Contrato privado
Voy a comprar una vivienda en construcción a un particular. Yo a él le debo pagar una cantidad superior a la entrada y pagos que él ha realizado hasta la fecha a la constructora, porque él evidentemente se quiere beneficiar del negocio. Los importes que aún quedan pendientes yo ya los pagaré a la constructora, incluyendo las cuotas mensuales y el pago final a la entrega de llaves. Lo que yo quiero saber qué tipo de documento le puedo exigir en el que figure que yo a él le pago POR cantidad por la compra de una vivienda. Me han dicho que sólo puede ser un contrato privado (porque él no va a querer escriturar si lo que pretende es sacarse unos millones de pesetas por la cara, claro). ¿Es esa la única opción? Y si es así ¿Qué datos deben figurar en dicho documento?.
3 respuestas
Respuesta de benzocaina
1
Si prácticamente con una seguridad del 100% ese Sr. no querrá escriturar, pero debes pensar que si el es ahora mismo el titular registral (el propietario según el registro de la propiedad) cuando tu vayas al registro de la propiedad te van a exigir un documento publico (de notario). En cualquier caso, la única forma de hacerlo si el no quiere ir ante notario es mediante un contrato privado donde figuren los datos identificativos de las partes, el bien inmueble objeto de la compraventa (señalando los datos registrales de la finca) y la forma de pago. Te adjunto este contrato de arras que te servirá como guía, aunque deberás cambiarle el nombre y ponerle contrato de compraventa adaptándolo a tus necesidades:
Contrato de arras
En xxx a 8 de febrero de 2003
Reunidos:
De una parte los cónyuges Don xxx y xxx, mayores de edad, con domicilio a efecto de notificaciones en la C/ xxx, xxx, de la localidad de xxx, y con D.N.I. números xxx y xxx, respectivamente.
Y de la otra, los cónyuges Don xxx y Doña xxx, mayores de edad, casados en régimen de separación de bienes, con domicilio a efecto de notificaciones en la calle xxx de la localidad de xxx, y con D.N.I. número xxx y xxx
Ambas partes contratantes se reconocen recíprocamente capacidad legal para formalizar este contrato privado de arras penitenciales, haciendo constar que intervienen en el mismo en su propio nombre y derecho.
Declaraciones
i.- finca objeto de este contrato.
Los cónyuges Don xx y Doña xxx declaran que son dueños en pleno dominio y como bien que les pertenece en mitades pro indiviso de la siguiente finca:
Referencia catastral:
INSCRIPCIÓN: La finca descrita consta inscrita en el Registro de la Propiedad nº de al tomo, libro, folio, finca registral número
TITULO: La parte vendedora ostenta un Derecho real de propiedad sobre la finca descrita y les pertenece por compraventa, según resulta de la escritura otorgada ante el Notario de, Don, el día
II.- ESTADO DE CARGAS: La parte vendedora declara que la finca objeto de este contrato está libre de cargas y gravámenes de cualquier tipo, remitiéndose en todo caso a lo que resulte del contenido de los Libros del Registro de la Propiedad.
III.- SITUACIÓN ARRENDATICIA: Se halla libre de arrendatarios y ocupantes, según manifestación de la parte vendedora, que acepta la parte compradora.
IV.- De conformidad con los antecedentes expuestos, las personas que suscriben este documento formalizarán un CONTRATO DE COMPRAVENTA sobre la finca descrita anteriormente con arreglo a las estipulaciones que se expresan a continuación.
E S T I P U L A C I O N E S
Primera.- Compraventa.
Los cónyuges Don xxx y xxx se obligan a vender la finca descrita en el antecedente primero (I) de este contrato a Don xxx y Doña xxx, que se obligan a comprarla.
Segunda.- Precio de venta
El precio alzado de esta compraventa es el de xxx EUROS.
La parte compradora entrega a la parte vendedora en el momento de la firma de este contrato, en concepto de arras penitenciales, la cantidad de 12.020,24 EUROS, sirviendo el presente como la más eficaz carta de pago.
El resto del precio se abonará por la parte compradora a la parte vendedora, sin devengar intereses, el día del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, que es el expresado en la estipulación cuarta de este contrato.
