¿Qué negocio puedo montar?

Con 12 m2 no creo que pueda poner nada que no sea un quiosco ya que con tan poco espacio es difícil que pueda rentabilizar un comercio por más centro histórico que sea. En este caso, no es bueno (al menos para los negocios) aquello de "a caballo regalado".
Si quiere iniciar un negocio piense en que tipo de actividad puede encajarle mejor. Si es un profesional de la construcción tal vez debiera ver si puede encontrar un nicho de mercado en ese sector en el que pueda aportar ideas que no existan o que estén poco explotadas.
Puede utilizar el local de los 12 m2 como un escaparate para ese negocio ya que conseguirá un gran impacto visual por la gran cantidad de gente que podrá ver el localito con posible información.

Evidentemente es poco espacio, soy consciente de ello, sin embargo por la zona ya existen otros comercios que tienen poco más espacio sin que ello suponga un grave perjuicio, entre ellos una agencia de viajes, una tienda de bisutería, una heladería... De todos modos a parte de los 12 metros de cara al público, podría disponer de 50m2. Más de almacen si fuera necesario.