Pasos para tramitar una herencia.

Mi padre murió hace más de 10 años y no había realizado testamento. Todavía no hemos hecho los tramites de la herencia. Los interesados somos 3: mi madre (cónyuge en régimen de gananciales) y 2 hijos (42 y 38 años). Los bienes a heredar son una vivienda y un garaje que tenía en gananciales con mi madre, y unas tierras en Salamanca que mi padre recibió en herencia y de las cuales somos herederos mi hermana y yo. Quiero saber que necesitamos hacer para escriturar las tierras, y para que podamos hacerle una cesión a mi madre de lo que nos corresponde de la vivienda y del garaje a mi hermana y a mí, y así no tener que escriturar.