Segregación más agregación,
Soy topógrafo y estoy haciendo un estudio de una segregación de una parcela para posteriormente esa parte segregada agregarla a la parcela colindante.
El técnico del ayuntamiento me pide un estudio de ocupación( me da unas horquilas de tanto por ciento en función de la superficie de la parcela) y edificabilidad: 1,5 multiplicado por la ocupación. El estudio hay que hacerlo de ambas fincas antes y después del trabajo.
La finca que se segrega no tiene en principio ningún problema. El problema viene porque la finca a la que se le va a agregar no cumple la edificabilidad ni antes ni después de la agregación, excepto si se hace el cálculo con los metros útiles. Sabéis si se puede hacer con los metros útiles y "tirar millas" si no fuera así, ¿qué pasos debería seguir?
El técnico del ayuntamiento me pide un estudio de ocupación( me da unas horquilas de tanto por ciento en función de la superficie de la parcela) y edificabilidad: 1,5 multiplicado por la ocupación. El estudio hay que hacerlo de ambas fincas antes y después del trabajo.
La finca que se segrega no tiene en principio ningún problema. El problema viene porque la finca a la que se le va a agregar no cumple la edificabilidad ni antes ni después de la agregación, excepto si se hace el cálculo con los metros útiles. Sabéis si se puede hacer con los metros útiles y "tirar millas" si no fuera así, ¿qué pasos debería seguir?
1 respuesta
Respuesta de arquiarqui
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El problema viene porque la finca a la que se le va a agregar no cumple la edificabilidad ni antes ni después de la agregación,
Pues la respuesta es evidente, no se puede agregar legalmente dicha porción de suelo.
Excepto si se hace el cálculo con los metros útiles. Sabéis si se puede hacer con los metros útiles y "tirar millas" si no fuera así, ¿qué pasos debería seguir?
No, no se puede hacer con superficies útiles se hace con superficies construidas, por tanto la respuesta inicial al cliente es, legalmente no se puede efectuar dicha agregación.
La única alternativa es, segregar la finca inicial en dos (que deben cumplir) y que el propietario de la parcela que quiere agregar compre la segregada, pero no puede agregar legalmente hasta que obtenga la superficie necesaria.
También puede hablarse con el Ayuntamiento a ver si ve otro camino, ya que la finca que no cumple, estará más cerca de cumplir urbanísticamente si se le agrega esta superficie que si no se le agrega.
Pues la respuesta es evidente, no se puede agregar legalmente dicha porción de suelo.
Excepto si se hace el cálculo con los metros útiles. Sabéis si se puede hacer con los metros útiles y "tirar millas" si no fuera así, ¿qué pasos debería seguir?
No, no se puede hacer con superficies útiles se hace con superficies construidas, por tanto la respuesta inicial al cliente es, legalmente no se puede efectuar dicha agregación.
La única alternativa es, segregar la finca inicial en dos (que deben cumplir) y que el propietario de la parcela que quiere agregar compre la segregada, pero no puede agregar legalmente hasta que obtenga la superficie necesaria.
También puede hablarse con el Ayuntamiento a ver si ve otro camino, ya que la finca que no cumple, estará más cerca de cumplir urbanísticamente si se le agrega esta superficie que si no se le agrega.
Hola, muchas gracias por las respuesta,
Lo que comentas de hablar con el ayuntamiento es lo que se me había ocurrido a mi, el problema es que la ocupación, que es a partir de lo que se calcula la edificabilidad, se calcula con unas horquillas de tantos por ciento inversas, de manera que la ocupación se mantiene constante.
Me explico: para 1000 m2 la ocupación es un 15% y para 750 m2 la ocupación es un 20% por lo tanto seguimos en las mismas.
Hablaré con el ayuntamiento porque he conseguido las normas urbanísiticas de la zona en cuestión y habla que para viviendas con garaje la ocupación se puede incrementar hasta un 3%, con este 3% andaría raspado (5 m2 de diferencia).
Con esto me surge otra duda: ¿Lo m2 de edificabilidad son estrictos, o tienen algún margen? Como por ejemplo las discrepancias en las mediciones de un solar cuando las comparas con catastro.
Muchas gracias de antemano por el interés
Lo que comentas de hablar con el ayuntamiento es lo que se me había ocurrido a mi, el problema es que la ocupación, que es a partir de lo que se calcula la edificabilidad, se calcula con unas horquillas de tantos por ciento inversas, de manera que la ocupación se mantiene constante.
Me explico: para 1000 m2 la ocupación es un 15% y para 750 m2 la ocupación es un 20% por lo tanto seguimos en las mismas.
Hablaré con el ayuntamiento porque he conseguido las normas urbanísiticas de la zona en cuestión y habla que para viviendas con garaje la ocupación se puede incrementar hasta un 3%, con este 3% andaría raspado (5 m2 de diferencia).
