Costes de urbanización y otros inherentes
El otro día me resolviste una duda sobre una segregación de una parcela que me vendían.
Me recomendaste que fuera al ayuntamiento y que me informara así como que fuera al registro y obtuviera una nota simple de la parcela matriz.
Ya me pasé por el ayuntamiento y me dicen que se puede segregar esa zona, de hecho ya han emitido un certificado del estudio de detalle. El promotor me dice que la próxima semana va a hacer una escritura publica de parcelación, después con el banco repartirá la parte proporcional de hipoteca a cada parcela, y después dice que firmaremos las escrituras de la compra de esa parcela pudiendo cancelar esa hipoteca en tu presencia si se paga la parcela o subrrogarla si la hipotecas. ¿Supongo qué será normal y que se hará a menudo? (Soy novato en estos menesteres)
Hoy he pasado por el registro y me han dado la nota simple de la parcela matriz, tiene una carga de hipoteca (como ya me dijo el promotor), pero tiene ademas otra carga que dice así "AFECTA AL PAGO DE LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN Y OTROS INHERENTES A LA REPARCELACIÓN, COMO CARGA REAL, LA CANTIDAD DE ---?" El promotor me dice que cuando se segregue esta carga se reparte de forma proporcional en las parcelas y que es una carga normal que existe siempre, ¿es esto cierto? No nos inspira mucha confianza, ¿al final repercute sobre cada parcela unos 13.000?, me dice que esa carga desaparece al año, o así, cuando el ayuntamiento vea que las calles está terminadas y en buen estado, y que para ello el promotor ha tenido que dejar un aval bancario y que si no se terminan las calles que el ayuntamiento recurre a este aval para terminar las calles.
Necesitaría que me informaras, si es posible sobre esa carga, si es normal y en la compra tiene que estar reflejada y que conssecuencias en un futuro puede tener.
Me recomendaste que fuera al ayuntamiento y que me informara así como que fuera al registro y obtuviera una nota simple de la parcela matriz.
Ya me pasé por el ayuntamiento y me dicen que se puede segregar esa zona, de hecho ya han emitido un certificado del estudio de detalle. El promotor me dice que la próxima semana va a hacer una escritura publica de parcelación, después con el banco repartirá la parte proporcional de hipoteca a cada parcela, y después dice que firmaremos las escrituras de la compra de esa parcela pudiendo cancelar esa hipoteca en tu presencia si se paga la parcela o subrrogarla si la hipotecas. ¿Supongo qué será normal y que se hará a menudo? (Soy novato en estos menesteres)
Hoy he pasado por el registro y me han dado la nota simple de la parcela matriz, tiene una carga de hipoteca (como ya me dijo el promotor), pero tiene ademas otra carga que dice así "AFECTA AL PAGO DE LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN Y OTROS INHERENTES A LA REPARCELACIÓN, COMO CARGA REAL, LA CANTIDAD DE ---?" El promotor me dice que cuando se segregue esta carga se reparte de forma proporcional en las parcelas y que es una carga normal que existe siempre, ¿es esto cierto? No nos inspira mucha confianza, ¿al final repercute sobre cada parcela unos 13.000?, me dice que esa carga desaparece al año, o así, cuando el ayuntamiento vea que las calles está terminadas y en buen estado, y que para ello el promotor ha tenido que dejar un aval bancario y que si no se terminan las calles que el ayuntamiento recurre a este aval para terminar las calles.
Necesitaría que me informaras, si es posible sobre esa carga, si es normal y en la compra tiene que estar reflejada y que conssecuencias en un futuro puede tener.
Respuesta de jemilio
2
Vamos a ver a lo que te puedo responder.
Si el dueño o promotor está haciendo una parcelación, y tiene una hipoteca, es normal que haga una segregación de lo que tiene vendido y que el banco reparta la hipoteca y que se asigne el importe proporcional a cada una de las parcelas segregadas. Con ello tu parcela tendrá una hipoteca, o no la tendrá si pagas al contado y el banco cancela la hipoteca correspondiente a tu parcela el día en que firmes la compraventa.
Se hace en dos escrituras, pero seguidas. En la primera, el banco cancela la hipoteca, y en la segunda tu compras la parcela libre de cargas (sin hipoteca).
También es normal que cuando se hace una nueva urbanización, haya un reparto de los costes entre las parcelas afectadas. Se decide hacer una urbanización, se proyecta, se calculan los costes y se reparte el importe entre todos los propietarios, dando los plazos para los pagos correspondientes. Por ello tu parcela responderá del pago de los gastos de urbanización proporcionales.
