Comunidad de propietarios
Hola, buenos días. Mi problema es que compré un chalecito adosado en orihuela costa hace dos años, y en mayo de 2007 amplié un trastero que había en la segunda planta (el solarium) para convertirlo en otra habitación. En aquel momento no había comunidad de propietarios ni cédula de habitabilidad. Tampoco pedí permiso de obras al Ayuntamiento. Es una obra que no se percibe desde el exterior ni afecta a ninguno de los 3 chalets que colindan. En septiembre 2007 se constituyó la comunidad de propietarios, nombrándose los cargos y aprobando las normas mínimas de convivencia, reunión a la que asistimos mi marido y yo y aprobamos. En diciembre de 2007 se nos concedió la cédula de habitabilidad por parte del ayuntamiento. Aquí viene el problema: acabamos de ir a pasar la semana santa y estando allí vino mi vecina de atrás con el acta de una convocatoria extraordinaria del mes de febrero (a la que no asistimos ni recuerdo que estuviéramos convocados) anúnciandonos que iban a tomar medidas legales contra nuestra "obrita". Decía que para hacer cualquier obra en nuestra propiedad había que pedir permiso a la comunidad, obtener el permiso firmado de los tres chalets que colindan además de permiso de obra del ayuntamiento de Orihuela. Nosotros no hemos aprobado estos estatutos (me parece delirante que tenga que pedir permiso a los vecinos colindantes y a la comunidad para cambiar el suelo de mi terraza o para hacer un arco en mi jardín, por poner algún ejemplo). El primer argumento que nos dieron fue que si no no nos darían la cédula de habitabilidad, pero como ya estaba conseguida con posterioridad a la obra luego nos dijeron que eso afectaría al seguro decenal. He de decir que el 99,9 por ciento de los vecinos son ingleses y noruegos, que residen allí gran parte de año, no así nosotros, que sólo vamos allí para pasar unos días de vacaciones al año. Además, antes de constituirse la comunidad, ellos mismos hicieron lo que quisieron en sus casas (arcos, piscinas, antenas de tv individuales en los tejados para ver la BBC, cambios de portón del coche, toldos cada uno diferente, aires acondicionados en las fachadas frontales, mi vecina ha puesto un vierte-aguas en su tendedero, que era sin techo, de modo que todo el agua y porquería cae ahora en mi tendedero...) pero los únicos que estamos denunciados somos nosotros y 6 vecinos más que han hecho lo mismo que nosotros y otros dos que han hecho un trastero en la parte de abajo del chalet. Nos han dado de plazo hasta agosto de 2008 para obtener la aprobación de los vecinos colindantes, el permiso de la comunidad (¿?), y el permiso de obras del ayuntamiento de Orihuela, y nos amenazan con acciones legales y derruirlo (a nuestra costa) para dejar el trastero tal y como estaba. La ampliación es de aprox. 4 metros cuadrados. Además, las notificaciones de juntas de propietarios son vía e-mail. ¿Es todo ésto legal? ¿Nos están"colonizando" o sólo me lo parece a mí?
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Respuesta de crmasesores
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En principio e de comentarte que no es muy normal lo que me comentas, amen de decirte que las cosas no es que ehayan comenzado muy bien con la comunidad de vecinos, en fin.
Por lo que puedo entenderte, hay una cosa que es del todo ilegal y es que la comunidad de vecinos por la fuerza pueda derribarte nada ya sea legal o ilegal que hayas realizado en tu vivienda, ya que se exponen a que puedas denunciar por invasión de propiedad privada con fuerza, echo que ellos seguramente saben y que podría acarrear, no solo sanciones económicas sino incluso penales, es cierto que siempre que se realiza una obra por pequeña que esta sea hay que solicitar permiso o licencia municipal, pero también es cierto que no te la hubieran concedido al no existir por entonces cedula de habitabilidad, aunque eso solo seria siempre un procedimiento entre el ayuntamiento correspondiente y tu, nunca ningún tipo de acto por parte de la comunidad.
En principio y en cuanto atu obra, la propia comunidad no puede emitir o justificar ningún dictamen, ya que cuando esta se realizo no existía tal comunidad, por lo que no posee autoridad legal ni jurídica sobre echos acaecidos antes de su existencia, más cuando el propio ayuntamiento acepta la habitabilidad con posterioridad a la obra, en cuanto al acto de junta extraordinaria, te deben notificar tal efecto sino no es así, te aconsejaría pudieras ver quien esta en ti misma situación de no haber sido convocado a dicha junta, en el caso de poder probar que no ha existido acto de aviso de la junta extraordinaria, seria ilegal cualquier acuerdo adoptado, pues no es lo mismo no asistir, que no haber sido convocado, este echo es obligatorio para cualquier comunidad de vecinos, según la ley de propiedad horizontal estatal.
