Tengo diferentes referencias catastrales y referencias registro propiedad

hola,actualmente en mi casa,que en realidad es una finca en la cual yo creía que había cinco propietarios,yo he comprado con sus correspondientes escrituras 3 de esas cinco partes,pero ahora en la ultima compra y al intentar hacer obra, un vecino ,el cual no tenia escritura de su parte,me ha querido vender también su parte,solo tiene un documento privado del año 1974,en el que la madre de su mujer le cedía una parte de la finca,pero por otro lado esta el catastro ,en el que si aparece esta parte y para rizar un poco mas la cosa,aparece a nombre del marido. Pero no acaba aquí la cosa,según catastro hay 5 partes y según el registro de la propiedad, vigentes,solo las 3 mías con lo que legalmente seria el dueño de la finca,pero como podría hacer yo para poder adquirir y cambiar a mi nombre esa parte que me ofrecen para vendérmela sin ningún documento legal,pues registralmente no hay nada,y de la parte que me faltaría después que figura en el catastro tampoco tiene escritura,pero si paga su recibo catastral.

se que es un poco lioso pero he mandado un escrito al catastro y me gustaría no entrar en juicios para resolver esto,me han hablado de hacer un expediente de dominio,pero creo que el fallo aquí es que el catastro no se rige por el registro,y los propietarios no hacían correctamente las cesiones para registrarlas y si quiero regularizar todo al final tendré que entrar en juicios

gracias ,por sus respuestas