Con esto me surge otra duda: ¿Lo m2 de edificabilidad son estrictos, o tienen algún margen? Como por ejemplo las discrepancias en las mediciones de un solar cuando las comparas con catastro.
Muchas gracias de antemano por el interés
¿Lo m2 de edificabilidad son estrictos, o tienen algún margen?
Evidentemente los m² son los que son, con su forma de cálculo y listo, si tu pretendes "engañar" ten cuidado porque lo que tu hagas se eleva a público y es falsedad en documento público que es bastante grave.
Las discrepancias en las mediciones de un solar cuando las comparas con catastro.
Deberías saber que la superficie catastral no tiene prácticamente ningún valor, más que para calcular el pago de impuestos, lo importante es, primero la realidad del terreno, lo que tu midas y su contraste con la superficie registral (que pueden no coincidir, ya que muchas parcelas están mal superficiadas, sobre todo si son antiguas, por el método de medir empleado).
Desde luego por 5m² no creo que te ponga mucho problema el ayuntamiento, puedes acogerte a que toda medición tiene que tener cierto margen de tolerancia, date cuenta en todo caso que si tu tienes una parcela de 1000 con el 15% + 3%, tu dirías, el máximo es 180, yo digo que el máximo son 184,99 m², ya que si divido 184,99/1000 = 18,49%, pero como esta expresado sin decimales debo poner la edificabilidad sin decimales y con la regla del redondeo 18,49% se queda en 18%
Evidentemente los m² son los que son, con su forma de cálculo y listo, si tu pretendes "engañar" ten cuidado porque lo que tu hagas se eleva a público y es falsedad en documento público que es bastante grave.
Las discrepancias en las mediciones de un solar cuando las comparas con catastro.
Deberías saber que la superficie catastral no tiene prácticamente ningún valor, más que para calcular el pago de impuestos, lo importante es, primero la realidad del terreno, lo que tu midas y su contraste con la superficie registral (que pueden no coincidir, ya que muchas parcelas están mal superficiadas, sobre todo si son antiguas, por el método de medir empleado).
Desde luego por 5m² no creo que te ponga mucho problema el ayuntamiento, puedes acogerte a que toda medición tiene que tener cierto margen de tolerancia, date cuenta en todo caso que si tu tienes una parcela de 1000 con el 15% + 3%, tu dirías, el máximo es 180, yo digo que el máximo son 184,99 m², ya que si divido 184,99/1000 = 18,49%, pero como esta expresado sin decimales debo poner la edificabilidad sin decimales y con la regla del redondeo 18,49% se queda en 18%
Hola,
Por supuesto que no pretendo engañar, sólo preguntaba ( a lo mejor mal expresado) un poco lo que comentabas tú de los decimales y los tantos por ciento y qué margen de maniobra dejaban.
Entre otras cosas, aunque quisiera engañar no podría, porque en el ayuntamiento tengo que adjuntar en la memoria fotocopias de las escrituras y ahí aparecen los metros cuadrados construidos y en cuanto al cálculo, es una fórmula simple que cualqiuera la puede comprobar.
Te comentaba lo de catastro como ejemplo, ya que en algún trabajo que he realizado (que no tenían nada que ver con este) de subsanación de discrepancias, según la gerencia, te dan unos márgenes de tolerancia dentro de lo cuales se considera que la parcela estaría bien superficiada (hay que tener en cuenta que las superficies en catastro en el mejor de los casos se miden con fotografía aéreas ).
Hablaré con el ayuntamiento y os mantendré informados
Muchas gracias por la respuestas y por lo rápidas que han sido!
Por supuesto que no pretendo engañar, sólo preguntaba ( a lo mejor mal expresado) un poco lo que comentabas tú de los decimales y los tantos por ciento y qué margen de maniobra dejaban.
Entre otras cosas, aunque quisiera engañar no podría, porque en el ayuntamiento tengo que adjuntar en la memoria fotocopias de las escrituras y ahí aparecen los metros cuadrados construidos y en cuanto al cálculo, es una fórmula simple que cualqiuera la puede comprobar.
Te comentaba lo de catastro como ejemplo, ya que en algún trabajo que he realizado (que no tenían nada que ver con este) de subsanación de discrepancias, según la gerencia, te dan unos márgenes de tolerancia dentro de lo cuales se considera que la parcela estaría bien superficiada (hay que tener en cuenta que las superficies en catastro en el mejor de los casos se miden con fotografía aéreas ).
Hablaré con el ayuntamiento y os mantendré informados
Muchas gracias por la respuestas y por lo rápidas que han sido!
Independiente de que uses nota simple del registro y/o datos de la escritura (olvidate del catastro) lo importante es lo que realmente este ejecutado, evidentemente puedes tensar la cinta un poquillo más o un poquillo menos. Je je ... pero las diferencias serán mínimas.
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