Anónimo
Terraza conflictiva
Compré mi actual vivienda de segunda mano, un cuarto piso, hace unos 15 años. El anterior propietario me ocultó el problema que existe con la terraza que tiene la comunidad encima de mi salón. Durante este tiempo he sufrido tres goteras importantes por atasco de la bajante. Dicha terraza tiene un acceso muy peligroso desde el cuarto de baño del quinto piso. Tanto es así, que una vez casi se cae un albañil al intentar saltar, y ahora le cuesta trabajo a la comunidad encontrar una empresa de mantenimiento para limpiarla. En la anterior junta de propietarios propuse mejorar el acceso a esa terraza; hacer una puerta desde el c. De baño del quinto, una pasarela desde una terraza colindante, etz.
No se aprobó ninguna de ellas, pues el propietario del 5º piso no quiere hacer obras, ni la comunidad gastarse el dinero.
La situación actual es que los vecinos del 5º, único posible acceso a la terraza, se pasan la mitad del año fuera de casa. A mí no me es posible saber si la terraza está atascada o inundada. La primera vez que se inundó me enteré por la gotera, que afectó; techo, escayola, parqué, sofás, mesa, etz. Tuve que llamar a los bomberos porque los vecinos del quinto estaban fuera.
He propuesto hacer una claraboya desde la galería de mi salón para hacer el mantenimiento de la terraza desde mi casa, a lo que se han opuesto los del quinto porque dicen compromete su seguridad e intimidad.
He reclamado a la Comunidad por Burofax amenazando de denunciar judicialmemente el caso. Me han contestado que los afectados de las plantas 5ª lo han consultado a un abogado y que les ha dicho que como ninguna de sus ventanas da directamente a la terraza no tienen obligación de hacer nada, que se descuelguen desde el octavo o que se llame a los bomberos. La escritura de propiedad horizontal no hace ninguna referencia a las servidumbres de las terrazas existentes.
¿Qué más puedo hacer? Este año me toca ser presidente de la Comunidad.
No se aprobó ninguna de ellas, pues el propietario del 5º piso no quiere hacer obras, ni la comunidad gastarse el dinero.
La situación actual es que los vecinos del 5º, único posible acceso a la terraza, se pasan la mitad del año fuera de casa. A mí no me es posible saber si la terraza está atascada o inundada. La primera vez que se inundó me enteré por la gotera, que afectó; techo, escayola, parqué, sofás, mesa, etz. Tuve que llamar a los bomberos porque los vecinos del quinto estaban fuera.
He propuesto hacer una claraboya desde la galería de mi salón para hacer el mantenimiento de la terraza desde mi casa, a lo que se han opuesto los del quinto porque dicen compromete su seguridad e intimidad.
He reclamado a la Comunidad por Burofax amenazando de denunciar judicialmemente el caso. Me han contestado que los afectados de las plantas 5ª lo han consultado a un abogado y que les ha dicho que como ninguna de sus ventanas da directamente a la terraza no tienen obligación de hacer nada, que se descuelguen desde el octavo o que se llame a los bomberos. La escritura de propiedad horizontal no hace ninguna referencia a las servidumbres de las terrazas existentes.
¿Qué más puedo hacer? Este año me toca ser presidente de la Comunidad.
2 Respuestas
Respuesta de forovivienda
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La reparación del bajante es de carácter necesario. Por lo tanto es una obra que la Comunidad tiene que acometer obligatoriamente. Si no se adopta el acuerdo de reparación, habrá que seguir el procedimiento previsto en el apartado 4º del Art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir:
"Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas"
Se trata de plantear al juez que hay una obra de reparación necesaria que la Comunidad no acomete por la oposición de algunos propietarios, que impiden alcanzar la mayoría suficiente para aprobar el acuerdo. Habrá que acreditar la necesidad de la obra, para lo cual es conveniente un Dictamen Pericial. Habrá que identificar con nombre apellidos y domicilio a los vecinos que se oponen a reparar (para que puedan ser citados en el juicio) y, ojo, habrá que convocar una junta extraordinaria para tratar el tema (aproveche que es Vd. presidente) y si no se adopta el acuerdo de reparación, acudir al juzgado ANTES DE VEINTE DÍAS desde la celebración de la Junta.
