Embargo local de negocio
El motivo de mi consulta es para saber exactamente a qué atenerme.
Somos cuatro socios que compramos un local para montar un
negocio y solicitamos un préstamo al Banco en el año 2007 de 252.000€. Para
este negocio hicimos una C. De B.
En todos estos años hemos ido pagando las cuotas mensuales y
ahora la deuda es de 150.000€.
La tasación que hizo el banco a efectos de embargo fue de 620.000€.
Ahora el negocio va muy mal y no podemos hacer frente a las
mensualidades adquiridas con el banco
Mi pregunta es:
Si el banco nos embarga el local tendríamos derecho a
percibir alguna cantidad de dinero teniendo en cuenta que la deuda es
inferior al precio del local?
Teniendo en cuenta que la tasación que hizo el banco fue en
el año 2007, y que ahora el banco dice que estaba sobrevalorada, ¿el banco
tendría que hacer otra tasación a día de hoy o la tasación valida es la que
hizo en su día?
Esperando su respuesta y dándole las gracias me despido de
usted
Joan
5 respuestas
Previamente a responder necesito que me aclare algunas dudas:
- ¿Se trató de un préstamo hipotecario poniendo el local como garantía?
- ¿El local está a nombre de los cuatro socios/comuneros?
- ¿Avalaron personalmente los 4 socios/comuneros de forma solidaria frente al Banco?
Espero su respuesta para poder seguir con el estudio del asunto.
Como ya le he comentado es una CB
Si, es un préstamo hipotecario
Si, el local esta a nombre de los cuatro
Somos cuatro socios a partes iguales. Cuando fuimos al Banco a solicitar el préstamo, tres de los socios disponían de casa y el cuarto vivía de alquiler, por lo que entiendo que tres avalaron también con sus casas.
Espero que esta explicación le sirva para poder seguir con el estudio del asunto
Si el local ya está hipotecado no debemos hablar de embargo (el embargo es otra cosa, parecida, pero diferente a la hipoteca).
Cuando el Banco tenga 2-3 cuotas devueltas, pasará el tema a su asesoría jurídica, que pondrá en marcha un procedimiento de ejecución hipotecaria. El procedimiento es sumario y persigue sacar a subasta la finca, que saldrá por el valor de tasación que le asignó el Banco en su día. Ahora bien, eso no significa que se vaya a adjudicar por ese valor, pues si no hay postores el Banco se la puede adjudicar por el 50% de ese valor.
Aunque la deuda actual sea relativamente pequeña en relación al valor de tasación, esa cantidad genera intereses (además de las costas de la ejecución). No será la primera vez que el Banco, ante la perspectiva de engrosar la deuda mediante el devengo de los intereses, deja pasar el tiempo y espera a iniciar la ejecución en el momento en que la deuda roza ya el 50% del valor de tasación, para poder quedarse la finca en la subasta.
Por lo tanto, la única posibilidad de que usted recupere algo de dinero pasa por obtener en la subasta un precio superior a la deuda que se mantiene con el Banco en ese momento de subastar.
Finalmente, en relación a la última cuestión, el Banco no está obligado a llevar a cabo una segunda tasación. La que figura en la escritura de hipoteca es la que se tiene en cuenta a todos estos efectos.
Le aconsejo que acuda a un abogado de confianza, que le podrá dar muchos más detalles sobre el procedimiento de ejecución y las distintas variantes que pueden acontecer.
La duda que nos queda es de si legalmente el banco , que dice que en el año 2007 fecha del crédito se sobrevaloró la tasación del inmueble, puede efectuar otra tasación a día de hoy y que por supuesto sería mas baja.
No me cabe ninguna duda de que, una vez incoado un procedimiento de ejecución hipotecaria por el acreedor hipotecario, ante el incumplimiento de la obligación de pago del deudor, queda patente la relevancia de esta valoración en el ámbito procesal, cuando la ley procesal exige que las partes identifiquen este valor de tasación con el tipo de salida de la subasta judicial del inmueble hipotecado, pues este valor debe constar en la escritura de constitución de la hipoteca (e inscripción en el Registro de la Propiedad) como presupuesto objetivo de admisibilidad de la demanda de ejecución hipotecaria para poder utilizar este procedimiento de ejecución judicial contra los bienes hipotecados, para el caso que incumplida la obligación principal pueda ser enajenada la finca hipotecada en pública subasta, conforme determina los artículos 1.858 del Código Civil, 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 129 y 130 de la Ley Hipotecaria y 234 y ss. Del Reglamento Hipotecario.
Por lo tanto, hasta donde alcanzan mis conocimientos jurídicos, la posibilidad de una nueva tasación es inviable. La única duda que me queda al respecto es la posible existencia de algún pacto particular con el Banco o alguna estipulación de la escritura que pueda alterar mis conclusiones.
Muchas gracias por sus respuestas.
Saludos.
Disculpe la tardanza en responder a sus preguntas pero no he tenido conocimiento hasta hoy de sus preguntas para poder seguir con su respuesta.
Las respuestas a sus tres preguntas es "SI"
Gracias
Todo es negociable. El panorama que más abajo le describiré podría ser diferente si ustedes llegan a un acuerdo con el Banco para aplazar la deuda, aunque ya le adelanto que el Banco aprovechará para acabar de sacarles todo lo que pueda (menor valor de tasación, mayores intereses, etc.).
