¿Qué mayoría se necesitaría para anexionar un terreno a la zona común retirando una valla?

¿Qué mayoría se necesitaría para anexionar un terreno a la zona común retirando una valla? Antes estaban los depósitos de gas y estaba cedido a la compañía, ahora esos depósitos están retirados. Según el administrador no haría falta nueva escritura de obra nueva
Dicen que pueden hacerlo sólo con mayoría simple, amparándose en que en la escritura de obra nueva se asigna a cada una de las fincas una cuota de participación y que los elementos comunes se mantedrán en común, y por lo tanto no afecta al titulo constitutivo;también indican la mayoría simle para cualquier cosa que se haga en ese terreno, pista de patinaje, césped con riego automático etc . Pero ¿no es necesaria la unanimidad para la modificación de elementos comunes? Parece que esto es claro pero el administrador y el presidente insisten en que no, alegando que es "un adencentamiento" nosotros no nos hemos negado nunca a tal adencentamiento pero nos parece que instalar una pista de patinaje o poner césped con riego etc no es tal cosa y que además para eso no necesitan votación ya que estamos obligados por el propio ayuntamiento a mantener esa parcela en buen estado.
Disponen de una mayoría simple en concreto 14 a favor 13 en contra, y estos últimos por entender que no es el momento adecuado
¿As mayorías son por los presentes a la reunión o por el total de la comunidad?
Y por último ¿es legal que una comunidad apruebe una obra para un nuevo uso de zona común cuando este uso transgrede las normas internas de dicha comunidad?
Me sería de gran utilidad su respuesta puesto que la reunión es en dos semanas
muchas gracias por su ayuda