Anónimo
Registrar ampliación terraza
He firmado contrato en arras para comprar un ático en Barcelona que actualmente tiene 50m2 + 20m2 de terraza. Hace más de 20 años se hizo una ampliación de obra pero no consta registrada. Sí que se pidieron todos los permisos al ayuntamiento. El piso tiene en NOTA SIMPLE DE escritura 25m2 + 50 de terraza considerada como "ANEJO EN PROPIEDAD Y USO EXCLUSIVO". En el Catastro sí que constan 52m2 de vivienda y 2 de elementos comunes.
Necesito hipoteca. Por lo que un tasador vino y me hizo una tasación que aparece como condicionada. Es decir que si quiero que me hipotequen debo de hacer que la escritura del piso coincida con la descripción que la tasación hace del mismo: 50m2 más 20 de terraza.
El tema es que si tengo que modificar el titulo de división horizontal de toda la finca iba a ser imposible poner a todos los vecinos de acuerdo y asumir el gasto de AJD. Las únicas formas para no tener que modificarlo serían, y no sé si son viables:
1.- Entender que si la terraza es de siempre un anejo de la propiedad, el hecho de que se ampliara con obra en un momento dado no modificaría el coeficiente de propiedad. La superficie en propiedad es la misma. Lo único que cambia es la ratio entre la que es cubierta y la que no.
2.- Hacer simplemente que el registro acepte lo que ya refleja el catastro.
Si no logro modificar la descripción no me dan la hipoteca ninguno de los 7 o 8 bancos que he consultado. No quieren hipotecar una propiedad cuya descripción legal no se ajusta a la física. Normal. Perdería en consecuencia el dinero de la tasación y unas cuantiosas arras.
¿Cree qué en base a 1 o 2 se podría registrar la ampliación y hacer que coincidiera la descripción de la escritura con la real?
¿Cree qué se podría hacer en base a algún otro procedimiento o argumento sin modificar la división horizontal de toda la finca?
¿Dónde tendría que asesorarme?
Necesito hipoteca. Por lo que un tasador vino y me hizo una tasación que aparece como condicionada. Es decir que si quiero que me hipotequen debo de hacer que la escritura del piso coincida con la descripción que la tasación hace del mismo: 50m2 más 20 de terraza.
El tema es que si tengo que modificar el titulo de división horizontal de toda la finca iba a ser imposible poner a todos los vecinos de acuerdo y asumir el gasto de AJD. Las únicas formas para no tener que modificarlo serían, y no sé si son viables:
1.- Entender que si la terraza es de siempre un anejo de la propiedad, el hecho de que se ampliara con obra en un momento dado no modificaría el coeficiente de propiedad. La superficie en propiedad es la misma. Lo único que cambia es la ratio entre la que es cubierta y la que no.
2.- Hacer simplemente que el registro acepte lo que ya refleja el catastro.
Si no logro modificar la descripción no me dan la hipoteca ninguno de los 7 o 8 bancos que he consultado. No quieren hipotecar una propiedad cuya descripción legal no se ajusta a la física. Normal. Perdería en consecuencia el dinero de la tasación y unas cuantiosas arras.
¿Cree qué en base a 1 o 2 se podría registrar la ampliación y hacer que coincidiera la descripción de la escritura con la real?
¿Cree qué se podría hacer en base a algún otro procedimiento o argumento sin modificar la división horizontal de toda la finca?
¿Dónde tendría que asesorarme?
5 Respuestas
Respuesta de Pedro Sanchez Martinez
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1.- El Registro de la Propiedad, no va a hacer ningún Asiento, que no esté reflejado en una Escritura.
2.- El criterio que se usa en las Promociones de viviendas, cuando se hace la Escritura de Obra Nueva y División horizontal, es fundamentalmente, por lo metros útiles de vivienda, aunque se pueden usar otros criterios, como pueden ser la orientación, las vistas u otros.
