Donación vivienda en propiedad del 95% mio, 5% restante y usufructo mi madre

Hola amigos,

Me pongo en contacto con vosotros debido a que tengo un problema. El año pasado cobre una indemnización por un accidente y decidí comprarme una vivienda con dicho dinero. El problema que tengo, es que hace siete años yo tenía una pareja y nos compramos una vivienda al 50% de coopropiedad con su respectiva hipoteca. Ahora con esto de la crisis mi expareja no puede hacer frente a la cuota de la hipoteca y me veo en el problema de que me puedan quitar mi vivienda actual y la vivienda hipotecada.

Por esto, estaba pensando en donar a mis padres el 95% de mi propiedad, ya que, el año pasado mi madre me ayudo en la adquisición de la misma y pusimos un 5% a su nombre y el usufructo de la misma.

El principal problema que tengo, es que he estado leyendo por el foro y según he entendido la donación tiene que tributar por Impuesto de sucesiones y donaciones y según he estado leyendo por ahí, luego tendría que tributar yo también en IRPF como ganancia patrimonial al 18%.

Me podéis explicar si esto es correcto, si mi parte vale por ejm. 70000€ tendría que pagar a hacienda 12.600€

Ayudadme por favor, porque estoy acojonado