Tercera.- Cargas y pagos
La finca se transmitirá libre de cargas y gravámenes, asumiendo la vendedora la cancelación de cualesquiera que pudiera existir en el Registro de la Propiedad.
Asimismo se transmitirá la finca libre de gastos y pagos de contribuciones, arbitrios, etc., hasta el día de la firma del presente. El comprador asumirá el pago de cuantos gastos se deriven del mismo a partir de dicha fecha.
La parte vendedora declara que se encuentra al corriente en el pago de los impuestos que gravan la titularidad de la finca vendida en virtud de este contrato.
La parte vendedora declara igualmente, a los efectos prevenidos en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios de que forma parte la finca vendida.
Esto no obstante, si la parte vendedora adeudase en la fecha de este contrato cualquier cantidad derivada de la liquidación de Impuestos que graven la propiedad de la finca vendida, o bien adeudase a la comunidad de propietarios en la fecha de la firma de este contrato cualquier cantidad derivada de los gastos generales de la comunidad, dicha parte vendedora asume expresamente la obligación de pago de tales cantidades pendientes de abono.
La obligación de pago asumida por la parte vendedora se entiende sin perjuicio de que la finca vendida quede legalmente afecta al pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente a los ejercicios vencidos y no satisfechos, así como también al pago de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior.
Cuarta. - Escritura notarial
La escritura notarial se otorgará en el plazo máximo de cuatro meses, contados desde la fecha de este documento y ese mismo día ante el notario que designarán las partes la parte compradora entregará el resto del precio (xxx EUROS).
Quinta.- Gastos de transmisión
Serán de cuenta de la parte vendedora el Impuesto sobre el Incremento de valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y cualesquiera gastos que deriven de actos previos al otorgamiento de la escritura de compraventa y que sean necesarios para el otorgamiento de la misma y su inscripción en el Registro de la Propiedad. En consecuencia, serán de cuenta de la parte vendedora todos los gastos notariales, registrales, fiscales o de otro tipo que deriven de la cancelación de embargos, hipotecas, condiciones resolutorias expresas, precios aplazados o cualesquiera otras cargas que recaigan sobre la finca vendida en la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa, así como los derivados del otorgamiento de escrituras públicas, inscripciones registrales y pagos de impuestos necesarios para inscribir en el Registro de la Propiedad a nombre de la parte vendedora la finca objeto de este contrato de compraventa.
Sexta.- Impuesto de bienes inmuebles.
Sin perjuicio de la fecha legal de devengo del Impuesto de Bienes Inmuebles y del carácter de sujeto pasivo del mismo de la persona que en tal fecha resulte propietario de la finca objeto de este contrato, ambas partes contratantes acuerdan que el importe del citado impuesto correspondiente al año de la fecha de este contrato, se prorrateará entre la parte vendedora y la parte compradora en proporción al número de días que cada parte contratante haya sido propietaria de la finca durante el año del devengo del impuesto. A estos efectos, se entiende que la parte compradora deviene propietaria de la finca objeto de este contrato en la fecha del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, salvo que de la propia escritura resulte otra cosa.
Séptima.- Rescisión unilateral del contrato por mediar arras.
De conformidad con lo establecido en el artículo 1.454 del Código Civil, el presente contrato de compraventa podrá rescindirse a instancia de la parte compradora o de la parte vendedora. En el caso de rescisión del contrato a instancia de la parte compradora, ésta se allanará a perder la cantidad entregada como arras o señal, y en el caso de rescisión a instancia de la parte vendedora, ésta deberá devolver a la parte compradora una cantidad equivalente al doble de la cantidad entregada como arras o señal.
Octava.- Saneamiento
El vendedor responde de los vicios ocultos, saneamiento y evicción con arreglo a los artículos 1474 y siguientes del Código Civil y transmite la finca libre de cargas y ocupantes.
Novena.- Posesión y entrega de llaves
Habida cuenta la naturaleza de este contrato, no se da la posesión de la finca vendida, la cual se dará en el momento de perfeccionarse la compraventa y por lo tanto de completarse el precio de la misma y otorgarse la escritura notarial de compraventa.