En la Junta lo que se puede plantear es una reparación por una empresa especialista en reparaciones verticales, de las que "descuelgan" a sus operarios desde la cubierta del edificio. Pida un presupuesto por adelantado para someterlo a votación.
Esta es la única manera de poner remedio de una vez a su problema. Cualquier otro planteamiento no es más que marear la perdiz.
Miguel Gastalver Trujillo · Abogado especialista en Vivienda
"Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas"
Se trata de plantear al juez que hay una obra de reparación necesaria que la Comunidad no acomete por la oposición de algunos propietarios, que impiden alcanzar la mayoría suficiente para aprobar el acuerdo. Habrá que acreditar la necesidad de la obra, para lo cual es conveniente un Dictamen Pericial. Habrá que identificar con nombre apellidos y domicilio a los vecinos que se oponen a reparar (para que puedan ser citados en el juicio) y, ojo, habrá que convocar una junta extraordinaria para tratar el tema (aproveche que es Vd. presidente) y si no se adopta el acuerdo de reparación, acudir al juzgado ANTES DE VEINTE DÍAS desde la celebración de la Junta.
En la Junta lo que se puede plantear es una reparación por una empresa especialista en reparaciones verticales, de las que "descuelgan" a sus operarios desde la cubierta del edificio. Pida un presupuesto por adelantado para someterlo a votación.
Esta es la única manera de poner remedio de una vez a su problema. Cualquier otro planteamiento no es más que marear la perdiz.
Miguel Gastalver Trujillo · Abogado especialista en Vivienda
Estimado Miguel, gracias por la pronta respuesta.
La solución última que me plantea es la que propusieron los vecinos del 5º como alternativa a todas las mías, además de la de arregrarles la terraza para su uso privado preparando un acceso desde el cuarto de baño, ¿con un presupuesto de 14000?, que la junta rechazó por mayoría.
Vinieron unos especialistas en reparaciones verticales para ver las posibilidades de hacerlo descolgándose desde arriba. Resulta que sólo era posible hacerlo desde la terraza particular del 8º. Con lo cual trasladábamos el problema del 5º al 8º.
Y así estamos.
El problema no es sólo que no dejen saltar a la terraza, o que el acceso sea peligroso, sino que estén en casa cuando sea necesario, pues como ya comentaba se pasan temporadas en otra ciudad. Por esa razón propuse realizar un acceso desde mi galería.
Gracias y un saludo.
La solución última que me plantea es la que propusieron los vecinos del 5º como alternativa a todas las mías, además de la de arregrarles la terraza para su uso privado preparando un acceso desde el cuarto de baño, ¿con un presupuesto de 14000?, que la junta rechazó por mayoría.
Vinieron unos especialistas en reparaciones verticales para ver las posibilidades de hacerlo descolgándose desde arriba. Resulta que sólo era posible hacerlo desde la terraza particular del 8º. Con lo cual trasladábamos el problema del 5º al 8º.
Y así estamos.
El problema no es sólo que no dejen saltar a la terraza, o que el acceso sea peligroso, sino que estén en casa cuando sea necesario, pues como ya comentaba se pasan temporadas en otra ciudad. Por esa razón propuse realizar un acceso desde mi galería.
Gracias y un saludo.
Si, como Vd. dice, no es posible reparar de otra manera, permitir el paso por la propiedad privada para el arreglo de elementos comunes, es una obligación legal contemplada en el actual art. 9.1 d) de la Ley de Propiedad Horizontal.
El propietario por cuya vivienda haya que pasar tiene luego derecho a ser resarcido de los daños y perjuicios que ello le haya podido ocasionar. Y a la vez, en sentido contrario, la Comunidad, ante una negativa injustificada, puede exigir indemnización por haber tenido que utilizar otras fórmulas más caras para las obras correspondientes o por no haber posido evitar los daños.
Los propietarios, igual que gozan de derechos dentro de la comunidad, deben cumplir con sus obligaciones, claramente expresadas en el art. 9 de la citada LPH, así como en todo aquello que se desprenda de la vida comunitaria.
