Compra de piso
Hola.
Estoy en conversaciones para la compra de mi primera vivienda. Ya lo tenemos localizado, se trata de un piso que está nuevo, de segunda mano pero tiene menos de un año y no ha sido habitado.
En una primera conversación (con la inmobiliaria), me dijeron que para beneficiarme de alguna subvención VPO, escriturarían el precio del piso a un valor más bajo del que me piden. El resto del dinero se lo tendría que pagar en 'negro' al vendedor. El piso tiene 90 m2. El propietario actual tiene una hipoteca, a la cual me podría subrogar o bien, me han dicho que si no me conviene el propietario se haría cargo de ella.
Soy primerizo en todo esto, quería saber que ventajas e inconvenientes tendría esta operación (sobre todo lo del dinero negro).
¿Es una práctica habitual?.
El piso incluye garaje, ¿el precio del garaje se incluye en la 'operación' para la subvención del piso?.
¿Hasta dónde llegan las funciones de la inmobiliaria? ¿Qué tipo de gestiones me podrían hacer?.
¿Me podrías explicar un poco lo de la subrogación? Quiero decir, si me quedo con esa hipoteca, tendré que cubrir unos gastos ¿?. Si quiero pagar esa hipoteca con un banco distinto, aparte de que dicho banco me la acepte, también acarrerá gastos. ¿Se puede cambiar el tipo de hipoteca / negociar de nuevo el tipo de interés en la subrogación?.
Un saludo y muchas gracias.
Estoy en conversaciones para la compra de mi primera vivienda. Ya lo tenemos localizado, se trata de un piso que está nuevo, de segunda mano pero tiene menos de un año y no ha sido habitado.
En una primera conversación (con la inmobiliaria), me dijeron que para beneficiarme de alguna subvención VPO, escriturarían el precio del piso a un valor más bajo del que me piden. El resto del dinero se lo tendría que pagar en 'negro' al vendedor. El piso tiene 90 m2. El propietario actual tiene una hipoteca, a la cual me podría subrogar o bien, me han dicho que si no me conviene el propietario se haría cargo de ella.
Soy primerizo en todo esto, quería saber que ventajas e inconvenientes tendría esta operación (sobre todo lo del dinero negro).
¿Es una práctica habitual?.
El piso incluye garaje, ¿el precio del garaje se incluye en la 'operación' para la subvención del piso?.
¿Hasta dónde llegan las funciones de la inmobiliaria? ¿Qué tipo de gestiones me podrían hacer?.
¿Me podrías explicar un poco lo de la subrogación? Quiero decir, si me quedo con esa hipoteca, tendré que cubrir unos gastos ¿?. Si quiero pagar esa hipoteca con un banco distinto, aparte de que dicho banco me la acepte, también acarrerá gastos. ¿Se puede cambiar el tipo de hipoteca / negociar de nuevo el tipo de interés en la subrogación?.
Un saludo y muchas gracias.
1 Respuesta
Respuesta de jobeta
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Algunas respuestas:
El hecho de realizar una parte en negro es algo que interesa al vendedor para declarar menos plusvalías pero que hará que tu solo te puedas desgravar la parte de vivienda comprada de forma oficial (te ahorraras el ITP de la parte en negro que es un 7% pero te dejaras de desgravar esa parte en la renta con porcentajes del 15 al 25%) Ademas si un día te vendes el piso pagaras por incremento patrimonial por la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra (escriturado)
Respecto a la subrogación, tiene unos costes que en principio son inferiores a la hipoteca nueva, pero es algo que en tu bancio te asesoraran mejor y te harán números sobre el coste. Es muy importante ver las condiciones de la hipoteca a la que te subrogas (especialmente tipo de interés y comisiones por cancelación parcial o total)
El hecho de realizar una parte en negro es algo que interesa al vendedor para declarar menos plusvalías pero que hará que tu solo te puedas desgravar la parte de vivienda comprada de forma oficial (te ahorraras el ITP de la parte en negro que es un 7% pero te dejaras de desgravar esa parte en la renta con porcentajes del 15 al 25%) Ademas si un día te vendes el piso pagaras por incremento patrimonial por la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra (escriturado)
Respecto a la subrogación, tiene unos costes que en principio son inferiores a la hipoteca nueva, pero es algo que en tu bancio te asesoraran mejor y te harán números sobre el coste. Es muy importante ver las condiciones de la hipoteca a la que te subrogas (especialmente tipo de interés y comisiones por cancelación parcial o total)
Muchas gracias por la contestación.
Una aclaración, por favor.
En alguno de los bancos que he visitado, me han dicho (sobre lo del dinero negro y el precio que escriture el vendedor) que tenga cuidado en que no escrituren el piso en un valor demasiado bajo, si dicho valor es más bajo de lo que le correspondería según el catastro el notario en el momento de la escritura me lo advertiría y después hacienda me haría pagar la sanción correspondiente.
Mi pregunta es: ¿Cuál sería el valor mínimo para escriturar el piso según el catastro?, me han dicho que se calcula con el valor catastral del piso aplicándole un 1,68. ¿Me puedes explicar eso? ¿Me puedes poner un ejemplo con esto?.
Saludos.
Una aclaración, por favor.
En alguno de los bancos que he visitado, me han dicho (sobre lo del dinero negro y el precio que escriture el vendedor) que tenga cuidado en que no escrituren el piso en un valor demasiado bajo, si dicho valor es más bajo de lo que le correspondería según el catastro el notario en el momento de la escritura me lo advertiría y después hacienda me haría pagar la sanción correspondiente.
Mi pregunta es: ¿Cuál sería el valor mínimo para escriturar el piso según el catastro?, me han dicho que se calcula con el valor catastral del piso aplicándole un 1,68. ¿Me puedes explicar eso? ¿Me puedes poner un ejemplo con esto?.
Saludos.
El precio depende un poco de la zona y del año de revisión del valor catastral. Por ejemplo en Barcelona se valora una donación de vivienda multiplicando por 2 o 2,5 el precio del valor catastral. Pero eso depende mucho de la zona. Lo que el notario advertirá y hacienda te puede investigar, es si el precio es exageradamente bajo. Entonces pensara que has pagado con dinero negro y mirara a ver de donde lo has sacado. Respecto al ITP, depende de quien lo gestione (Comunidad Autónoma, Ayuntamiento,...) si consideran que el precio es muy bajo lo pueden revisar y hacerte pagar la diferencia de impuesto (que es el 7%)
