por pedir...
Yo creo que compro muy bien, pero claro... eso se vera con el tiempo, de momento disfrutare de la vivienda.

Es lo mejor que podrá hacer, disfrutar, y lo que disfrute de su vivienda, si está cómodo en ella, piense, que eso no tiene precio.
Y en cuanto a la inmobiliaria, de verdad, que se ha pasado cuatro pueblos, pretendiendo semejante ganancia; ¿Se lo comentado al vendedor?, es como si tuvieran algo en contra de él.
Me alegro por usted, de que este contento de su compra, y ya sabe, a disfrutar.
Por cierto, si no tiene notaría y va a firmar en Madrid capital, le puedo recomendar una notaría, en la que seguro le tratarán muy bien.

Ufff... vaya pregunta! Siento decírtelo, pero vaya marrón que me has soltado, jajaja.
Intentaré ayudarte. Que el valor de tasación esté por debajo del precio de compra, es buena señal ya que se supone que estás comprando por debajo del valor de mercado.
Pero claro, piensa que son "solo" 13.000 euros la diferencia y que tampoco es mucho dinero.
Hasta aquí es toda la explicación objetiva que te puedo dar. Ahora empieza mi opinión, lo subjetivo.
Este final de año el precio de la vivienda se está manteniendo y no ha seguido bajando debido a que el estado está pensando (ya que aun no se ha aprobado) quitar la desgravación por compra de vivienda habitual y por cuenta vivienda. Yo creo que esto ha servido para incitar al público a comprar y lo que ha frenado la caída del precio de la vivienda.
Por lo tanto, si esto es así, el año que viene, cuando el Estado quite la desgravación o decida no hacerlo, la gente ya no tendrá motivo para lanzarse a comprarse una vivienda y se lo tomará con más calma lo que hará que el precio de la vivienda siga descendiendo (aquí ya si que no me mojo si será mucho o poco).
Yo te aconsejo que si te compras una casa que sea para vivir en ella, no como inversión para luego venderla y sacarla pasta, ya que la cosa no está ahora como para jugar y en 5 o 6 años no creo que le ganes dinero, pero tampoco que pierdas, así que no creo que te compense.
Y el otro consejo que te doy es que si piensas comprarte una casa en los próximos meses que sea antes de final de año, ya que la desgravación del Estado puede suponer unos 40.000 euros a lo largo de la vida de la hipoteca y si nos la quitan se notará bastante.
Espero haberte más o menos orientado, aun que te recuerdo que prácticamente todo es mi opinión.
Si necesitas cualquier cosa solo tienes que decírmelo.

En definitiva y teniendo en cuenta que hay un margen de error evidente, ¿creo qué usted quiere decir que el precio es aceptable? Ya que la tasadora ya ha tenido en cuenta la zona, los servicios, características, etc... etc... y posiblemente haya tenido en cuenta la crisis actual... que ya no es como antes que se hipertasaba.
Es un comentario muy completo, ya que ha tenido en cuenta lo objetivo y lo subjetivo, por lo tanto me ha sido de gran ayuda, sobre todo porque refuerza lo que yo más o menos pensaba.
Finalmente si que voy a comprar, pero NOOOO pensando en que voy a ganar dinero, si no que voy a disfrutar varios años como mínimo de una gran casa y ademas espero no perder dinero cuando decida venderla y creame que me doy por satisfecho con NO perder, ya que no es poco.
Si finalmente la vendo en ese periodo y consigo venderla en lo mismo que me costo, lo considerare un éxito, ya que si sigo de alquiler, dentro de 5 años tendré 40.000 euros menos y ninguna propiedad, pero si compro posiblemente tenga 60.000 euros menos pero una gran casa, y si me equivoco me gustaría que me lo dijese,
je je, un saludo y 260 mil gracias.

No tiene que ver el precio de tasación con el de mercado. El precio de compra es menor y usted debe valorar si el piso le gusta mucho o no. ¿Qué va a sueceder en cuatro o seis años? Quien lo sabe...

Independientemente de si es una buena inversión o no,
¿Cómo puedo saber si el precio se ajusta a un buen precio de mercado? Supuestamente la tasadora esta teniendo en cuenta la zona, los servicios, precios medios de venta en la zona, calidades, características, como así se detalla en cada tasación por escrito, ¿por qué entonces la tasación no tiene nada que ver? ¿Qué referencia puedo usar para saber si el precio se ajusta al valor que pide el propietario?

Las tasaciones son muy relativas, y más hoy en día. No son una garantía de precio. Si te sirve de ejemplo, yo tengo en venta una casa tasada hace poco en 450.000 euros, y la vendo por 375.000 euros... y por ahora no la he vendido. El mercado anda muy mal, y lo peor es que parece que va a peor.
Es mejor estudiar el mercado de la zona, los precios de ventas realizadas en la zona, y estar por debajo de ese precio.
Y sobre todo el porqué compras. Si es tu casa ideal, si se ajusta a lo que deseas y si está en buenas condiciones... si está en la zona que más te gusta para vivir, si se ajusta al precio que te puedes permitir sin ahogarte... entonces será una buena compra. Si lo haces por invertir, entonces busca precios de saldo que poco a poco irán apareciendo más. Aunque no es un mercado recomendable para invertir.

El precio de venta es el precio que tu vas a pagar por el piso.
El valor de tasación, es el valor real de mercado del piso que vas a comprar.
Si el valor de compra es menor que el valor de tasación (valor de mercado) es que es una buena compra. El banco a la hora de dar una hipoteca se fija en el valor de tasación.
La caída del precio de la vivienda se ha frenado, pero no se ha detenido. Así pues, augurar lo que puede pasar en los próximos 4 ó 6 años, con la que está cayendo, es complicado.