Si el propietario se opone, dado que hay que entrar en su vivienda y afectar a un derecho fundamental (inviolabilidad del domicilio), hay que pedir permiso judicialmente mediante un procedimiento ordinario (art. 249.1.8.º), y si es urgente, solicitar medidas cautelares para acceder a la mayor brevedad.
El caso es de esta forma más complejo pero con solución.
El propietario por cuya vivienda haya que pasar tiene luego derecho a ser resarcido de los daños y perjuicios que ello le haya podido ocasionar. Y a la vez, en sentido contrario, la Comunidad, ante una negativa injustificada, puede exigir indemnización por haber tenido que utilizar otras fórmulas más caras para las obras correspondientes o por no haber posido evitar los daños.
Los propietarios, igual que gozan de derechos dentro de la comunidad, deben cumplir con sus obligaciones, claramente expresadas en el art. 9 de la citada LPH, así como en todo aquello que se desprenda de la vida comunitaria.
Si el propietario se opone, dado que hay que entrar en su vivienda y afectar a un derecho fundamental (inviolabilidad del domicilio), hay que pedir permiso judicialmente mediante un procedimiento ordinario (art. 249.1.8.º), y si es urgente, solicitar medidas cautelares para acceder a la mayor brevedad.
El caso es de esta forma más complejo pero con solución.
Gracias por la profesionalidad de su respuesta.
Tenemos la junta de vecinos sobre el tema de las terrazas el próximo martes 18, en la que yo soy el presidente de turno. Las soluciones legales que me plantea sólo quiero dejarlas para el último extremo. Si la comunidad las lleva a cabo tendré enfrentados para siempre a los vecinos de arriba, que ahora se niegan a permitir el paso a la terraza desde su cuarto de baño saltando 1 m lateralmente (te la juegas).
Pero es que estos mismos vecinos tienen otra terraza con tela asfáltica sobre mi casa de fácil acceso que gracias a la limpieza de las rejillas de desagüe que periódicamente hacen, nunca me ha dado problemas.
No quisiera que por desatender estas terrazas tuviera ahora goteras en toda la casa.
Es gente muy mayor y mal o pérfidamente asesorada por el vecino de la vivienda gemela del otro ala de la casa con la misma problemática y otros intereses. No quieren obras en casa para acceder a la terraza, ni que les ensucien o dañen el c de baño al mantener la terraza.
Mi propuesta es abrir un acceso desde el techo de la galería de mi salón a la terraza inaccesible con una claraboya. Y plantearlo sólo como solución de mantenimiento de esta terraza.
Si en la votación de la junta se aprueba mi propuesta, ¿puede haber alguna reclamación de este/os vecinos? Le recuerdo que la terraza no figura en ninguna escritura en relación a su propiedad, uso o servidumbre.
Gracias anticipadas y reciba un cordial saludo.
Tenemos la junta de vecinos sobre el tema de las terrazas el próximo martes 18, en la que yo soy el presidente de turno. Las soluciones legales que me plantea sólo quiero dejarlas para el último extremo. Si la comunidad las lleva a cabo tendré enfrentados para siempre a los vecinos de arriba, que ahora se niegan a permitir el paso a la terraza desde su cuarto de baño saltando 1 m lateralmente (te la juegas).
Pero es que estos mismos vecinos tienen otra terraza con tela asfáltica sobre mi casa de fácil acceso que gracias a la limpieza de las rejillas de desagüe que periódicamente hacen, nunca me ha dado problemas.
No quisiera que por desatender estas terrazas tuviera ahora goteras en toda la casa.
Es gente muy mayor y mal o pérfidamente asesorada por el vecino de la vivienda gemela del otro ala de la casa con la misma problemática y otros intereses. No quieren obras en casa para acceder a la terraza, ni que les ensucien o dañen el c de baño al mantener la terraza.
Mi propuesta es abrir un acceso desde el techo de la galería de mi salón a la terraza inaccesible con una claraboya. Y plantearlo sólo como solución de mantenimiento de esta terraza.
Si en la votación de la junta se aprueba mi propuesta, ¿puede haber alguna reclamación de este/os vecinos? Le recuerdo que la terraza no figura en ninguna escritura en relación a su propiedad, uso o servidumbre.