De ahí que te digan que quedarán por pagar unos 13.000. Efectivamente, la carga desaparecerá cuando se hayan pagado o hecho todas las obras de urbanización: aceras, calles, acometidas de luz y agua, y todo lo demás. Pero el responsable del pago serás tu cuando compres la parcela, si hay cantidades pendientes de pago.
Si hay un aval por medio, puede ser que sea porque el mismo promotor es el urbanizador (es dueño de las parcelas y al mismo tiempo es el encargado de realizar todas las obras de urbanización) y ha tenido que depositar en el ayuntamiento un aval por el importe de todos los gastos. Aval que el ayuntamiento puede ejecutar. Pero no creo que el aval sea del 100% de los gastos.
Debes volver al ayuntamiento y enterarte de como está todo. Puesto que si compras, y el promotor no acaba con la urbanización o no paga al ayuntamiento los costes, tu serás el responsable del pago, junto con los otros vecinos propietarios.
Te puedo decir de casos en que los compradores han dicho que retenían el importe de los gastos para pagarlos ellos al ayuntamiento.
No se si te he aclarado las cosas, o te he liado un poco más.
Si el dueño o promotor está haciendo una parcelación, y tiene una hipoteca, es normal que haga una segregación de lo que tiene vendido y que el banco reparta la hipoteca y que se asigne el importe proporcional a cada una de las parcelas segregadas. Con ello tu parcela tendrá una hipoteca, o no la tendrá si pagas al contado y el banco cancela la hipoteca correspondiente a tu parcela el día en que firmes la compraventa.
Se hace en dos escrituras, pero seguidas. En la primera, el banco cancela la hipoteca, y en la segunda tu compras la parcela libre de cargas (sin hipoteca).
También es normal que cuando se hace una nueva urbanización, haya un reparto de los costes entre las parcelas afectadas. Se decide hacer una urbanización, se proyecta, se calculan los costes y se reparte el importe entre todos los propietarios, dando los plazos para los pagos correspondientes. Por ello tu parcela responderá del pago de los gastos de urbanización proporcionales.
De ahí que te digan que quedarán por pagar unos 13.000. Efectivamente, la carga desaparecerá cuando se hayan pagado o hecho todas las obras de urbanización: aceras, calles, acometidas de luz y agua, y todo lo demás. Pero el responsable del pago serás tu cuando compres la parcela, si hay cantidades pendientes de pago.
Si hay un aval por medio, puede ser que sea porque el mismo promotor es el urbanizador (es dueño de las parcelas y al mismo tiempo es el encargado de realizar todas las obras de urbanización) y ha tenido que depositar en el ayuntamiento un aval por el importe de todos los gastos. Aval que el ayuntamiento puede ejecutar. Pero no creo que el aval sea del 100% de los gastos.
Debes volver al ayuntamiento y enterarte de como está todo. Puesto que si compras, y el promotor no acaba con la urbanización o no paga al ayuntamiento los costes, tu serás el responsable del pago, junto con los otros vecinos propietarios.
Te puedo decir de casos en que los compradores han dicho que retenían el importe de los gastos para pagarlos ellos al ayuntamiento.
No se si te he aclarado las cosas, o te he liado un poco más.
Hola de nuevo.
Me has aclarado el tema de la segregación e hipoteca, pero sigo teniendo dudas con la carga que afecta a los gastos de urbanización.
Creo que como bien has dicho el promotor es el encargado de realizar las obras de urbanización.
Permíteme hacer una reflexión para ver si me he enterado: En la nota simple viene reflejados los "gastos de urbanización y otros inherentes", eso quiere decir que esos gastos no se han liquidado, y todo aquel que compre esa parcela heredará esos gastos.
¿Sabes si hay alguna manera de liquidar esa deuda para que no pase al comprador? El promotor me dice que es normal y que no se puede quitar, pero por lo que me dices parece que me quiere liar.
<div>¿Supongo que los gastos indicados en la nota simple) son frente al ayuntamiento?</div>
Mañana iré al ayuntamiento para ver si me pueden ayudar, hoy cuando estuve me dijeron que una persona era la gestionaba los avales, puesto que el promotor había solicitado que se le devolviera la parte proporcional de aval de las obras que ya había ejecutado, pero le dijeron que no.
Muchas gracias por tu atención y ayuda.
Me has aclarado el tema de la segregación e hipoteca, pero sigo teniendo dudas con la carga que afecta a los gastos de urbanización.
Creo que como bien has dicho el promotor es el encargado de realizar las obras de urbanización.
