Gastos y fiscalidad compra-venta vivienda
Muy buenas
El caso es que me veo en la ocasión de vender mi vivienda
para comprar otra. Estoy barajando distintas posibilidades, pero antes quisiera
hacer unos números según la fiscalidad actual para no pillarme los dedos en la
venta de mi actual vivienda, y menos en los tiempos que corren.
Ya que no tengo ocasión de una tercera vivienda, la jugada
sería comprar primero y vender después la mía. Aunque tiene su riesgo, es lo
que pretendo minimizar, haciendo unas cuentas a priori, sobre todo con el fin
de poder evitar el pedir hipoteca por la nueva vivienda, y todo en base a unos ahorros
que tengo.
En la vivienda actual, en la que actualmente vivo, está
totalmente pagada y libre de hipoteca.
Tanto un inmueble como otro se encuentran en Andalucía.
Quiero indicar también, que tanto mi señora como yo, estamos
jubilados, teniendo yo únicamente una pensión por jubilación.
El caso es que he ido recopilando la información en relación
a los gastos que me gustaría contrastar aquí. Distinguiré la COMPRA y después
la VENTA
COMPRA
- Vivienda nueva:
* IVA del 4 % hasta el 31 de diciembre
* Impuesto Actos Jurídicos Documentados: 1,5%
* Notario, la primera copia de la escritura de compra-venta
* Registro de la propiedad, gastos derivados de la inscripción
- Vivienda de segunda mano:
* Impuesto de transmisiones patrimoniales: 8 %
* Notario, la primera copia de la escritura de compra-venta
* Registro de la propiedad, gastos derivados de la inscripción
- Hipoteca (en caso de necesitarse)
* Impuesto Actos Jurídicos Documentados: 1,5%
* Notario
* Registro de la propiedad.
* Comisión de estudio, comisión de apertura u otros gastos que estipule en banco, como
tasación, etc…
* En caso de subrogación ¿cuáles de estos gastos se eliminan o se reducen
significativamente?
* Si se firma antes del 31 de diciembre, se puede deducir hasta un 15 % de la cuota
(hasta un máximo de 9.000 €)
VENTA
- Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos
de naturaleza urbana (plus valía municipal). Ya he consultado en el
Ayuntamiento y he visto que está en función del valor catastral de suelo y el
número de años entre transmisiones. Aquí no tengo dudas.
- Honorarios del notario van a cuenta del vendedor y la
primera copia de la escritura de compra-venta a cuenta del comprador.
- Registro de la propiedad, a cuenta del comprador
- Ganancia patrimonial a declarar en el IRPF. Aquí tengo
grandes dudas. Me han explicado lo siguiente. Pongamos cifras y fechas para
entenderlo mejor:
* Pongamos que el piso se compró originalmente en 1978 por 1 millón de pesetas (6.000 €)
* Pongamos que el se vende en 2012 por 106.000 €
* Por tanto, el beneficio es de 100.000 €
* De este beneficio hay están exentos cada bienio en un 11,11% hasta 1994. Es
decir, 1994-1978=16 , que dividido por dos es 8 y multiplicado por 11,11 es
88,88 % del beneficio exento
* Por tanto tributaría el 11,12 % del beneficio (11.120 €), y de esta cifra se
tributa un 21%, es decir unos 2.335,2 €
* De todo esto, se estaría exento si en dos años por delante o por detrás se ha
comprado una vivienda de precio igual o superior al beneficio.
* También me han informado que de todo esto se estaría exento al cien por cien por estar
jubilados.
Les agradecería que me informasen si es correcta la información recopilada, sobre todo lo referente a la ganancia patrimonial.
Gracias por adelantado.
