¿Tengo derecho al retracto finca rustica?
Dos colindantes estábamos interesados en una finca rústica menor de 1 ha., sin arroyos, etc.., le mandé un burofax a la propietaria y al otro colindante concretando el último precio y mi interés en ejercer si fuere necesario mi derecho de retracto, me contesta por telf. La propietaria que ya no quiere vender a ninguno de los dos, y parece ser que se la ha vendido al otro colindante. Que puedo hacer mi finca es menor. Cómo puedo ejercer mi derecho por ser de menor cabida.
2 Respuestas
En apariencia, el caso que refiere usted es canónico: finca de menos de una hectárea, dos colindantes no separados por accidentes del terreno, ambos colindantes pugnan por la venta... pero en realidad ha hecho usted una interpretación incorrecta de la ley.
El Código Civil no dice que se preferirá al adquiriente de menor cabida, sino que esta diferencia solo puede darse en el caso de que los dos vecinos retracten. Quiere ello decir que si su vecino o usted (cualquiera de los dos) compra la finca, será mantenido en su adquisición, puesto que es colindante, única condición que impone la ley para darle preferencia a la compra; y que su vecino cumple de largo.
El precepto legal se refiere a la situación en que ambos ejerzan el retracto. Si se da simultáneamente esa situación, será preferido el propietario de la finca de menor cabida. Pero en ningún sitio pone que será preferido el de menor cabida si de lo que se trata es de comprar la parcela. Por tanto si su vecino ha adquirido, la venta está consolidada y no se puede retractar. No tiene usted derecho alguno al retracto sobre la adquisición de su vecino, Nieves. Compruebe documentadamente qué es lo que ha ocurrido con esa venta, si es que existe.
Existe la venta ya que se ha modificado el titular del catastro, si bien no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad. Si no puedo ejercer la acción de Retracto de colindantes, puedo ejercer alguna otra ya que se me ha ocultado la venta pese a que manifesté por escrito mi interés en la adquisición de la finca igualando siempre y mejorando el precio ofrecido por el otro colindante. Mi temor es que pese a que se trata de un finca rústica, la intención del colindante es ampliar su finca donde tiene su vivienda y además hacer un almacén para instalar una industria de transformación de madera en pellets. Podria de alguna manera rescindir la venta, ya que me han engañado apartándome del tanteo con engaños ? gracias.
Nieves, cualquier acción que tenga usted en este asunto pasa por saber el nuevo titular. Puede que su vecino comprase a nombre de persona distinta; puede que se haya transmitido por un título no oneroso (donación) o puede, en fin, que su derecho nazca de la ocultación de la transmisión. Infórmese de la nueva titularidad y después lo vemos todo.
Respecto de otro colindante no existe el derecho de retracto. El Código Civil dice exactamente: Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida...
Juan Carlos Grisolia te ha respondido a mi modo de ver muy acertadamente: observa que la ley habla de varios colindantes que ejercen el derecho de retracto, y tu caso no es exactamente el mismo; aqui no hay dos propietarios que utilizan el derecho de retracto, solo lo utilizas tu, porque el otro ha comprado.
Mucho me temo que no tienes nada que hacer.