La ley obliga a solicitar permiso a la comunidad, cuando la obra a realizar afecta a esta, osea aspecto exterior del inmueble, corte de zonas comunes por los trabajos de obra etc.. nunca por obras internas o que solo afecten a un inmueble, esa obligación solo existe con el ayuntamiento correspondiente.
Por otra parte en cuanto a los estatutos, deben ser aprobados en mayoría por parte de la comunidad, ya que en caso contrario serán revocados por cualquier juez, o solicitado su revisión con cada cambio de presidente.
Las comunidades por muy legales que estas sean no tienen potestad en cuanto a la cedula de habitabilidad eso es solo competencia de urbanismo municipal.
En todo caso mi consejo si las cosas te continúan así es hablar con los cargos de la comunidad para convocar una junta extraordinaria y exponer tu caso y si la comunidad sigue comentándote lo mismo, proponer queejecutaras acciones judiciales, contra toda la comunidad, por las obras, reformas o cambios realizados por todos l0s vecinos, ya que esto seria por tu comentarioa de los que han realizado otros vecinos (arcos, piscinas, antenas de tv, cambios de portón del coche, toldos cada uno diferente, aires acondicionados en las fachadas frontales), ya que todo esto esta en tu misma situación, por lo cual todo deberá ser cambiado a su modo original, indicándoles a su vez que la demanda la realizaras en el juzgado de tu residencia, este echo te aseguro no les gustara mucho, por otro lado los seguros comunitarios solo son afectos a las zonas comunes no a las particulares de cada inmueble, eso es tema de cada propietarios con la agencia de seguros y la constructora o promotora. Comentales el tema a tus otros vecinos que están en tu misma situación, para recibir apoyos y te aconsejo, ser enérgica en este asunto, seria inusual solicitar un permiso de obras después de estas estar terminadas, en todo caso siempre puedes solicitar el permiso de obras sobre lo realizado por todos lo vecinos. Cualquier tipo de notificación debe ser con acuse de recibo y oficial, no son válidos, correos elcectronicos, cartas normalizadas, etc..
Para terminar como te he comentado se enérgica, busca apoyos y las amenazas de emprender acciones, no estarían de mal, por otra parte comunica el echo de como recibes las notificaciones, es ilegal.
Por lo que puedo entenderte, hay una cosa que es del todo ilegal y es que la comunidad de vecinos por la fuerza pueda derribarte nada ya sea legal o ilegal que hayas realizado en tu vivienda, ya que se exponen a que puedas denunciar por invasión de propiedad privada con fuerza, echo que ellos seguramente saben y que podría acarrear, no solo sanciones económicas sino incluso penales, es cierto que siempre que se realiza una obra por pequeña que esta sea hay que solicitar permiso o licencia municipal, pero también es cierto que no te la hubieran concedido al no existir por entonces cedula de habitabilidad, aunque eso solo seria siempre un procedimiento entre el ayuntamiento correspondiente y tu, nunca ningún tipo de acto por parte de la comunidad.
En principio y en cuanto atu obra, la propia comunidad no puede emitir o justificar ningún dictamen, ya que cuando esta se realizo no existía tal comunidad, por lo que no posee autoridad legal ni jurídica sobre echos acaecidos antes de su existencia, más cuando el propio ayuntamiento acepta la habitabilidad con posterioridad a la obra, en cuanto al acto de junta extraordinaria, te deben notificar tal efecto sino no es así, te aconsejaría pudieras ver quien esta en ti misma situación de no haber sido convocado a dicha junta, en el caso de poder probar que no ha existido acto de aviso de la junta extraordinaria, seria ilegal cualquier acuerdo adoptado, pues no es lo mismo no asistir, que no haber sido convocado, este echo es obligatorio para cualquier comunidad de vecinos, según la ley de propiedad horizontal estatal.
La ley obliga a solicitar permiso a la comunidad, cuando la obra a realizar afecta a esta, osea aspecto exterior del inmueble, corte de zonas comunes por los trabajos de obra etc.. nunca por obras internas o que solo afecten a un inmueble, esa obligación solo existe con el ayuntamiento correspondiente.
Por otra parte en cuanto a los estatutos, deben ser aprobados en mayoría por parte de la comunidad, ya que en caso contrario serán revocados por cualquier juez, o solicitado su revisión con cada cambio de presidente.