A falta de acuerdo, no le puedo dar buenas noticias. Nadie puede obligar al Banco a hacer una nueva tasación. Ante el impago, el Banco puede iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria y sacar a subasta el local. El Banco podría adjudicarse ese local por el 50% del valor de la tasación que se hizo en su día, pero esto es voluntario, es decir, el Banco puede optar por esperar a cualquier otra puja inferior, con tal de que se aproxime lo más posible al importe que se le adeuda (150.000).
Por lo tanto, ustedes podrán aspirar a recuperar la parte del precio pagado por un tercero que exceda de lo que se le adeuda al Banco. Tenga en cuenta que el Banco, al interponer la demanda, pedirá que se le pague la deuda (150.000) más los intereses de demora y las costas, lo cual puede incrementarla sensiblemente (podría llegar perfectamente a 200.000).
Voy a intentar poner un ejemplo: el local sale a subasta por el precio tasado en su día (620.000€) y
- No hay nadie interesado en pujar por encima del 50% de ese valor: se lo puede adjudicar el banco por el 50% (310.000). A continuación el Juzgado tasará los intereses y las costas (pongamos que toda la deuda alcanza los 200.000), dará por cancelada la deuda y el Banco tendría que pagarles la diferencia (110.000). Esto es improbable que suceda, ya se lo adelanto, salvo que realmente el local lo valga.
- Si el Banco no ejerce esa posibilidad, puede ocurrir que cualquier tercero ofrezca 200.000 y se lo adjudique. En ese caso, habrá el dinero justo para pagar al Banco y no sobrará nada para los propietarios.
- Pero la cosa puede ser todavía peor. El tercero puja 150.000 y se adjudica el local. Como el Banco no consigue así resarcirse de la totalidad de la deuda (le faltan todavía 50.000), puede iniciar un procedimiento parar reclamar a los 4 copropietarios esa diferencia.
Lo primero es que si hasta ahora no han entrado en impagos, intenten antes que nada, antes de entrar en impagos, hablar con el pago, y negociar una dación en pago del local.
Con todo, suponiendo que hubiera procedimiento de ejecución, y que el banco o un tercero se adjudicara el local, ustedes recibirían o no, sobrante, dependiendo de que hubiera( es decir de que el precio de adjudicación, fuera superior a la deuda o no), ha de tener en cuenta que la deuda se incrementara en este caso con intereses de demora y costas del procedimiento judicial.
También ha de tener en cuenta que en la CB son responsables todos los que la componen de forma personal, con lo que podrían acabar teniendo embargos personales.
Por ello, le reitero que intenten negociar cuanto antes con el banco, un saludo,
Agradecería valoración respuesta,
Gracias por su rápida respuesta pero lo que nos parece mal es que por 150.000€+ todos los gastos que nos pudieran acarrear y que usted indica, que por otra parte no se cuanto pudiera ser,el banco se quedara un local que vale como poco 500.000€. Usted podría indicarme aproximadamente cuanto subirían los gastos, intereses + demora, de un embargo?.
La tasación que hizo el banco no tiene ningún valor?.
Gracias
La tasación del banco si tiene valor.
En cuanto a las costas judiciales, son muy elevadas, pues estarían en función de estos valores, así como los intereses de mora y los intereses pendientes del crédito, que figuraran en su escritura de crédito o tendrá que pedir una tabla de amortización.
Como la deuda sera todavía muy elevada, con la suma de todo esto, puede que la adjudicación no cubra... aunque si sobrara, podrían reclamar este importe.
Desde esta pagina no realizamos cálculos.
En su situación, puede ser mas interesante, poner a la venta el inmueble a un buen precio, liquidar el préstamo y evitar costas, juicios, subastas, etc... O intentar negociar una dación.
Si la situación es como usted indica, puede incluso encontrar inversores, dispuestos a comprar a buen precio, sin demasiados problemas.
El embargo podrá solicitar la salida a subasta del bien hipotecado. En ese caso el precio de subasta debe ser el que se fijó en su día en la escritura de hipoteca. Si se fijan, aparece en la escritura perfectamente definido.
Una vez que el bien salga a subasta, lo puede comprar un tercero hasta por el 50% de su valor de subas. Si sobra algo efectivamente será para ustedes. El banco también puede adjudicárselo si no hay compradores.
También advertirle que no es obligatorio que el banco se lo adjudique, lo que no puede hacer es sacarlo a subasta por un valor inferior al fijado por ellos mismos.
www.escobarysanchez.es
No acabo de entender "No parece que tengas derecho a recibir ninguna cantidad de dinero". Podría usted ser un poco mas explicito y como llega usted a esta conclusión ? Gracias
Porque usted pregunta si el banco les embarga el local tendrá derecho a percibir dinero y de su explicación no se desprende derecho alguno de cobro.
Pedralbes abogados
Luego (artículo 651), si nadie acude a la subasta podrá el acreedor quedarse con el bien por el 50% de su valor tasado por el Juzgado
Así, en el peor de los casos, 620.00 * 75% = 465.000; si se lo adjudicara el banco, se lo podría adjudicar por el 30% de ese valor o por lo que se le deba por todos los conceptos
Artículo 651 Adjudicación de bienes al ejecutante
Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 30 por 100 del valor de tasación, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
En ningún caso, ni aun cuando actúe como postor rematante, podrá el acreedor ejecutante adjudicarse los bienes, ni ceder el remate o adjudicación a tercero, por cantidad inferior al 30 por 100 del valor de tasación.
www.lopezcollado.es
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Jaime López Collado
Abogado
Barcelona. Avda Diagonal 469
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