Venta piso y exención por reinveresion
Mi pareja y yo vamos a vender nuestra vivienda habitual para comprar otra y nos surgen muchas dudas. Quizás sea un poco lioso lo que voy a escribir, pero es que nos cuesta mucho entender como funciona todo esto... Te mando los números de todo lo que tengo para ver si es posible que me indiques detalladamente con ellos como se hacen los cálculos de las preguntas que te escribo más abajo (aunque entiendo que quizás sea pedir demasiado...)
La compra de nuestra vivienda la realizamos en marzo del 2005:
Precio: ¿219.000?
Gastos : ¿16.000?
Hipoteca: ¿207.000?
¿Actualmente lo que nos queda por pagar de hipoteca son unos 180.000?, y durante el tiempo transcurrido hemos desgravado cada año por lo máximo que permite la ley: ¿9015,18? (Cada uno), ¿aunque lo que hemos pagado en total hasta diciembre del 2007 son unos 59.000?
¿El piso lo vamos a vender por unos 246.000?, y la intención es reinvertir en una nueva vivienda.
Las preguntas que nos surgen son:
1.- ¿Cuál es la ganancia patrimonial? No sabemos si se incluye en el cálculo los gastos de la compra del piso y tampoco sabemos de que manera se tiene en cuenta lo que falta por pagar de hipoteca en el cálculo o simplemente no se tiene en cuenta; además hemos leído algo sobre el valor de adquisición actualizado, que no estamos seguros si para una vivienda comprada en el 2005 y vendida en el 2008 es 1,0612.
2.- ¿Cómo se calcula la cantidad que hay que reinvertir en una nueva vivienda para aplicar la exención por reinversión? Hemos leído que para obtener la exención de la ganancia patrimonial se debe reinvertir la totalidad del precio percibido por la anterior vivienda habitual. ¿Significa esto que tendríamos que comprar una vivienda por importe superior a 246.000?
3.- ¿En el caso de que para obtener la exención total por reinversión efectivamente el precio de la nueva vivienda tuviera que ser superior a 246.000?, ¿Pero nosotros finalmente compramos una por 200.000?, supongo que se produce una exención parcial. ¿Cómo se calcula esa parte exenta? ¿Cuánta sería la parte no exenta y cuanto tributaría?
4.- Y para deducir desde el primer año, ¿qué cantidad habría que invertir?
5.- Hemos leído también que "para aplicar los porcentajes de deducción incrementados del 16,75% y 13,40%, se debe cumplir que el importe financiado del valor de adquisición de la vivienda suponga al menos el 50% de dicho valor, y que en el caso de reinversión por enajenación de vivienda habitual el 50% se entenderá referido al exceso de inversión que corresponda". En nuestro caso, ¿ese 50% sobre qué valor sería?
6.- Por motivos laborales, creemos que la nueva vivienda no la compraremos hasta el año 2009. ¿Nos conviene amortizar antes de vender la vivienda para poder desgravar sobre lo máximo permitido este año?. No sabemos si esto afecta negativamente al cálculo de las preguntas 2ª, 3ª y 4ª...
7.- ¿Cómo se justifica a Hacienda que vamos a acoger la ganancia patrimonial a la exención por reinversión para no tributar por ella? Me refiero a cómo se indica en la declaración de la renta del año 2008
8.- Si finalmente no podemos comprar la vivienda antes de dos años, ¿bastaría con pagar el IRPF de la ganancia patrimonial obtenida en su día o conllevaría además una multa por no haber cumplido la reinversión que declaramos que haríamos?
Muchas gracias de antemano por tu tiempo, ya que entiendo que son demasiadas preguntas... Pero de verdad que nos ayudarías mucho si en las respuestas pudieras incluir los cálculos con los números que te he descrito anteriormente, ya que estamos muy "verdes" en todos estos temas fiscales, y no queremos meter la pata.
La compra de nuestra vivienda la realizamos en marzo del 2005:
Precio: ¿219.000?
Gastos : ¿16.000?
Hipoteca: ¿207.000?
¿Actualmente lo que nos queda por pagar de hipoteca son unos 180.000?, y durante el tiempo transcurrido hemos desgravado cada año por lo máximo que permite la ley: ¿9015,18? (Cada uno), ¿aunque lo que hemos pagado en total hasta diciembre del 2007 son unos 59.000?
¿El piso lo vamos a vender por unos 246.000?, y la intención es reinvertir en una nueva vivienda.
Las preguntas que nos surgen son:
1.- ¿Cuál es la ganancia patrimonial? No sabemos si se incluye en el cálculo los gastos de la compra del piso y tampoco sabemos de que manera se tiene en cuenta lo que falta por pagar de hipoteca en el cálculo o simplemente no se tiene en cuenta; además hemos leído algo sobre el valor de adquisición actualizado, que no estamos seguros si para una vivienda comprada en el 2005 y vendida en el 2008 es 1,0612.