Décima.- Jurisdicción y fuero
Para cualquier incidencia o conflicto derivado del presente contrato, de su cumplimiento, ejecución o rescisión, las partes se someten a los Juzgados y Tribunales de xx, con renuncia expresa a cualquier otro fuero y domicilio.
Y en prueba de conformidad, firman por duplicado el presente en la ciudad y fecha arriba indicadas.
La parte vendedora La parte compradora
Contrato de arras
En xxx a 8 de febrero de 2003
Reunidos:
De una parte los cónyuges Don xxx y xxx, mayores de edad, con domicilio a efecto de notificaciones en la C/ xxx, xxx, de la localidad de xxx, y con D.N.I. números xxx y xxx, respectivamente.
Y de la otra, los cónyuges Don xxx y Doña xxx, mayores de edad, casados en régimen de separación de bienes, con domicilio a efecto de notificaciones en la calle xxx de la localidad de xxx, y con D.N.I. número xxx y xxx
Ambas partes contratantes se reconocen recíprocamente capacidad legal para formalizar este contrato privado de arras penitenciales, haciendo constar que intervienen en el mismo en su propio nombre y derecho.
Declaraciones
i.- finca objeto de este contrato.
Los cónyuges Don xx y Doña xxx declaran que son dueños en pleno dominio y como bien que les pertenece en mitades pro indiviso de la siguiente finca:
Referencia catastral:
INSCRIPCIÓN: La finca descrita consta inscrita en el Registro de la Propiedad nº de al tomo, libro, folio, finca registral número
TITULO: La parte vendedora ostenta un Derecho real de propiedad sobre la finca descrita y les pertenece por compraventa, según resulta de la escritura otorgada ante el Notario de, Don, el día
II.- ESTADO DE CARGAS: La parte vendedora declara que la finca objeto de este contrato está libre de cargas y gravámenes de cualquier tipo, remitiéndose en todo caso a lo que resulte del contenido de los Libros del Registro de la Propiedad.
III.- SITUACIÓN ARRENDATICIA: Se halla libre de arrendatarios y ocupantes, según manifestación de la parte vendedora, que acepta la parte compradora.
IV.- De conformidad con los antecedentes expuestos, las personas que suscriben este documento formalizarán un CONTRATO DE COMPRAVENTA sobre la finca descrita anteriormente con arreglo a las estipulaciones que se expresan a continuación.
E S T I P U L A C I O N E S
Primera.- Compraventa.
Los cónyuges Don xxx y xxx se obligan a vender la finca descrita en el antecedente primero (I) de este contrato a Don xxx y Doña xxx, que se obligan a comprarla.
Segunda.- Precio de venta
El precio alzado de esta compraventa es el de xxx EUROS.
La parte compradora entrega a la parte vendedora en el momento de la firma de este contrato, en concepto de arras penitenciales, la cantidad de 12.020,24 EUROS, sirviendo el presente como la más eficaz carta de pago.
El resto del precio se abonará por la parte compradora a la parte vendedora, sin devengar intereses, el día del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, que es el expresado en la estipulación cuarta de este contrato.
Tercera.- Cargas y pagos
La finca se transmitirá libre de cargas y gravámenes, asumiendo la vendedora la cancelación de cualesquiera que pudiera existir en el Registro de la Propiedad.
Asimismo se transmitirá la finca libre de gastos y pagos de contribuciones, arbitrios, etc., hasta el día de la firma del presente. El comprador asumirá el pago de cuantos gastos se deriven del mismo a partir de dicha fecha.
La parte vendedora declara que se encuentra al corriente en el pago de los impuestos que gravan la titularidad de la finca vendida en virtud de este contrato.
La parte vendedora declara igualmente, a los efectos prevenidos en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios de que forma parte la finca vendida.
Esto no obstante, si la parte vendedora adeudase en la fecha de este contrato cualquier cantidad derivada de la liquidación de Impuestos que graven la propiedad de la finca vendida, o bien adeudase a la comunidad de propietarios en la fecha de la firma de este contrato cualquier cantidad derivada de los gastos generales de la comunidad, dicha parte vendedora asume expresamente la obligación de pago de tales cantidades pendientes de abono.