3.- Lo que yo veo, imperativo, es que tendrá que hacer la Escritura para adaptar el Catastro, con el Registro de la Propiedad, pues así se lo están diciendo los bancos, pero asegúrese, con un pre-préstamo, no vaya a que, como están las cosas, haga los trámites y sufrague los gastos y, después, no le den el préstamo.
4.- Si se han de modificar la cuotas de participación (es necesaria unanimidad para este acuerdo) y eso redunda en un aumento en su cuota de participación, rebajando la de los demás propietarios, pienso que, al tener que pagar más, en el futuro, no le pondrán pegas los demás propietarios.
5.- Los AJD, que pagaría la Comunidad, solamente sería por la Escritura de cambio de coeficientes.
6.- Al cambiar los coeficientes también hay que cambiar los datos del Catastro, pero este procedimiento es simple, cuando vd. presente su nueva escritura, el Catastro se debe de dirigir a resto de Propietarios, dándole un plazo para que pongan sus reparos y pasado el cual, si no hay ninguna oposición se producirá la modificación. No es necesario que todos los vecinos vayan al Catastro.
Saludos
2.- El criterio que se usa en las Promociones de viviendas, cuando se hace la Escritura de Obra Nueva y División horizontal, es fundamentalmente, por lo metros útiles de vivienda, aunque se pueden usar otros criterios, como pueden ser la orientación, las vistas u otros.
3.- Lo que yo veo, imperativo, es que tendrá que hacer la Escritura para adaptar el Catastro, con el Registro de la Propiedad, pues así se lo están diciendo los bancos, pero asegúrese, con un pre-préstamo, no vaya a que, como están las cosas, haga los trámites y sufrague los gastos y, después, no le den el préstamo.
4.- Si se han de modificar la cuotas de participación (es necesaria unanimidad para este acuerdo) y eso redunda en un aumento en su cuota de participación, rebajando la de los demás propietarios, pienso que, al tener que pagar más, en el futuro, no le pondrán pegas los demás propietarios.
5.- Los AJD, que pagaría la Comunidad, solamente sería por la Escritura de cambio de coeficientes.
6.- Al cambiar los coeficientes también hay que cambiar los datos del Catastro, pero este procedimiento es simple, cuando vd. presente su nueva escritura, el Catastro se debe de dirigir a resto de Propietarios, dándole un plazo para que pongan sus reparos y pasado el cual, si no hay ninguna oposición se producirá la modificación. No es necesario que todos los vecinos vayan al Catastro.
Saludos
Gracias por su respuesta.
Por lo que me comenta tendría siempre y lo miremos por donde lo miremos que modificar la división horizontal de la finca, los coeficientes de propiedad y seguramente los.
¿No podría plantarme ante el notario, sin acuerdo previo del resto de propietarios, solicitando una modificación de la descripción registral del piso que se ajuste tanto a catastro, como a la descripción real del piso que refleja la tasación? ¿El hecho de que la suma de metros 25viv + 50terr o 50viv + 25terr sea idéntica, puesto que la terraza es de propiedad, sería un argumento insostenible?
Creo que es lo que se desprende de su respuesta. No obstante permítame que le pida confirmación.
Gracias por su paciencia y su tiempo
Por lo que me comenta tendría siempre y lo miremos por donde lo miremos que modificar la división horizontal de la finca, los coeficientes de propiedad y seguramente los.
¿No podría plantarme ante el notario, sin acuerdo previo del resto de propietarios, solicitando una modificación de la descripción registral del piso que se ajuste tanto a catastro, como a la descripción real del piso que refleja la tasación? ¿El hecho de que la suma de metros 25viv + 50terr o 50viv + 25terr sea idéntica, puesto que la terraza es de propiedad, sería un argumento insostenible?
Creo que es lo que se desprende de su respuesta. No obstante permítame que le pida confirmación.
Gracias por su paciencia y su tiempo
1.- El procedimiento es el que le he indicado.