Permíteme hacer una reflexión para ver si me he enterado: En la nota simple viene reflejados los "gastos de urbanización y otros inherentes", eso quiere decir que esos gastos no se han liquidado, y todo aquel que compre esa parcela heredará esos gastos.
¿Sabes si hay alguna manera de liquidar esa deuda para que no pase al comprador? El promotor me dice que es normal y que no se puede quitar, pero por lo que me dices parece que me quiere liar.
<div>¿Supongo que los gastos indicados en la nota simple) son frente al ayuntamiento?</div>
Mañana iré al ayuntamiento para ver si me pueden ayudar, hoy cuando estuve me dijeron que una persona era la gestionaba los avales, puesto que el promotor había solicitado que se le devolviera la parte proporcional de aval de las obras que ya había ejecutado, pero le dijeron que no.
Muchas gracias por tu atención y ayuda.
Una aclaración, si el agente urbanizador es el ayuntamiento, la deuda es con el ayuntamiento, que es el que irá urbanizando la zona. Si el agente urbanizador es el promotor, éste es responsable ante el ayuntamiento del acabado de la urbanización, y tendrá que presentar al ayuntamiento un aval (el aval es una garantía bancaria que garantiza que el promotor acabará las obras), que el ayuntamiento podrá ejecutar en caso de que el promotor no acabe las obras. Si ejecuta el aval, será el ayuntamiento el que las acabe.
Voy a responderte en el mismo orden. Ya me ha quedado claro que el promotor es también el urbanizador.
Es correcto que en la nota simple se ponga "gastos de urbanización y otros inherentes". Esta carga no desaparecerá hasta que el ayuntamiento notifique al registro que puede quitar la carga. Y con el funcionariado hemos topado. Eso de que se quitará al año es ser muy, muy muy optimista, pero se quitará. Te lo aclaro, acaban las obras, se notifica al ayuntamiento, los técnicos visitan las obras, las inspeccionan, dan el visto bueno, pasan el informe a otro, el otro se lo piensa, ... hasta que llega al abogado ... después al concejal de urbanismo,... después al alcalde ..., al notario ... y al registro.
Si hubiera una deuda con el ayuntamiento (no es el caso), tu podrías retener el dinero y pagar al ayuntamiento las cuotas pendientes.
Si el promotor es el urbanizador, entonces te tienes que asegurar de que el promotor acabará las obras de urbanización. En el ayuntamiento te informarán del plazo que tiene para terminar las obras y de si tienen garantizado el acabado de las obras (el aval entregado y en vigor).
Yo no creo que el ayuntamiento le devuelva o deje que se cambie el importe del aval entregado, por ello si todo está correcto, yo compraría la parcela con tranquilidad (sabiendo que el ayuntamiento se hará responsable de que toda la obra se termine en el plazo acordado).
Voy a responderte en el mismo orden. Ya me ha quedado claro que el promotor es también el urbanizador.
Es correcto que en la nota simple se ponga "gastos de urbanización y otros inherentes". Esta carga no desaparecerá hasta que el ayuntamiento notifique al registro que puede quitar la carga. Y con el funcionariado hemos topado. Eso de que se quitará al año es ser muy, muy muy optimista, pero se quitará. Te lo aclaro, acaban las obras, se notifica al ayuntamiento, los técnicos visitan las obras, las inspeccionan, dan el visto bueno, pasan el informe a otro, el otro se lo piensa, ... hasta que llega al abogado ... después al concejal de urbanismo,... después al alcalde ..., al notario ... y al registro.
Si hubiera una deuda con el ayuntamiento (no es el caso), tu podrías retener el dinero y pagar al ayuntamiento las cuotas pendientes.
Si el promotor es el urbanizador, entonces te tienes que asegurar de que el promotor acabará las obras de urbanización. En el ayuntamiento te informarán del plazo que tiene para terminar las obras y de si tienen garantizado el acabado de las obras (el aval entregado y en vigor).
Yo no creo que el ayuntamiento le devuelva o deje que se cambie el importe del aval entregado, por ello si todo está correcto, yo compraría la parcela con tranquilidad (sabiendo que el ayuntamiento se hará responsable de que toda la obra se termine en el plazo acordado).
Muchas gracias por la respuesta, yo creo que esta respuesta se merece un par de estrellas a mayores de las 5.
Vuelvo a agradecerte tu ayuda, nos has dejado las cosas muy claras.
Un saludo y hasta pronto..
Vuelvo a agradecerte tu ayuda, nos has dejado las cosas muy claras.
Un saludo y hasta pronto..