La obligación de pago asumida por la parte vendedora se entiende sin perjuicio de que la finca vendida quede legalmente afecta al pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente a los ejercicios vencidos y no satisfechos, así como también al pago de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior.
Cuarta. - Escritura notarial
La escritura notarial se otorgará en el plazo máximo de cuatro meses, contados desde la fecha de este documento y ese mismo día ante el notario que designarán las partes la parte compradora entregará el resto del precio (xxx EUROS).
Quinta.- Gastos de transmisión
Serán de cuenta de la parte vendedora el Impuesto sobre el Incremento de valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y cualesquiera gastos que deriven de actos previos al otorgamiento de la escritura de compraventa y que sean necesarios para el otorgamiento de la misma y su inscripción en el Registro de la Propiedad. En consecuencia, serán de cuenta de la parte vendedora todos los gastos notariales, registrales, fiscales o de otro tipo que deriven de la cancelación de embargos, hipotecas, condiciones resolutorias expresas, precios aplazados o cualesquiera otras cargas que recaigan sobre la finca vendida en la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa, así como los derivados del otorgamiento de escrituras públicas, inscripciones registrales y pagos de impuestos necesarios para inscribir en el Registro de la Propiedad a nombre de la parte vendedora la finca objeto de este contrato de compraventa.
Sexta.- Impuesto de bienes inmuebles.
Sin perjuicio de la fecha legal de devengo del Impuesto de Bienes Inmuebles y del carácter de sujeto pasivo del mismo de la persona que en tal fecha resulte propietario de la finca objeto de este contrato, ambas partes contratantes acuerdan que el importe del citado impuesto correspondiente al año de la fecha de este contrato, se prorrateará entre la parte vendedora y la parte compradora en proporción al número de días que cada parte contratante haya sido propietaria de la finca durante el año del devengo del impuesto. A estos efectos, se entiende que la parte compradora deviene propietaria de la finca objeto de este contrato en la fecha del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, salvo que de la propia escritura resulte otra cosa.
Séptima.- Rescisión unilateral del contrato por mediar arras.
De conformidad con lo establecido en el artículo 1.454 del Código Civil, el presente contrato de compraventa podrá rescindirse a instancia de la parte compradora o de la parte vendedora. En el caso de rescisión del contrato a instancia de la parte compradora, ésta se allanará a perder la cantidad entregada como arras o señal, y en el caso de rescisión a instancia de la parte vendedora, ésta deberá devolver a la parte compradora una cantidad equivalente al doble de la cantidad entregada como arras o señal.
Octava.- Saneamiento
El vendedor responde de los vicios ocultos, saneamiento y evicción con arreglo a los artículos 1474 y siguientes del Código Civil y transmite la finca libre de cargas y ocupantes.
Novena.- Posesión y entrega de llaves
Habida cuenta la naturaleza de este contrato, no se da la posesión de la finca vendida, la cual se dará en el momento de perfeccionarse la compraventa y por lo tanto de completarse el precio de la misma y otorgarse la escritura notarial de compraventa.
Décima.- Jurisdicción y fuero
Para cualquier incidencia o conflicto derivado del presente contrato, de su cumplimiento, ejecución o rescisión, las partes se someten a los Juzgados y Tribunales de xx, con renuncia expresa a cualquier otro fuero y domicilio.
Y en prueba de conformidad, firman por duplicado el presente en la ciudad y fecha arriba indicadas.
La parte vendedora La parte compradora
Respuesta de bodino
1
Si quieres comprar esa vivienda, tendrás que acceder a lo que el vendedor te propone, aunque no sea lo legal.
En la práctica, el vendedor tiene un contrato de compra con el constructor y lo que hace es ceder sus derechos de compra en tu favor. Por esa cesión tu pagas las cantidades que él tiene entregadas y que te reconoce a ti el constructor pero, además, te cobra una cantidad adicional (su ganancia) que no está dispuesto a que conste en ningún documento. Tú a cambio, consigues que el constructor te reconozca a ti como nuevo comprador de la vivienda, que ya ha entregado unas cantidades y que entregarás las futuras y, en su momento te entregará la vivienda y te hará la Escritura como si fueras un comprador original más.