2.- Si la terraza es la cubierta del Edificio, no creo que pueda ser de su exclusiva propiedad (elemento privativo), será más bien un elemento común de la Comunidad, aunque a ud le esté reservado su uso y disfrute. Mire bien su Escritura
Saludos
2.- Si la terraza es la cubierta del Edificio, no creo que pueda ser de su exclusiva propiedad (elemento privativo), será más bien un elemento común de la Comunidad, aunque a ud le esté reservado su uso y disfrute. Mire bien su Escritura
Saludos
Hola de nuevo,
La escritura dice textualmente "anejo en propiedad y uso exclusivo". Sé que es muy infrecuente pero parece que bajo esa fórmula se recogerían las escasas terrazas que son consideradas de propiedad exclusiva y no de "propiedad comunitaria con uso y disfrute exclusivo", fórmula, por lo demás, habitual.
Éste es el único argumento bajo el cual se podría defender el hecho de modificar la descripción del piso sin tocar división horizontal.
En todo caso, lo consultaré con algún notario, urbanismo y registro de la propiedad.
Si le parece bien mantengo el post abierto y le comento el resultado. Seguramente acabara avalando su postura.
Gracias por su tiempo.
La escritura dice textualmente "anejo en propiedad y uso exclusivo". Sé que es muy infrecuente pero parece que bajo esa fórmula se recogerían las escasas terrazas que son consideradas de propiedad exclusiva y no de "propiedad comunitaria con uso y disfrute exclusivo", fórmula, por lo demás, habitual.
Éste es el único argumento bajo el cual se podría defender el hecho de modificar la descripción del piso sin tocar división horizontal.
En todo caso, lo consultaré con algún notario, urbanismo y registro de la propiedad.
Si le parece bien mantengo el post abierto y le comento el resultado. Seguramente acabara avalando su postura.
Gracias por su tiempo.
1.- Si es de su propiedad, en el reparto de cuotas de participación, se habrá tenido en cuenta esto y por tanto, no habrá nada que hacer.
2.- Haga o que tiene pensado, si más, y adapte su vivienda a los datos que figuran en el Catastro
2.- Haga o que tiene pensado, si más, y adapte su vivienda a los datos que figuran en el Catastro
Respuesta de argiaarq
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Efectivamente con la nueva ley hipotecaria, la tasación se basa en la menor superficie que aparezca en escrituras, catastro o en la realidad. Además, como el catastro es autodeclarativo, tiene menos valor que la inscripción registral.
Por ello mismo, puede tratar de regularizar la situación en el Registro y no preocuparse ahora de la división horizontal de la finca de cara al catastro.
Si las obras de hace 20 años se hicieron con permisos del ayuntamiento, debe existir la correspondiente licencia. Y su presentación ante notario para modificar la escritura del piso y llevarla a registro debería ser suficiente.
Por ello mismo, puede tratar de regularizar la situación en el Registro y no preocuparse ahora de la división horizontal de la finca de cara al catastro.
Si las obras de hace 20 años se hicieron con permisos del ayuntamiento, debe existir la correspondiente licencia. Y su presentación ante notario para modificar la escritura del piso y llevarla a registro debería ser suficiente.
Ante todo le agradezco su rápida respuesta.
Necesitaría un par de aclaraciones. Cuando me comenta que puedo tratar de regularizar la situación en el registro y "no preocuparse ahora de la división horizontal de la finca en el catastro". No sé si entiendo bien a lo que se refiere.
¿La división horizontal sí deberá más adelante ser modificada para completar la regularización del piso? ¿Requerirá en su momento del acuerdo unánime de todos los propietarios de la finca?
Por otro lado no existe a fecha de hoy documentación sobre permisos de ampliación. Por bien que la propiedad insiste en que sí se pidieron. El catastro sí que refleja la ampliación. En el caso de que necesite documentos de licencia de obra de cara a registrar la ampliación ¿Dónde podría conseguirlos? ¿Existirán archivados los antiguos permisos? ¿Es Urbanismo del Ayuntamiento el sitio donde los podría recabar?
Es un caso muy complejo, por lo que le agradezco de antemano su paciencia y colaboración.
