Exención por reinvseion vivienda habitual
Tengo un montón de dudas que espero me puedas ayudar a resolver... En el 2002 compre con mi ex pareja una casa-zulo por 48.000 euros, pedí una hipoteca por 105.000 (tenia más cosas que solventar), y quedaban pendientes de amortizar 96.000. En diciembre de 2005 me compramos una nueva casa (que finalmente y mediante extinción del pro indiviso me quede yo), por la que pedí unos 370.000 de hipoteca. En diciembre del 2006 venimos el zulo por 186.000 euros, y me hago un verdadero lio de como he de tributar, ya que de los 96000 euros pendientes de amortizar, solo 48.000 se corresponden a la vivienda... Por dios, ayudaaaaaaaaaaaaa
¿Qué me interesa más?. ¿Amortizar todo el beneficio obtenido con la venta (que teniendo en cuenta cómo esta el tipo de interés no creo me me resuelva mucho) o pagar plusvalías al 15%?
¿Qué me interesa más?. ¿Amortizar todo el beneficio obtenido con la venta (que teniendo en cuenta cómo esta el tipo de interés no creo me me resuelva mucho) o pagar plusvalías al 15%?
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Respuesta de josegalindo
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En primer lugar habría que ver si el piso vendido ha constituido tu vivienda habitual durante tres años consecutivos (inclusive hasta el día de la venta). Suponiendo que lo cumplieras, tienes dos años para reinvertir.La cantidad a reinvertir sería el valor de transmisión(supongo que te corresponde el 50%=> 93000) menos el capital pendiente de amortizar (de la parte que utilizastes para la compra del piso zulo=>45,71%*50%*96000= 21940), es decir, 71060 euros. Como te compraste el piso nuevo antes de la venta del "zulo" la manera de reinvertir consistiría en la amortización del préstamo que utilizaste para la compra de tu nueva vivienda, por lo tanto si amortizaras 71060 euros la ganancia estaría totalmente exenta. En el caso que la cantidad amortizada fuera menor la ganancia patrimonial exenta sería proporcionar a la cantidad reinvertida. Suponiendo que lo reinviertes todo, la ganancia exenta sería aproximadamente de 69000 euros, en caso de no reinvertir nada te supondría aproximadamente el pagar a Hacienda 10350 euros. Por lo tanto considero que te interesaría reinvertir amortizando el préstamo (más hoy en día en que los intereses de los préstamos son cada vez más altos)
Hola otra vez:
Ante todo muchas gracias por tu rápida respuesta. Respecto al tema de la venta del zulo, yo pensaba que una cosa era la ganancia patrimonial por la venta del mismo (valor venta-valor compra= 138.000/2= 69.000. Y otra distinta era que si cumplía los requisitos para la exención por reinversión, dicha ganancia no tributaría, es decir, que tendría el valor de venta menos el pendiente de amortizar por la hipoteca (186.000-96.000= 90.000/2= 45.000). Yo entendía que sobre estos 45.000 es sobre lo que tendría que o bien amortizar préstamo o bien abonar el 15%... ¿No es así?.
Es que la letra del piso se me queda muy alta, y si amortizo el beneficio obtenido con la venta del piso, la cuota se me reduce mínimamente.
¿Crees qué puedo defender lo que te he planteado?. Sabes si para hacienda la única manera de justificar que reinviertes es mediante la amortización de préstamo, ¿no podría vincular un deposito?
Ante todo muchas gracias por tu rápida respuesta. Respecto al tema de la venta del zulo, yo pensaba que una cosa era la ganancia patrimonial por la venta del mismo (valor venta-valor compra= 138.000/2= 69.000. Y otra distinta era que si cumplía los requisitos para la exención por reinversión, dicha ganancia no tributaría, es decir, que tendría el valor de venta menos el pendiente de amortizar por la hipoteca (186.000-96.000= 90.000/2= 45.000). Yo entendía que sobre estos 45.000 es sobre lo que tendría que o bien amortizar préstamo o bien abonar el 15%... ¿No es así?.
Es que la letra del piso se me queda muy alta, y si amortizo el beneficio obtenido con la venta del piso, la cuota se me reduce mínimamente.
¿Crees qué puedo defender lo que te he planteado?. Sabes si para hacienda la única manera de justificar que reinviertes es mediante la amortización de préstamo, ¿no podría vincular un deposito?
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión (precio venta menos gastos por la venta) y el valor de adquisición (precio compra más gastos inherentes a la compra). Ahora bien la cantidad que hay que reinvertir para que quede totalmente exenta la ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión y el capital pendiente de amortizar (en la medida que se utilizó para la compra de la vivienda que se vende). Si se considera que no hay reinversión la ganancia tributa (en el ejercicio 2006)al 15%. En los casos en que se compra la nueva vivienda antes de la venta de la que fue la vivienda habitual sólo se puede reinvertir mediante amortización del préstamo que se ha utilizado para la compra de la nueva vivienda, no cabe vincularlo a ningún depósito.
