Hipoteca para comprar segunda vivienda teniendo ya otras propiedades
A tod@s,
Tengo una duda mi mujer y yo tenemos 2 viviendas, una ya libre de cargas y otra con una hipoteca en vigor, ahora mismo queremos comprar un piso destinado a ser nuestra vivienda habitual y poner en alquiler la vivienda libre de cargas. El problema es que al tener otra vivienda la hipoteca la concederían como segunda vivienda, lo que conlleva que solo nos concederían el 70% de la tasación y nosotros necesitamos más dinero. ¿Qué podemos hacer? ¿Al empadronarnos rn la nueva vivienda no constaría esta como primera? ¿Podríamos hipotecar la vivienda ya pagada para que nos concedieran más dinero?
3 respuestas
Lo primero es que hable con las entidades financieras, y les explique que la vivienda será su vivienda habitual, para lo que han de empadronarse y así ha de constar en la escritura de compra. Otra cuestión es que el banco no considere esta operación así y por lo tanto, no le quede mas remedio que hipotecar la vivienda que ya tiene en propiedad... pero las entidades financieras estudian mucho este tipo de operaciones y todos sus ingresos y gastos...
En los tiempos de crisis que vivimos, el banco no creo que se arriesgue a dar una segunda hipoteca por las siguientes razones:
- La suma de las cuotas de la 1ª y 2ª vivienda no debe superar el 30% de los sueldos netos de los dos, pues como banco me estoy arriesgando a que si pasa algo malo tenga que embargar "tres" casas más y ya tengo muchas. No quiero tres casas más.
- Si quieren "trampear" un poco con lo de la primera y segunda vivienda, significa que no tienen suficiente dinero fresco. Como banco, no me gusta estirar la hipoteca (porque les falta dinero) y que luego, si pasa algo malo, no paguen.
- Si no tienen para pedir una hipoteca de segunda vivienda al 70% de la tasación, quiere decir que de la hipoteca que tienen todavía les queda mucho por pagar. Como banco me resulta arriesgado.
Por tanto, como banco y que no quiero quedarme con tres casas embargadas, les aconsejaría hacer anticipaciones parciales de la primera hipoteca para disminuirla y después ya veremos si están preparados económicamente para pagar una segunda hipoteca al 70%. Tiene que ponerse a ahorrar mucho.
Ustedes son para el banco buenos clientes, ahora, pero no con dos hipotecas y ahogados para pagar.
Si de la primera hipoteca son, por ejemplo, 100.000 y de la segunda (como quieren una buena casa) 250.000, suman una hipoteca de 350.000. Me deberían 531.221,08 a un interés de 3% a 30 años. Si no me pudieran pagar me deberían 531.221,08 más los intereses de remuneración, más los intereses de mora, más las costas del jugado. No creemos como banco que la subasta se sus "tres" propiedades cubran una deuda que se pondría en 700.000 euros
Me he hecho pasar por un banco para vean como piensa y tengan un supuesto.
La rehipoteca funciona del siguiente modo. Por ejemplo, de la casa A le quedan 100.000 de capital por pagar y de la casa B quiere comprarla por 200.000. Por la casa A cuya hipoteca es 100.000 al 3% a 20 años usted tiene una cuota de 554,60 y tiene que devolver en total 133.103,42. Si junta la hipoteca de la casa A y la de la B, es un capital de 300.000, al 3% en 50 años, es una cuota de 965,93 y tienen que devolver un total de 579559,50. Es decir, que la rehipoteca consiste en sumar capitales y dar mucho más tiempo para pagar.
El banco no puede contar con el dinero del alquiler, aunque es una inversión muy positiva que ustedes harían, porque el tema del alquiler en España está muy mal con el tema de los impagos y de los que tardan los juzgados en echar a los inquilinos que al final resultan insolventes. Esta inseguro.
El tema del 30 - 32% es aceptable, porque no es mucha diferencia. Claro, lo que no sería aceptable es pasar de un 30% a un 45%.
Si hipoteca la casa libre de cargas con la nueva, ya tendrían 3 hipotecas, contando con la que ahora usan de primera vivienda. Eso me parece mucha hipoteca para una sola familia. De todas formas es un banco real el que lo tiene que estudiar. Si yo fuera banco les concedería una rehipoteca con una cuota de no más de 30% de su sueldo neto, al 70 % del valor de tasación de los pisos y a 40 años, para no tener riesgos.
¿Cómo funcionaria el tema de re-hipotecar la vivienda ya libre de cargas para hacer una hipoteca de la nueva vivienda? ¿Me concederían el 70% de la suma de las 2 tasaciones?
¿Referente a lo que dices crees que el banco podría valorar la opción si no paso del 30% de los ingresos? Mis cálculos serían de un endeudamiento de 32% de mis ingresos, sin contar los futuros ingresos derivados el alquiler, también creo que el llevar 13 años pagando hipoteca sin dejar de pagar es algo a valorar positivamente por el banco!
Creo que respondes concretamente lo que quería saber!