La actuación legal debiera de ser muy disitinta. El contrato inicial tendría que ser elevado a "Escritura Pública" ante el Notario, liquidarlo de impuestos e inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Si ese comprador inicial quisiera vender esa vivienda en construcción, debería hacerlo mediante "Escritura en el Notario", liquidarlo de impuestos e inscribirlo, igualmente, en el Registro de la Propiedad, lógicamente, el beneficio que obtuviera el vendedor, debería de incluirlo en su Declaración de la Renta y tributar por ello. De esta manera, tú tendrías de manera legal y fehaciente el coste real de la vivienda que adquieres, con todos los beneficios de posible desgravación de la totalidad del coste.
Pero como te decía, eso no lo hace nadie, y si quieres comprar de esa manera, ya sabes por donde tehacen pasar.
En la práctica, el vendedor tiene un contrato de compra con el constructor y lo que hace es ceder sus derechos de compra en tu favor. Por esa cesión tu pagas las cantidades que él tiene entregadas y que te reconoce a ti el constructor pero, además, te cobra una cantidad adicional (su ganancia) que no está dispuesto a que conste en ningún documento. Tú a cambio, consigues que el constructor te reconozca a ti como nuevo comprador de la vivienda, que ya ha entregado unas cantidades y que entregarás las futuras y, en su momento te entregará la vivienda y te hará la Escritura como si fueras un comprador original más.
La actuación legal debiera de ser muy disitinta. El contrato inicial tendría que ser elevado a "Escritura Pública" ante el Notario, liquidarlo de impuestos e inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Si ese comprador inicial quisiera vender esa vivienda en construcción, debería hacerlo mediante "Escritura en el Notario", liquidarlo de impuestos e inscribirlo, igualmente, en el Registro de la Propiedad, lógicamente, el beneficio que obtuviera el vendedor, debería de incluirlo en su Declaración de la Renta y tributar por ello. De esta manera, tú tendrías de manera legal y fehaciente el coste real de la vivienda que adquieres, con todos los beneficios de posible desgravación de la totalidad del coste.
Pero como te decía, eso no lo hace nadie, y si quieres comprar de esa manera, ya sabes por donde tehacen pasar.
Respuesta de jonitoms
Respecto si ha de figurar en documento privado o público un contrato hay que decir que es completamente libre la elección de la forma, pues ello no afecta a la eficacia del contrato.
Ahora bien has de tener en cuenta que si luego quieres inscribir el contrato en el registro de la propiedad habrá de constar en documento público.
Por lo que me cuentas lo que estáis haciendo es que tú te subrogues en su posición ante la constructora con lo que será esta última quien hará la escritura de venta a tu nombre, con lo que no vas a tener problema para inscribir la futura vivienda a tu nombre en el registro.
Así que para "ocupar su lugar" en la venta anterior puedes optar por cualquiera de las dos formas: pública o privada del documento, sabiendo que el documento privado lo podéis formalizar ante notario cuando queráis (ambos) y que a efectos probatorios en caso de que tengas algún problema posterior el documento público hace prueba del motivo que dio lugar a su formalización.
Respecto a qué se ha de hacer constar en el contrato pues es lo mismo en los dos, lugar y fecha, identificación de los dos prestaciones de cada uno (pago tuyo y subrogación) ademas de cualquier otro pacto que deseéis hacer.
Ahora bien has de tener en cuenta que si luego quieres inscribir el contrato en el registro de la propiedad habrá de constar en documento público.
Por lo que me cuentas lo que estáis haciendo es que tú te subrogues en su posición ante la constructora con lo que será esta última quien hará la escritura de venta a tu nombre, con lo que no vas a tener problema para inscribir la futura vivienda a tu nombre en el registro.
Así que para "ocupar su lugar" en la venta anterior puedes optar por cualquiera de las dos formas: pública o privada del documento, sabiendo que el documento privado lo podéis formalizar ante notario cuando queráis (ambos) y que a efectos probatorios en caso de que tengas algún problema posterior el documento público hace prueba del motivo que dio lugar a su formalización.
Respecto a qué se ha de hacer constar en el contrato pues es lo mismo en los dos, lugar y fecha, identificación de los dos prestaciones de cada uno (pago tuyo y subrogación) ademas de cualquier otro pacto que deseéis hacer.