¿Cómo computan los metros de azotea para el cálculo de metros construidos, al 50%?

El Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana en la norma 11, explica cómo se ha de efectuar la medición de la casa:

Norma 11. Valor de las construcciones. Definiciones

3. Se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los paramentos perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.

Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 % de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 %.

La azotea es análoga a la terraza, por tanto se computará el 50% de su superficie.

Ver: Valoración de inmuebles

Este programa tiene por objeto determinar un valor de referencia para bienes inmuebles rústicos y urbanos, de acuerdo con los criterios de selección y comprobación del valor real a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, utilizados por el Servicio de Valoraciones de la ATIB, previstos en la Instrucción 1/2013, de 7 de marzo, del director de la Agencia Tributaria de las Illes Balears.

En primer lugar agradecer su premura en contestar a mi pregunta, no obstante me ha surgido otra duda. Intentaré explicarme lo mejor posible; la azotea de la que hablamos no se ajustaría a la definición "...demás elementos análogos, que estén cubiertos" pues no lo está. En cuanto a los metros construidos totales, según los datos del catastro son 275 (incluyen elementos comunes 66) sin embargo no se ajustan a los indicados en la escritura; 138,62 Vivienda duplex , 10,09 porche, 6,73 lavadero e indica que "Le es inherente el uso exclusivo de la porción de su cubierta superior, destinada a azotea, de 42,73 m2" "el uso exclusivo de la mitad material del este del patio de luces limítrofe a nivel de piso primero de 1,87 m2"

M2 ESCRITURA COMPUTABLE
VIVIENDA 138,62 138,62
PORCHE 10,09 5,05
LAVADERO 6,73 6,73
APARCAMIENTO 11,72 11,72
AZOTEA 42,2 21,115
P.LUCES 1,87 1,87
Total 211,26 185,1
10% 21,126 18,51

232,386 203,61

Lo siento se ha generado la pregunta sin finalizar. Consultado el catastro me dicen que sólo se puede reclamar si existe una desviación del 10% y que los elementos comunes, 66, no computan a efectos de discrepancia, sin embargo el único modo de que coincidan los datos catastrales con los escriturados es sumando dichos metros a los reflejados en la escritura (100%).

Considerando lo anterior cabe preguntar: la azotea descubierta debe computar?

El mencionado 10% debe sumarse a los metros totales y de ahí establecer la posibilidad de emprender la reclamación?

Es cierto y seguro que esos 66 metros no influyen?

Espero haber sabido explicarme y le agradezco de antemano su colaboración, es reconfortante saber que hay personas dispuestas a ayudar a los demás. Gracias.

Lamento el retraso en la respuesta. Estoy pendiente de una consulta que he realizado para responderle a usted.

www.lopezcollado.es

Faltaría más, muchísimas gracias.

He trasladado su consulta a un compañero arquitecto. Tenia ciertas dudas en la interpretación de los datos, por lo que antes de dar una respuesta incorrecta, he preferido trasladar su consulta a quien, con toda seguridad, ofrecerá la respuesta adecuada.

Su respuesta es:

Si la azotea es descubierta no computa nada (0 m2)

Patio de luces -no computa- ver la definición de superficie construida...".deducidos los patios de luces"

Referente a la desviación del 10% exigible para poder reclamar y si computan o no los elementos comunes:

Son normas internas que se aprueban directamente por circulares que cambian según interesa y la única forma de saber cuales son en el momento presente esas normas, es consultando directamente al catastro. Como usted ya ha hecho esa consulta, hay que entender que, ahora mismo no computan los elementos comunes y que se exige una desviación del 10% para poder reclamar. Esas normas internas cambian cuando les interesa, por lo tanto hay que reclamar en cualquier caso, porque la reclamación es gratuita para el contribuyente.

¿Sumándolo todo, tiene que dar un 100% coincidente con los metros reflejados en la escritura?

Las escrituras y el registro de la propiedad no tienen porqué coincidir con el catastro, sobre todo si la finca tiene más de 5 años de antigüedad.

Conclusión:

DEBE RECLAMAR Tal como están las mediciones y el cálculo que hace el catastro, sale una desviación de más del 10%, por lo tanto una reclamación debería ser estimada.

Recomendaciones para la reclamación:

El expediente hay que montarlo a conciencia. CATASTRO RECHAZA LA MAYORÍA DE EXPEDIENTES POR DEFECTOS DE FORMA Y NO ENTRA EN LOS CONTENIDOS, Es decir que si usted dice que su casa tiene 100m2 y ellos 200m2 la razón es suya y usted tiene que demostrar que tiene 100m2.

En los casos en que la medición está equivocada exigen que se demuestre que la nueva medición es la correcta. Esta demostración es por notario (acta notarial), no sirve su palabra, ni escrituras, etc, ya que estos son como hacienda que nos consideran a todos los contribuyentes estafadores potenciales.
En la Revisión catastral del municipio, hubo un plazo de exposición publica y usted no dijo nada en ese periodo de información. Se basarán en ello para rechazar la reclamación, a menos que exponga en la reclamación de forma inequívoca que el error no es de medición, sino de aplicación de las mediciones ya existentes.

Acompañe a la reclamación fotografías de la azotea para demostrar que es totalmente descubierta y otras para demostrar que se trata de su azotea y no de cualquier azotea.