Las comunidades por muy legales que estas sean no tienen potestad en cuanto a la cedula de habitabilidad eso es solo competencia de urbanismo municipal.
En todo caso mi consejo si las cosas te continúan así es hablar con los cargos de la comunidad para convocar una junta extraordinaria y exponer tu caso y si la comunidad sigue comentándote lo mismo, proponer queejecutaras acciones judiciales, contra toda la comunidad, por las obras, reformas o cambios realizados por todos l0s vecinos, ya que esto seria por tu comentarioa de los que han realizado otros vecinos (arcos, piscinas, antenas de tv, cambios de portón del coche, toldos cada uno diferente, aires acondicionados en las fachadas frontales), ya que todo esto esta en tu misma situación, por lo cual todo deberá ser cambiado a su modo original, indicándoles a su vez que la demanda la realizaras en el juzgado de tu residencia, este echo te aseguro no les gustara mucho, por otro lado los seguros comunitarios solo son afectos a las zonas comunes no a las particulares de cada inmueble, eso es tema de cada propietarios con la agencia de seguros y la constructora o promotora. Comentales el tema a tus otros vecinos que están en tu misma situación, para recibir apoyos y te aconsejo, ser enérgica en este asunto, seria inusual solicitar un permiso de obras después de estas estar terminadas, en todo caso siempre puedes solicitar el permiso de obras sobre lo realizado por todos lo vecinos. Cualquier tipo de notificación debe ser con acuse de recibo y oficial, no son válidos, correos elcectronicos, cartas normalizadas, etc..
Para terminar como te he comentado se enérgica, busca apoyos y las amenazas de emprender acciones, no estarían de mal, por otra parte comunica el echo de como recibes las notificaciones, es ilegal.
Hola buenos días:
En primer lugar, agradecerle el tiempo e interés que se toma con mi caso. Tengo que aclararle que en la reunión en la que se aprobaronl os estatutos había presentes en total 31 propietarios y representados, y que en la comunidad hay 108 propietarios, aunque 25 de las propiedades siguen en poder de la promotora (que no estaba representada). Además 53 de los propietarios son morosos, es decir, no pagan la comunidad, de los cuales 3 tenían voto en esa reunión. ¿Puede un moroso votar algo?. Si la cédula de habitabilidad ha sido concedida posteriormente a la obra, ¿no se supone que el ayuntamiento la ha dado por buena? No sé si se personó alguien del ayuntamiento para revisar las casas para conceder la cédula, como sería obligatorio, pero en el caso de que las hubieran concedido a bulto, ¿no es eso un problema del ayuntamiento?. Mil gracias.
En primer lugar, agradecerle el tiempo e interés que se toma con mi caso. Tengo que aclararle que en la reunión en la que se aprobaronl os estatutos había presentes en total 31 propietarios y representados, y que en la comunidad hay 108 propietarios, aunque 25 de las propiedades siguen en poder de la promotora (que no estaba representada). Además 53 de los propietarios son morosos, es decir, no pagan la comunidad, de los cuales 3 tenían voto en esa reunión. ¿Puede un moroso votar algo?. Si la cédula de habitabilidad ha sido concedida posteriormente a la obra, ¿no se supone que el ayuntamiento la ha dado por buena? No sé si se personó alguien del ayuntamiento para revisar las casas para conceder la cédula, como sería obligatorio, pero en el caso de que las hubieran concedido a bulto, ¿no es eso un problema del ayuntamiento?. Mil gracias.
En cuanto a lo que me comenta sobre la aprobación de los estatutos, es ilegal aprobar unos estautos con una asistencia tan ínfima en comparación con las personas que forman la comunidad, ya que al menos deben estar el 50% más 1 de los propietarios o al menos representados, ningún propietario moroso tiene derecho a voto en ningún tipo de convocatoria de reunión, es más ni siquiera a ser escuchado, efectivamente si el ayuntamiento ha otorgado la cedula de habitabilidad este da por hecho que la edificicacion se adapta a la normativa urbanística, si esto no fuera así el único responsable es el ayuntamiento, nunca es un problema del propietario y si esta concedida la única vía que posee la comunidad es formalizar ante el ayuntamiento cualquier tipo de resolución, no contra los propietarios.
Muchísimas gracias por su tiempo y aclaraciones. Creo que lomejores no hacerles ni casoyen el supuesto de que se pongan chulos, amenazarles con impugnar la junta y los estatutos. Mil gracias.
