¿Qué debo tener en cuenta a la hora de comprar un piso que son dos locales comerciales unidos?
He visto un piso para comprar que son dos locales comerciales ya unidos. Es un piso en una segunda planta de un edificio en el centro de Madrid. En la Nota Simple aparece como local comercial pero en catastro, cada uno con su referencia independiente pone uso "residencial" y "superficie de la vivienda". Además a la hora de comprarlo, me gustaría saber si puedo desgravarlo en Hacienda como compra de vivienda habitual (supongo que debería unirlos) y para pedir la hipoteca, debería ser un mismo inmueble. Entiendo que al hacer la unión en catastro de la vivienda, pagaría un solo IBI, etc. ¿ahora estando todos los gatos e impuestos duplicados? ¿La unión le corresponde hacerlo al vendedor? ¿Se puede hacer junto a la venta? Qué tiene más peso, ¿la nota simple o la información que existe en catastro? Qué debo hacer antes de plantear la compra para estar seguro de que no existirán sorpresas en el futuro.
1 Respuesta
Al comprar esos locales usted debe exigir la cédula de habitabilidad. Con ese documento el notario puede poner en la escritura que se trata de una vivienda y la nota simple registral acredita que esa vivienda, ahora única, antes de la agrupación eran dos viviendas distintas, a efectos registrales.
En caso de discordancia, siempre tiene más valor la inscripción registral que el catastro.
Puede pedir al catastro una rectificación para que conste que las dos viviendas son una sola, tal como dice el registro de la propiedad. En realidad como el IBI es por m2, teóricamente debería pagar lo mismo.
La documentación catastral acredita que se trata de una vivienda (aunque a estos efectos sean dos) y la información registral acredita que se trata de una sola finca ya agrupada.
Como la identificación de la finca, respecto al uso que se le de (vivienda o local de negocio), es cosa del propietario, con acreditar que es vivienda y no local, e incluso con solo manifestarlo es suficiente.
En realidad podría realizar la compra con la documentación tal como está y aportando la cédula de habitabilidad, pero mi consejo es que se cure en salud y haga una consulta al Notario ante el cual se vaya a formalizar la compraventa, en cuanto se haya designado uno.
El propio banco podría ponerle pegas, aunque no lo creo.
Sin embargo, como suele decirse, en estos asuntos los bancos suelen tener la sartén por el mango, incluso ahora que las cosas están como están.
Los empleados de los bancos, en cuanto hay algo que sale de lo habitual, ya tienen que consultar y posiblemente no encuentren una respuesta que les satisfaga, en ese caso, tendrá que ir al Ayuntamiento y solicitar una rectificación del catastro aportando la información del registro de la propiedad. Es suficiente para proceder a la rectificación.
Buenas tardes. Muchas gracias por la respuesta. Hoy he investigado un poco más en profundidad y se me pedía que solicitase al vendedor lo siguiente:
* Cédula de habitabilidad de la vivienda.
* Permiso del Ayuntamiento que resolvió el cambio de uso, ya que en catastro aparece como vivienda.
* Acta de Aprobación de la Comunidad de Propietarios que acepta el cambio de uso del inmueble.
* Certificación gráfica y descriptiva de catastro.
Una vez se tiene todo esto, se puede cambiar el uso en la escritura de compra venta y unificar las viviendas, el proceso de agregación.
Me han recomendado que hasta tener todo esto no proceda a la compra, ya que no me aseguro que me den el cambio de uso y la agrupación (y que el registrador quiera registrarlo una vez emitida la escritura). Además de luchar con el banco que no es lo mismo una préstamo hipotecario para una vivienda habitual que para dos locales comerciales.
Se le ocurre algo más que deba pedir al vendedor? Es viable que le exija a él que cambie el uso y unifique los inmuebles antes de vendérmelos?
Muchas gracias,
Si el vendedor está dispuesto a resolverlo, perfecto. Tal como está la situación lo lógico es que lo haga.
Me parece una documentación más que suficiente.
