Validez contrato compraventa
A todo el foro, antes de nada me presento, me llamo alejandro y os cuento he comprado una terreno en madrid, ya tengo el contrato firmado de compraventa con la correspondiente pago de señal y el día 10 de febrero hago las escrituras, el problema viene que ahora la colindante a la parcela tiene un chalet y quiere comprar ella la parcela, ¿podría hacerlo por tener derechos por ser la colindante a la parcela? Muchas gracias de ante mano, porque hasta el día 10 veo que no voy a pegar ojo
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El código civil solo regula como retracto legal (que así se llama) dentro de la compraventa el establecido en favor de copropietarios y en favor de colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.
Salvo que entre el vendedor y la vecina exista un retracto convencional en principio no tendrías que tener problemas en la compra de esa parcela
Salvo que entre el vendedor y la vecina exista un retracto convencional en principio no tendrías que tener problemas en la compra de esa parcela
La parcela no es rustica, es urbana, mide 385 metros cuadrados y se puede construir una casa de 225, metros cuadrados, ¿al ser urbana no le afecta el retracto legal? La verdad que de derecho ando muy perdido, yo soy bombero y solo en la oposición me hicieron estudiarme la constitución y me parece todo tan complejo, entre el vecino y el comprador no existe nada, porque es una inmobiliaria el comprador y ambas partes me dijeron que no existe nada
Muchas gracias de verdad,
Muchas gracias de verdad,
Si no es rústica ella no puede ejercitar el derecho de retracto legal por lo que no vas a tener ningún problema
Te pongo un ejemplo de una sentencia que desestimo este derecho incluso a unas fincas situadas en el campo cuyo destino no era el agrícola
Respecto a la determinación de la naturaleza rustica de las fincas, requisito que ya se ha razonado ha de concurrir tanto en la objeto de retracto como en la colindante propiedad del que lo pretende, esta Sala, con expresa invocación de la doctrina del TS ya recordaba que los parámetros a tener en cuenta para delimitar la naturaleza rustica de la finca eran esencialmente tres: 1º) Su situación o emplazamiento en el campo o en la población; 2º) El aprovechamiento o destino a explotación agrícola, pecuaria o forestal, frente a vivienda, industria o comercio; y 3º) La preponderancia de uno de estos elementos, si ambos concurren en un mismo predio o la relación de dependencia que entre ellos exista, como principal el uno y accesorio el otro.
En el concreto supuesto de autos no puede reputare acreditado ese carácter rustico de la finca de los actores pues aun cuando por su situación o emplazamiento se encuentre fuera de un núcleo de población, lo cierto es que la descripción que de la misma se hace en el Registro de la Propiedad (certificación f. 13) alude a su destino urbano, debido precisamente a la preponderancia que en ella tienen las edificaciones allí descritas, aunque en la actualidad, al igual que el resto de la finca se encuentren en un estado ruinoso y de completo abandono, según se aprecia en el reportaje fotográfico de la zona aportado, ambos inclusive.
A esta conclusión no puede estimarse se oponga el hecho de la calificación urbanística de la zona lo sea de suelo no urbanizable, zona de interés de vega, pues, como ya se razonaba en el precitada sentencia de esta Sala, ello por si solo no es determinante de su naturaleza rustica, entre otras razones porque tal calificación permite que se edifique en la misma con ciertos requisitos. En este caso los propios recurrentes reconocen en su recurso la posibilidad de rehabilitar las edificaciones para su destino a vivienda, aun cuando se invoque, sin probarlo en forma alguna, que ello exigiría una autorización administrativa de cambio de uso.
De ello resulta que en este caso aunque la finca de los retrayentes y la que se pretende retraer están emplazadas en el campo y tuvieron en su momento un destino esencialmente agrícola, ello no es óbice para que la de los primeros, aisladamente considerada, se estime tiene un destino preponderantemente urbano. Además tampoco puede perderse de vista de que en esa zona, existen instaladas más de 20 empresas de turismo activo, representado por la actividad de descenso en canoa del río Sella, actividad además a la que han venido dedicándose, según el citado testigo, tanto el actor Don Cristobal, como los demandados, aunque en otras zonas, concretamente el primero en la de Ponga para el descenso de los ríos Cares-Deba y los demandados en la localidad de Cangas de Onis, por lo que no es descartable sea esa la finalidad con la que tanto uno como otros han adquirido fincas en la misma.
En definitiva por mucho que intente reclamar no tiene derecho de adquisición preferente alguno
Te pongo un ejemplo de una sentencia que desestimo este derecho incluso a unas fincas situadas en el campo cuyo destino no era el agrícola
Respecto a la determinación de la naturaleza rustica de las fincas, requisito que ya se ha razonado ha de concurrir tanto en la objeto de retracto como en la colindante propiedad del que lo pretende, esta Sala, con expresa invocación de la doctrina del TS ya recordaba que los parámetros a tener en cuenta para delimitar la naturaleza rustica de la finca eran esencialmente tres: 1º) Su situación o emplazamiento en el campo o en la población; 2º) El aprovechamiento o destino a explotación agrícola, pecuaria o forestal, frente a vivienda, industria o comercio; y 3º) La preponderancia de uno de estos elementos, si ambos concurren en un mismo predio o la relación de dependencia que entre ellos exista, como principal el uno y accesorio el otro.
En el concreto supuesto de autos no puede reputare acreditado ese carácter rustico de la finca de los actores pues aun cuando por su situación o emplazamiento se encuentre fuera de un núcleo de población, lo cierto es que la descripción que de la misma se hace en el Registro de la Propiedad (certificación f. 13) alude a su destino urbano, debido precisamente a la preponderancia que en ella tienen las edificaciones allí descritas, aunque en la actualidad, al igual que el resto de la finca se encuentren en un estado ruinoso y de completo abandono, según se aprecia en el reportaje fotográfico de la zona aportado, ambos inclusive.
A esta conclusión no puede estimarse se oponga el hecho de la calificación urbanística de la zona lo sea de suelo no urbanizable, zona de interés de vega, pues, como ya se razonaba en el precitada sentencia de esta Sala, ello por si solo no es determinante de su naturaleza rustica, entre otras razones porque tal calificación permite que se edifique en la misma con ciertos requisitos. En este caso los propios recurrentes reconocen en su recurso la posibilidad de rehabilitar las edificaciones para su destino a vivienda, aun cuando se invoque, sin probarlo en forma alguna, que ello exigiría una autorización administrativa de cambio de uso.
De ello resulta que en este caso aunque la finca de los retrayentes y la que se pretende retraer están emplazadas en el campo y tuvieron en su momento un destino esencialmente agrícola, ello no es óbice para que la de los primeros, aisladamente considerada, se estime tiene un destino preponderantemente urbano. Además tampoco puede perderse de vista de que en esa zona, existen instaladas más de 20 empresas de turismo activo, representado por la actividad de descenso en canoa del río Sella, actividad además a la que han venido dedicándose, según el citado testigo, tanto el actor Don Cristobal, como los demandados, aunque en otras zonas, concretamente el primero en la de Ponga para el descenso de los ríos Cares-Deba y los demandados en la localidad de Cangas de Onis, por lo que no es descartable sea esa la finalidad con la que tanto uno como otros han adquirido fincas en la misma.
En definitiva por mucho que intente reclamar no tiene derecho de adquisición preferente alguno
Muchas gracias! La verdad que hasta que escriture ya me quedo más tranquilo! Porque no creo que le ofrezca más dinero y cancele la inmobiaria HERCESA mi contrato-compraventa y ya ademas que el 8 de febrero hacemos las escrituras, muchas gracias de nuevo y un saludo