Necesitaría un par de aclaraciones. Cuando me comenta que puedo tratar de regularizar la situación en el registro y "no preocuparse ahora de la división horizontal de la finca en el catastro". No sé si entiendo bien a lo que se refiere.
¿La división horizontal sí deberá más adelante ser modificada para completar la regularización del piso? ¿Requerirá en su momento del acuerdo unánime de todos los propietarios de la finca?
Por otro lado no existe a fecha de hoy documentación sobre permisos de ampliación. Por bien que la propiedad insiste en que sí se pidieron. El catastro sí que refleja la ampliación. En el caso de que necesite documentos de licencia de obra de cara a registrar la ampliación ¿Dónde podría conseguirlos? ¿Existirán archivados los antiguos permisos? ¿Es Urbanismo del Ayuntamiento el sitio donde los podría recabar?
Es un caso muy complejo, por lo que le agradezco de antemano su paciencia y colaboración.
Respecto a la ampliación, si existe una licencia de la misma, efectivamente se encontrará en la oficina de urbanismo de su ayuntamiento. El problema es que si se data de hace veinte años, cuando aún no había nada informatizado, puede ser costoso (o que no les dé la gana) buscarla.
Otra posibilidad es hacer una legalización de esa ampliación, aunque esto le supondría contratar un arquitecto y visar en el colegio la documentación antes de llevarla al registro.
El aumento de su superficie construida, conlleva el aumento de la superficie totoal de la finca, por lo que para que todo fuera correcto debería modificar la división horizontal de forma que se calculen los nuevos porcentajes de participación de cada vecino. Esto sólo podría hacerse por unanimidad y se trataría de un proceso costoso ya que cada vecino tendría que modificar sus escrituras.
Si en el catastro ya aparece registrada su vivienda con los m2 reales, ya que estará pagando el IBI proporcionado a su superficie, por lo que el no tener modificada la división horizontal no sería una traba a la hora de compra-ventas futuras.
Otra posibilidad es hacer una legalización de esa ampliación, aunque esto le supondría contratar un arquitecto y visar en el colegio la documentación antes de llevarla al registro.
El aumento de su superficie construida, conlleva el aumento de la superficie totoal de la finca, por lo que para que todo fuera correcto debería modificar la división horizontal de forma que se calculen los nuevos porcentajes de participación de cada vecino. Esto sólo podría hacerse por unanimidad y se trataría de un proceso costoso ya que cada vecino tendría que modificar sus escrituras.
Si en el catastro ya aparece registrada su vivienda con los m2 reales, ya que estará pagando el IBI proporcionado a su superficie, por lo que el no tener modificada la división horizontal no sería una traba a la hora de compra-ventas futuras.
Si no tiene otra duda.
Respuesta de Jose Manuel Anasagasti Etxeita
1
En cuanto a la escrituración y el cambio de porcentajes.
Según el Art. 3b de la Ley de Propiedad Horizontal.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
(La ampliación es una mejora, por tanto hay que entender que tu interpretación 1 es correcta y en consecuencia la 2 también)
En cualquier caso la alteración de porcentajes de comunidad requieren la aprobación unánime de los comuneros, aquí lo que hay que ver también es si el mero transcurso del tiempo (20años) es suficiente para hacer valer tu derecho, en caso de tener problemas deberías consultar con un abogado.
Según el Art. 3b de la Ley de Propiedad Horizontal.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
(La ampliación es una mejora, por tanto hay que entender que tu interpretación 1 es correcta y en consecuencia la 2 también)
En cualquier caso la alteración de porcentajes de comunidad requieren la aprobación unánime de los comuneros, aquí lo que hay que ver también es si el mero transcurso del tiempo (20años) es suficiente para hacer valer tu derecho, en caso de tener problemas deberías consultar con un abogado.
Gracias por su respuesta.
Entiendo que según el artículo 3b de la LPH que usted cita podría escriturar el piso como 50 + 20 sin necesidad para ello de poner de acuerdo a todos los vecinos.