2.- ¿Cómo se calcula la cantidad que hay que reinvertir en una nueva vivienda para aplicar la exención por reinversión? Hemos leído que para obtener la exención de la ganancia patrimonial se debe reinvertir la totalidad del precio percibido por la anterior vivienda habitual. ¿Significa esto que tendríamos que comprar una vivienda por importe superior a 246.000?
3.- ¿En el caso de que para obtener la exención total por reinversión efectivamente el precio de la nueva vivienda tuviera que ser superior a 246.000?, ¿Pero nosotros finalmente compramos una por 200.000?, supongo que se produce una exención parcial. ¿Cómo se calcula esa parte exenta? ¿Cuánta sería la parte no exenta y cuanto tributaría?
4.- Y para deducir desde el primer año, ¿qué cantidad habría que invertir?
5.- Hemos leído también que "para aplicar los porcentajes de deducción incrementados del 16,75% y 13,40%, se debe cumplir que el importe financiado del valor de adquisición de la vivienda suponga al menos el 50% de dicho valor, y que en el caso de reinversión por enajenación de vivienda habitual el 50% se entenderá referido al exceso de inversión que corresponda". En nuestro caso, ¿ese 50% sobre qué valor sería?
6.- Por motivos laborales, creemos que la nueva vivienda no la compraremos hasta el año 2009. ¿Nos conviene amortizar antes de vender la vivienda para poder desgravar sobre lo máximo permitido este año?. No sabemos si esto afecta negativamente al cálculo de las preguntas 2ª, 3ª y 4ª...
7.- ¿Cómo se justifica a Hacienda que vamos a acoger la ganancia patrimonial a la exención por reinversión para no tributar por ella? Me refiero a cómo se indica en la declaración de la renta del año 2008
8.- Si finalmente no podemos comprar la vivienda antes de dos años, ¿bastaría con pagar el IRPF de la ganancia patrimonial obtenida en su día o conllevaría además una multa por no haber cumplido la reinversión que declaramos que haríamos?
Muchas gracias de antemano por tu tiempo, ya que entiendo que son demasiadas preguntas... Pero de verdad que nos ayudarías mucho si en las respuestas pudieras incluir los cálculos con los números que te he descrito anteriormente, ya que estamos muy "verdes" en todos estos temas fiscales, y no queremos meter la pata.
1 Respuesta
Respuesta de mmmzzzmmm
1
1.- 11.000 euros (sin tener en cuenta el coeficiente reductor que hay que aplicar al precio de compra con lo que seria incluso menos)
2.- 55.000 es lo que tendrías que reinvertir para que la ganancia estuviera exenta (coste de aquisicion - importe pendiente de amortizar del préstamo)
3.- Tienes que reinvertir 55.000. Si por ejemplo reinviertes 27.500 (la mitad), de la ganancia patrimonial del punto 1 (11.000 euros) la mitad estaría exenta y la mitad sujeta
4.- Tendrías que sumar a los 11.000 euros de ganancia patrimonial las bases de desgravación de tu primera vivienda (imagina que fueron 30.000 euros). Cuando pagues más de 41.000 euros en tu nueva vivienda te puedes empezar a desgravar (es decir, si reinviertes los 55.000 euros que te he comentado podrías desgravarte ya el primer año)
5.- 50% del coste de adquisición y otro requisito es que durante los tres primeros años no amortices más del 40% del préstamo solicitado
6.- No amortices anticipadamente y menos en marzo. En todo caso las amortizaciones anticipadas se hacen en diciembre si conviene.
7.- Eso esta más complicado pero en la declaración tienes que informar bien de la reinversión realizada o del compromiso de reinvertir en los dos años siguientes. Si quieres un consejo busca un profesional que te haga la declaración de ese año porque he visto mucha gente que ha metido la pata y hacienda no se anda con chiquitas (cualquier error formal puede significar que la ganancia la consideren como sujeta). Aunque en tu caso no tendrías demasiado que perder ya que la ganancia tampoco es excesiva. Si quisieras llegado el momento yo te puedo hacer la declaración podrías ponerte en contacto conmigo en la dirección ([email protected]), y si no creo que te merece la pena que un profesional te lo haga.
8.- Basta con pagar la ganancia aplicando los intereses de demora correspondiente (no tienes ningún tipo de sanción)
Como no me pongas un excelente me quedo con tu nombre (je je).
