Anónimo
Escritura a mi nombre después de 23 años.
Ante todo muchas gracias por tu tiempo y ayuda. Hace 23 años permuté una casa a través de un contrato a un constructor, y la escritura después de todo este tiempo sigue a mi nombre. Actualmente la ha comprado un nuevo comprador y pretende que le otorgue escritura yo directamente habiendo pasado por otros dos compradores y pagando contribución uno de ellos.
¿Eso es legal? Y ¿Qué cargas fiscales supondrían para mí si se hace?
3 respuestas
Espero estar a la altura de sus expectativas.
Veamos, lo que usted me plantea apunta directamente a lo que en Derecho Registral se denomina "tracto sucesivo". Es decir, el Registro tiene que recoger necesariamente todos los pasos, todas las ventas, no se puede inscribir la última operación si, previamente, no constan inscritas las anteriores.
Deduzco por sus explicaciones que el último comprador debe haber tenido algún problema para inscribir su adquisición, probablemente por culpa de que los anteriores no hicieron las cosas correctamente. Incluso es posible que ni siquiera pueda localizarlos.
La solución que le proponen es delicada. Muy "legal" no es, ya que se le está pidiendo que lleve a cabo una venta de algo que ya no le pertenece. Estoy seguro de que existe una vía legal, probablemente más lenta y más tediosa, para que el último adquirente pueda inscribir su titularidad (por ejemplo, un expediente de reanudación del tracto sucesivo), pero tiene que verlo con un abogado.
Mi consejo es que no acceda a esa solución. Por varios motivos: nadie le asegura que no pueda tener algún problema con los propietarios a los que van a "saltar"; tendrá que hacer frente a unos impuestos que pueden ser elevados).
Muchas gracias, ha sido una fantástica respuesta. En caso de que me surja alguna duda más me pondré en contacto con usted.
Un saludo.
Necesito una aclaración, ya que me confunde la frase "la escritura sigue a mi nombre". Intuyo que la permuta la formalizaron en escritura pública (es decir, ante notario). ¿Te refieres a que la escritura no se inscribió en el Registro de la Propiedad y que, por lo tanto, sigues figurando como propietario de la casa?
No se formalizó en escritura público, solo un contrato de permuta con el contratista a cambio de mano de obra y materiales para constitución de una nueva vivienda. No se inscribió en el Registro de la Propiedad tampoco y por tanto sigo figurando después de estos años, donde han pasado dos propietarios más por esa vivienda.
Un saludo y gracias.
Nuevamente palotes899. Gracias por la aclaración.
Lo que ocurre es que al no elevarse a público la permuta e inscribirse, las posteriores ventas interrumpieron el tracto sucesivo en el Registro de la Propiedad (es decir, se interrumpió la cadena de inscripciones de transmisiones de la propiedad) y públicamente figura Ud. como propietario.
Hay dos formas de cambiar esto. O bien que acudan a un notario cada uno de los transmitentes y formalicen sus respectivas permutas/compraventas (usted y el constructor, éste con su comprador, y este con el último que adquirió). O bien iniciar un acta de notoriedad o expediente de dominio.
Lo primero puede intentarlo Ud., pero ya comprenderá que puede ser un auténtico lío por el tiempo transcurrido, y basta que una de esas personas no quiera acudir al notario para que el esfuerzo no sirva de nada.
Por ello el procedimiento más conveniente es el expediente de dominio. Pero de ello debería de encargarse no Ud. sino esta última persona que desea figurar como propietario en el Registro.
En ningún caso lleve a cabo la venta directamente con esta última persona, ya que estaría perjudicando los derechos de los adquirientes posteriores a la permuta. Si Ud. hiciera eso que le dicen, estaría llevando a cabo una doble venta, y efectivamente no es legal.
Un saludo.
Si la respuesta le satisface, ruego la cierre y valore lo antes posible.
Más Derecho en mi blog: http://adrianmayor.com
Ud puede presentar ese contrato ante el nuevo comprador alegando que el inmueble no es suyo y que contacten con el propietario.
Espero haberla ayudado. Si tiene cualquier duda, contacte conmigo en el 610.941.077 o en [email protected]. Disponemos de despacho en Barcelona y actuamos en todo el territorio español.