Mancomunidades
Vivo en una mancomunidad de 112 vecinos repartidos en 12 bloques, en la que se ha aprobado cambiar "por motivos de seguridad" las puertas de entrada al portal. En mi bloque de los ocho vecinos, seis hemos votado que no ya que lo consideramos motivos estéticos. En el resto de portales no se han tomado los votos individuales de cada vecino, sino que si en el portal ha salido mayoría que si, en el acta han hecho firmar a todos como que sí. ¿Cambiar una puerta del portal nueva por otra de mayor calidad, es un motivo estético o es un motivo de seguridad? ¿Nos pueden obligar a cambiarla y a que paguemos la correspondiente derrama? ¿Se puede impugnar o hacer que se repita la votación y que este presente el Administrador para que refleje en Acta los votos individuales? Dos de los portales van ha dejar la puerta antigua y van a poner la puerta nueva un poco más adelante, y no nos permiten al resto de los portales hacer lo mismo. ¿Qué podemos hacer si el Administrador les da la razón, alegando que eso ya está votado? ¿Qué mayoría se necesita para realizar la citada obra? ¿Qué pasa si nos negamos a pagar?
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Respuesta de gabirol
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La consideración de una obra o mejora por motivos de seguridad o por motivos de estética, es muy trascendente pues su régimen jurídico varía ostensiblemente. Así, me remito a dos artículos de la Ley de Propiedad Horizontal donde se recogen ambos extremos:
- Art. 10.1: dispone que la comunidad está obligada a realizar las obras y modificaciones necesarias en el inmueble para mantenerlo en condiciones óptimas de garanticen su habitabilidad y seguridad. Al pago de dichas mejoras quedan obligados todos los propietarios, quedando afectos con sus propios pisos o locales como garantía para responder de dichas cantidades.
- Art. 11.2: cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar mejoras no exigibles según los criterios anteriores (esto es, que no sean por razones de habitabilidad o seguridad) y el coste para cada propietario pase del importe de tres mensualidades ordinarias, el que no quiera pagar, no podrá ser obligado a ello aunque no se le pueda privar del uso de la mejora.
Así pues, el tratamiento legal de la mejora que me indica, como puede ver, difiere notablemente en función de si se considera "de seguridad" o "de estética". Al efecto, dispone el artículo 10.3 que "En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar, resolverá lo procedente la Junta de Propietarios.También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley" Pero la primera pregunta que se nos viene es si el acuerdo fue adoptado válidamente. Presumiendo que ha sido adoptado en Junta de Propietarios debidamente convocada, debo señalarle que los votos de los propietarios ausentes que fueran convenientemente citados, se consideran como votos afirmativos a la propuesta siempre que no digan lo contrario comunicándoselo al secretario en 30 días desde que tuvieron conocimiento del acuerdo adoptado.
¿Qué mayoría de votos exige una decisión de este tipo? Al entender que la obra no encaja en ninguno de los supuestos "especiales" contemplados en la citada Ley, nos atenemos a la mayoría genérica para adoptar acuerdos, esto es, mayoría simple del total de propietarios que representen a su vez mayoría de cuotas de participación (en primera convocatoria) o mayoría simple de los propietarios presentes en la reunión, que representen a su vez mayoría de cuotas (en segunda convocatoria)
¿Qué ocurre si un propietario no está de acuerdo con la decisión adoptada por la Junta de Propietarios? La ley dispone de unos mecanismos de impugnación para garantizar que no haya abusos o intereses en las decisiones de la Junta o de sus órganos. Así, si usted considera que el acuerdo adoptado es contrario a la Ley o a los Estatutos de su comunidad (a los cuales le sugiero que eche un vistazo) como sería el caso de aquellos acuerdos adoptados con inobservancia de los requisitos formales exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal, o bien que la decisión se tomó con abuso de derecho, o el acuerdo resulta gravemente lesivo a un propietario o injustamente beneficioso a otro, en todos estos supuestos, usted puede impugnar judicialmente las decisiones adoptadas por la Junta. Ello siempre que se encuentre al corriente en el pago de las cuotas y que en su momento votara en contra del acuerdo o no hubiera asistido a la Junta. Tiene para ello tres meses (salvo si el acuerdo es contrario a la Ley, en cuyo caso, el plazo es de un año) desde que se adoptó el acuerdo o desde que se le notificó el mismo (si permaneció ausente a la Junta)
Sin más, me despido esperando haberle resultado de ayuda y recordándole que estoy a su disposición para cuantas cuestiones puedan planteársele y en las que pueda resultarle útil.
Gabirol
- Art. 10.1: dispone que la comunidad está obligada a realizar las obras y modificaciones necesarias en el inmueble para mantenerlo en condiciones óptimas de garanticen su habitabilidad y seguridad. Al pago de dichas mejoras quedan obligados todos los propietarios, quedando afectos con sus propios pisos o locales como garantía para responder de dichas cantidades.
- Art. 11.2: cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar mejoras no exigibles según los criterios anteriores (esto es, que no sean por razones de habitabilidad o seguridad) y el coste para cada propietario pase del importe de tres mensualidades ordinarias, el que no quiera pagar, no podrá ser obligado a ello aunque no se le pueda privar del uso de la mejora.
Así pues, el tratamiento legal de la mejora que me indica, como puede ver, difiere notablemente en función de si se considera "de seguridad" o "de estética". Al efecto, dispone el artículo 10.3 que "En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar, resolverá lo procedente la Junta de Propietarios.También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley" Pero la primera pregunta que se nos viene es si el acuerdo fue adoptado válidamente. Presumiendo que ha sido adoptado en Junta de Propietarios debidamente convocada, debo señalarle que los votos de los propietarios ausentes que fueran convenientemente citados, se consideran como votos afirmativos a la propuesta siempre que no digan lo contrario comunicándoselo al secretario en 30 días desde que tuvieron conocimiento del acuerdo adoptado.
¿Qué mayoría de votos exige una decisión de este tipo? Al entender que la obra no encaja en ninguno de los supuestos "especiales" contemplados en la citada Ley, nos atenemos a la mayoría genérica para adoptar acuerdos, esto es, mayoría simple del total de propietarios que representen a su vez mayoría de cuotas de participación (en primera convocatoria) o mayoría simple de los propietarios presentes en la reunión, que representen a su vez mayoría de cuotas (en segunda convocatoria)
¿Qué ocurre si un propietario no está de acuerdo con la decisión adoptada por la Junta de Propietarios? La ley dispone de unos mecanismos de impugnación para garantizar que no haya abusos o intereses en las decisiones de la Junta o de sus órganos. Así, si usted considera que el acuerdo adoptado es contrario a la Ley o a los Estatutos de su comunidad (a los cuales le sugiero que eche un vistazo) como sería el caso de aquellos acuerdos adoptados con inobservancia de los requisitos formales exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal, o bien que la decisión se tomó con abuso de derecho, o el acuerdo resulta gravemente lesivo a un propietario o injustamente beneficioso a otro, en todos estos supuestos, usted puede impugnar judicialmente las decisiones adoptadas por la Junta. Ello siempre que se encuentre al corriente en el pago de las cuotas y que en su momento votara en contra del acuerdo o no hubiera asistido a la Junta. Tiene para ello tres meses (salvo si el acuerdo es contrario a la Ley, en cuyo caso, el plazo es de un año) desde que se adoptó el acuerdo o desde que se le notificó el mismo (si permaneció ausente a la Junta)
Sin más, me despido esperando haberle resultado de ayuda y recordándole que estoy a su disposición para cuantas cuestiones puedan planteársele y en las que pueda resultarle útil.
Gabirol