2.- 55.000 es lo que tendrías que reinvertir para que la ganancia estuviera exenta (coste de aquisicion - importe pendiente de amortizar del préstamo)
3.- Tienes que reinvertir 55.000. Si por ejemplo reinviertes 27.500 (la mitad), de la ganancia patrimonial del punto 1 (11.000 euros) la mitad estaría exenta y la mitad sujeta
4.- Tendrías que sumar a los 11.000 euros de ganancia patrimonial las bases de desgravación de tu primera vivienda (imagina que fueron 30.000 euros). Cuando pagues más de 41.000 euros en tu nueva vivienda te puedes empezar a desgravar (es decir, si reinviertes los 55.000 euros que te he comentado podrías desgravarte ya el primer año)
5.- 50% del coste de adquisición y otro requisito es que durante los tres primeros años no amortices más del 40% del préstamo solicitado
6.- No amortices anticipadamente y menos en marzo. En todo caso las amortizaciones anticipadas se hacen en diciembre si conviene.
7.- Eso esta más complicado pero en la declaración tienes que informar bien de la reinversión realizada o del compromiso de reinvertir en los dos años siguientes. Si quieres un consejo busca un profesional que te haga la declaración de ese año porque he visto mucha gente que ha metido la pata y hacienda no se anda con chiquitas (cualquier error formal puede significar que la ganancia la consideren como sujeta). Aunque en tu caso no tendrías demasiado que perder ya que la ganancia tampoco es excesiva. Si quisieras llegado el momento yo te puedo hacer la declaración podrías ponerte en contacto conmigo en la dirección ([email protected]), y si no creo que te merece la pena que un profesional te lo haga.
8.- Basta con pagar la ganancia aplicando los intereses de demora correspondiente (no tienes ningún tipo de sanción)
Como no me pongas un excelente me quedo con tu nombre (je je).
Muchas gracias por las respuestas y por la rapidez; nos han parecido excelentes, pero aún nos queda alguna pequeña duda con alguna pregunta:
2.-¿El próximo piso que compremos tiene que tener un precio superior a 246.000? ¿O es suficiente con que lo máximo que pidamos de hipoteca sea el importe del nuevo piso menos los 55.000?, ¿Para considerar que estamos reinvirtiendo la totalidad de la ganancia?
4.- ¿Las bases de desgravación en nuestro caso son los 9.015,18? Por 3 años (cada uno de nosotros), que es lo máximo que permite la ley, ¿o los 59.000? ¿Qué hemos pagado en total en los 3 años?
5.- ¿50% del coste de adquisisción de la nueva vivienda o de la hipoteca que pida sobre ella (que calculo que sería teóricamente precio de adquisición menos los 55.000? De reinversión)?
Muchas gracias de nuevo por las respuestas
2.-¿El próximo piso que compremos tiene que tener un precio superior a 246.000? ¿O es suficiente con que lo máximo que pidamos de hipoteca sea el importe del nuevo piso menos los 55.000?, ¿Para considerar que estamos reinvirtiendo la totalidad de la ganancia?
4.- ¿Las bases de desgravación en nuestro caso son los 9.015,18? Por 3 años (cada uno de nosotros), que es lo máximo que permite la ley, ¿o los 59.000? ¿Qué hemos pagado en total en los 3 años?
5.- ¿50% del coste de adquisisción de la nueva vivienda o de la hipoteca que pida sobre ella (que calculo que sería teóricamente precio de adquisición menos los 55.000? De reinversión)?
Muchas gracias de nuevo por las respuestas
2.- Es igual el precio del piso. Para que este exento por reinversión tienes que reinvertir los importes que te he facilitado independienteente del precio del piso.
4.- Las bases de desgravación de los años anteriores es la cantidad pagada (intereses + amortización) por la cual te has deducido, a eso le tienes que añadir la ganancia patrimonial exentar por reinversión. Cuando lo pagado por la segunda vivienda supere la suma de esos dos importes te puedes empezar a desgravar por la nueva vivienda
5.- La ley habla del precio de adquisición con lo que entiendo que es 50% sobre el precio de la nueva vivienda independientemente de los 55.000 euros, no obstante me ha surgido esa duda pero entiendo que es el 50% sobre el precio de adquisición
4.- Las bases de desgravación de los años anteriores es la cantidad pagada (intereses + amortización) por la cual te has deducido, a eso le tienes que añadir la ganancia patrimonial exentar por reinversión. Cuando lo pagado por la segunda vivienda supere la suma de esos dos importes te puedes empezar a desgravar por la nueva vivienda
5.- La ley habla del precio de adquisición con lo que entiendo que es 50% sobre el precio de la nueva vivienda independientemente de los 55.000 euros, no obstante me ha surgido esa duda pero entiendo que es el 50% sobre el precio de adquisición
