Usufructo
Hola, mi cuñada ha vendido una finca que heredó de su padre, el cual dejó en sus ultimas voluntades como usufructuaria universal a mi suegra y en caso de venta de alguna de las fincas que se debería abonar en concepto de usufructo un 10% del importe de venta. Mi cuñada se niega a otorgar ese 10% a mi suegra. ¿Cuál es paso a seguir y donde reclamar?
Respuesta de El Fede
1
La pregunta que hace, o su planteamiento, es demasiado extraño.
Prácticamente es imposible que esa venta se haya podido llevar a cabo.
Yo le aconsejaría que solicitara una nota en el registro de la propiedad.
Estos registros son públicos, así que se la darán, y así podrá ver qué transferencias se han efectuado, porque tal y como lo plantea, y por otras razones, es imposible que su cuñada pueda haber vendido esa finca sin que su suegra firmara nada.
Y las ventas se hacen ante notario y los notarios velan muchísimo por la legalidad.
Y esto no cuadra.
1º- ¿Esa finca era solo de su padre? ¿Cómo llegó a ser propietario? Porque si fue comprada en el matrimonio, y estaban casados en gananciales, la mitad de la finca es de su suegra.
Aparte del usufructo (que luego lo analizaré).
Por tanto, su suegro podría dejar en herencia su 50% de la finca, pero el otro 50% es de su suegra. El marido no puede disponer en testamento de lo que no es suyo.
2º- Me extraña que pusiera en el testamento que el usufructo se podría compensar con un 10%.
Eso no es legal.
El usufructo varía con la edad del usufructuario.
Tiene el usufructo del 100%. Pero a mayor edad, menor es el valor del usufructo.
Se cvomienza con un valor del 70% si el usufructuario tiene 20 años.
Con el paso de los años se va reduciendo ese 70%, y Solo cuando llega a los 80 años, el valor del usufructo se ve reducido hasta el 10%.
Esto es por Ley.
Por tanto, su suegro no puede dictar en testamento algo que va contra la ley.
Y desde luego, el notario no lo admitiría. Nunca redactaría ni intervendría en ese testamento.
La ley es la que marca (por la edad) el 10% o el tanto por ciento que sea . No el testador.
3º- Al fallecer su suegro, hay que aceptar ante notario su herencia para poder hacerse dueño.
Si no se acepta ante notario, no puedes inscribir la finca en el registro de la propiedad.
No la has aceptado.
No es tuya.
Por tanto, si no es tuya, no puedes venderla.
Tan fácil como todo esto.
Y desde luego, para que el notario redactara escritura otorgándole la propiedad de esa finca, sería por herencia.
Por testamento.
Y los testamentos hay que respetarlos.
Jamás un notario se "saltaría" ese detalle.
Y en la escritura ha de reflejarse que por herencia pasa a ser propietaria de tal finca, y que sobre esa finca pesa un usufructo.
Y eso debe constar en el registro de la propiedad.
Porque a "priori" es imposible pues esa venta sin la firma de su suegra.
Claro que hay una posibilidad.
Le pongo el ejemplo de un piso, que es más claro, para que lo entienda bien.
Imaginemos que una persona recibe en herencia un piso.
Pero el usufructo de ese piso lo tiene una persona.
Pues la compra-venta se puede hacer, pero el comprador ha de respetar ese ufucructo.
Por tanto, puede pasar a ser propietario del piso, pero el usufructuario puede seguir disponiendo del piso.
Viviendo en él, o alquilándolo a quien guste y quedándose con las rentas.
El comprador para poder disponer del piso ha de esperar al fallecimiento del usufructuario. No puede ni entrar en él.
Lo ha comprado. Posiblemente una buena inversión, porque es difícil encontrar alguien que compre cuando hay un asufructo.
Pero si el vendedor tiene apuros económicos, puede vender aunque normalmente a muy bajo precio.
Ya que el comprador sabe que va a tener que esperar años hasta poder disponer del piso.
En el caso de una finca (el suyo), o una parcela o terreno, es lo mismo.
Puede que el heredero (propietario), necesitara dinero.
Puede encontrar un comprador.
Puede venderlo.
Pero el comprador ha de saber y debe quedar reflejado en la escritura de propiedad (y compra-venta), que no puede disponer de la finca mientras el usufructuario vive o mientras no llegue a un acuerdo dinerario con él.
O sea, que puede comprar, pero no puede disponer de lo comprado.
No puede sembrar patatas, ni plantar árboles, ni urbanizar la finca, ni construir... no puede hacer nada hasta el fallecimiento del usufructuario, salvo que le pague por el usufructo.