Gracias anticipadas y reciba un cordial saludo.
Pienso que al afectar a un elemento común, una obra de ese estilo requiere la modificación del titulo constitutivo de la propiedad horizontal y por lo tanto unanimidad en la votación. No sé si será factible teniendo en cuenta que el vecino de la vivienda gemela lo torpedeará.
Respuesta de encinarxxi
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Mi consejo es que pidan más presupuestos de limpieza, y que llegue a un preacuerdo con algunos de ellos para obtener mayoría y así poder aprobarlo con facilidad en la junta.
Si aun así la comunidad no lo aprueba o no hace nada, lo único que le queda es demandar a la comunidad por negligencia en el mantenimiento debido de dicha terraza, junto con el dictamen de un perito competente.
Un saludo,
Encinar administrador de fincas
Si aun así la comunidad no lo aprueba o no hace nada, lo único que le queda es demandar a la comunidad por negligencia en el mantenimiento debido de dicha terraza, junto con el dictamen de un perito competente.
Un saludo,
Encinar administrador de fincas
Gracias por la rápida respuesta, pero me surge una duda.
En el caso de que se aprobase, como comenta, o no se aprobase un presupuesto de limpieza de la terraza, y denunciase a la comunidad por esta negligencia, que fuerza puede ejercer la comunidad, ante esta demanda, sobre el propietario de la 5ª planta con difícil acceso a la terraza, cuando su abogado le ha dicho que no tiene ninguna obligación de permitir el paso a dicha terraza, ¿ya qué ninguna de sus ventanas da directamente a ella y en la escritura de división horizontal no se hace referencia a las servidumbres de dicha terraza?
Gracias anticipadas y un saludo.
En el caso de que se aprobase, como comenta, o no se aprobase un presupuesto de limpieza de la terraza, y denunciase a la comunidad por esta negligencia, que fuerza puede ejercer la comunidad, ante esta demanda, sobre el propietario de la 5ª planta con difícil acceso a la terraza, cuando su abogado le ha dicho que no tiene ninguna obligación de permitir el paso a dicha terraza, ¿ya qué ninguna de sus ventanas da directamente a ella y en la escritura de división horizontal no se hace referencia a las servidumbres de dicha terraza?
Gracias anticipadas y un saludo.
No tiene nada que ver una cosa con la otra.
Si usted demanda a la Comunidad por no mantener la terraza en condiciones optimas, produciéndole a usted unos perjuicios como las goteras, la comunidad tiene que "defenderse" antes esta acusación con argumentos válidos, ya que es obligación de la misma tenerlo en un estado optimo.
No tiene nada que ver lo del piso del 5º en este asunto, otra cosa sera que la Comunidad después quiera repercutir esa indemnización (la que le debería de haber pagado a usted) contra su vecino del 5º piso, para la cual tendrá que formular otra demanda, y siempre previamente después de haberse asesorado legalmente, porque sin saber nada de esta comunidad, ni haberla visto, ni tener escrituras ni nada de nada, parece que el asesoramiento legal al vecino del 5º es acorde a la servidumbre de vistas, y más aun cuando no figura la misma en la escritura publica de compra-venta.
Un saludo,
Encinar administración de fincas
Si usted demanda a la Comunidad por no mantener la terraza en condiciones optimas, produciéndole a usted unos perjuicios como las goteras, la comunidad tiene que "defenderse" antes esta acusación con argumentos válidos, ya que es obligación de la misma tenerlo en un estado optimo.
No tiene nada que ver lo del piso del 5º en este asunto, otra cosa sera que la Comunidad después quiera repercutir esa indemnización (la que le debería de haber pagado a usted) contra su vecino del 5º piso, para la cual tendrá que formular otra demanda, y siempre previamente después de haberse asesorado legalmente, porque sin saber nada de esta comunidad, ni haberla visto, ni tener escrituras ni nada de nada, parece que el asesoramiento legal al vecino del 5º es acorde a la servidumbre de vistas, y más aun cuando no figura la misma en la escritura publica de compra-venta.
Un saludo,
Encinar administración de fincas