¿Qué debería hacer para ello? ¿Bastaría con ir a un notario con proyecto técnico, consulta gráfica y descriptiva del catastro y hacer escritura de la modificación?
Gracias por su tiempo
Entiendo que según el artículo 3b de la LPH que usted cita podría escriturar el piso como 50 + 20 sin necesidad para ello de poner de acuerdo a todos los vecinos.
¿Qué debería hacer para ello? ¿Bastaría con ir a un notario con proyecto técnico, consulta gráfica y descriptiva del catastro y hacer escritura de la modificación?
Gracias por su tiempo
Lo mejor es que consultes directamente con el notario, cada uno de ellos tiene sus manías, llevale la información catastral y las escrituras actuales, junto con el informe de tasación para que vea como está actualmente escriturado y cual es la realidad, él te dirá qué necesitas
Lo ideal sería escriturar esa modificación conjuntamente con la hipoteca.
Lo ideal sería escriturar esa modificación conjuntamente con la hipoteca.
Respuesta de Emilio Piña
1
Yo creo que si sería posible cambiar tu escritura, poniendo correctamente los metros abiertos y cerrados, siempre que el resultado final sea el mismo que tenías originalmente.
Yo haría la consulta en algún notario, indicándole que quieres que la escritura refleje lo que tienes en el catastro. Para ello necesitarás un certificado de un técnico y un notario que entienda que el cambio en realizad no es tal cambio.
Yo tengo hechos certificados parecidos y depende del notario, a unos les vale y lo cambian y otros no, por lo que no puedo garantizarte con total seguridad que conseguirás modificar la escritura.
Un saludo
Emilio Piña
www.peritajedeinmuebles.es
Yo haría la consulta en algún notario, indicándole que quieres que la escritura refleje lo que tienes en el catastro. Para ello necesitarás un certificado de un técnico y un notario que entienda que el cambio en realizad no es tal cambio.
Yo tengo hechos certificados parecidos y depende del notario, a unos les vale y lo cambian y otros no, por lo que no puedo garantizarte con total seguridad que conseguirás modificar la escritura.
Un saludo
Emilio Piña
www.peritajedeinmuebles.es
Gracias por su rápida respuesta.
Entonces entiendo que sí que es posible a criterio del notario. Sería cuestión de consultar a varios notarios y ver si hay alguno que haga una interpretación similar a la que usted propone. Lo haré.
En todo caso también parece que otra instancia de cuya interpretación depende el resultado sería el registro de la propiedad. Iré a ver qué me comentan del tema.
Si le parece mantengo el hilo abierto y le comento el resultado.
Entonces entiendo que sí que es posible a criterio del notario. Sería cuestión de consultar a varios notarios y ver si hay alguno que haga una interpretación similar a la que usted propone. Lo haré.
En todo caso también parece que otra instancia de cuya interpretación depende el resultado sería el registro de la propiedad. Iré a ver qué me comentan del tema.
Si le parece mantengo el hilo abierto y le comento el resultado.
Si. A veces da la sensación de que un notario es algo uniforme e inamovible, pero la realidad es que, como cualquier otro profesional, tiene sus interpretaciones y su manera de hacer las cosas.
Yo creo que se debería de poder solventar tu tema, sin demasiadas complicaciones.
Lo que ocurre en estos momentos, por desgracia muy frecuente en este país, es que venimos de un momento en el que todo valía, todo se hacía y todo se arreglaba, y ahora hay una especie de psicosis y de pronto todo se cuestiona, a todo se le pone peros, etc.
Yo creo que se debería de poder solventar tu tema, sin demasiadas complicaciones.
Lo que ocurre en estos momentos, por desgracia muy frecuente en este país, es que venimos de un momento en el que todo valía, todo se hacía y todo se arreglaba, y ahora hay una especie de psicosis y de pronto todo se cuestiona, a todo se le pone peros, etc.
Respuesta de Tamara Botana Caridad
Me gustaría saber como acabo esto, ya que estoy en la misma situación.