O sea, que su cuñada puede vender, pero el comprador, hasta que no fallezca su suegra que es la usufructuaria, no puede disponer de la finca.
Pues nada, espero haberme explicado bien.
Prácticamente es imposible que esa venta se haya podido llevar a cabo.
Yo le aconsejaría que solicitara una nota en el registro de la propiedad.
Estos registros son públicos, así que se la darán, y así podrá ver qué transferencias se han efectuado, porque tal y como lo plantea, y por otras razones, es imposible que su cuñada pueda haber vendido esa finca sin que su suegra firmara nada.
Y las ventas se hacen ante notario y los notarios velan muchísimo por la legalidad.
Y esto no cuadra.
1º- ¿Esa finca era solo de su padre? ¿Cómo llegó a ser propietario? Porque si fue comprada en el matrimonio, y estaban casados en gananciales, la mitad de la finca es de su suegra.
Aparte del usufructo (que luego lo analizaré).
Por tanto, su suegro podría dejar en herencia su 50% de la finca, pero el otro 50% es de su suegra. El marido no puede disponer en testamento de lo que no es suyo.
2º- Me extraña que pusiera en el testamento que el usufructo se podría compensar con un 10%.
Eso no es legal.
El usufructo varía con la edad del usufructuario.
Tiene el usufructo del 100%. Pero a mayor edad, menor es el valor del usufructo.
Se cvomienza con un valor del 70% si el usufructuario tiene 20 años.
Con el paso de los años se va reduciendo ese 70%, y Solo cuando llega a los 80 años, el valor del usufructo se ve reducido hasta el 10%.
Esto es por Ley.
Por tanto, su suegro no puede dictar en testamento algo que va contra la ley.
Y desde luego, el notario no lo admitiría. Nunca redactaría ni intervendría en ese testamento.
La ley es la que marca (por la edad) el 10% o el tanto por ciento que sea . No el testador.
3º- Al fallecer su suegro, hay que aceptar ante notario su herencia para poder hacerse dueño.
Si no se acepta ante notario, no puedes inscribir la finca en el registro de la propiedad.
No la has aceptado.
No es tuya.
Por tanto, si no es tuya, no puedes venderla.
Tan fácil como todo esto.
Y desde luego, para que el notario redactara escritura otorgándole la propiedad de esa finca, sería por herencia.
Por testamento.
Y los testamentos hay que respetarlos.
Jamás un notario se "saltaría" ese detalle.
Y en la escritura ha de reflejarse que por herencia pasa a ser propietaria de tal finca, y que sobre esa finca pesa un usufructo.
Y eso debe constar en el registro de la propiedad.
Porque a "priori" es imposible pues esa venta sin la firma de su suegra.
Claro que hay una posibilidad.
Le pongo el ejemplo de un piso, que es más claro, para que lo entienda bien.
Imaginemos que una persona recibe en herencia un piso.
Pero el usufructo de ese piso lo tiene una persona.
Pues la compra-venta se puede hacer, pero el comprador ha de respetar ese ufucructo.
Por tanto, puede pasar a ser propietario del piso, pero el usufructuario puede seguir disponiendo del piso.
Viviendo en él, o alquilándolo a quien guste y quedándose con las rentas.
El comprador para poder disponer del piso ha de esperar al fallecimiento del usufructuario. No puede ni entrar en él.
Lo ha comprado. Posiblemente una buena inversión, porque es difícil encontrar alguien que compre cuando hay un asufructo.
Pero si el vendedor tiene apuros económicos, puede vender aunque normalmente a muy bajo precio.
Ya que el comprador sabe que va a tener que esperar años hasta poder disponer del piso.
En el caso de una finca (el suyo), o una parcela o terreno, es lo mismo.
Puede que el heredero (propietario), necesitara dinero.
Puede encontrar un comprador.
Puede venderlo.
Pero el comprador ha de saber y debe quedar reflejado en la escritura de propiedad (y compra-venta), que no puede disponer de la finca mientras el usufructuario vive o mientras no llegue a un acuerdo dinerario con él.
O sea, que puede comprar, pero no puede disponer de lo comprado.
No puede sembrar patatas, ni plantar árboles, ni urbanizar la finca, ni construir... no puede hacer nada hasta el fallecimiento del usufructuario, salvo que le pague por el usufructo.
O sea, que su cuñada puede vender, pero el comprador, hasta que no fallezca su suegra que es la usufructuaria, no puede disponer de la finca.
Pues nada, espero haberme explicado bien.
