Conversión de "almacenes" a vivienda en casa de pueblo
Mi padre rehabilitó la casa de su pueblo, en una primera instancia arreglando la casa propiamente dicha, obra legalizada en Catastro, y en una segunda instancia años más tarde las dependencias (cuadras, pajares, etc.) del ala anexa, creando una segunda vivienda en el mismo perímetro de los muros existentes. Esta segunda fase, debido al inicio de la enfermedad que finalmente ha terminado con su vida, no está recogida en Catastro (figura como almacenes, no como vivienda), si bien he logrado encontrar documentación en casa sobre las licencias de obra, pedidos de materiales, etc. En su testamento, mi padre otorga una de las casas a un hijo, y la otra a otro, y la Notaría nos advierte que previamente debemos legalizar la construcción en Catastro (lo cual en principio no debiera revestir problema, dado que estamos todavía en plazo para acogernos al Procedimiento de Regularización Catastral 23013-2016 (la llamada "Amnistía Catastral"). Mis dudas son las siguientes:
1.- La finca consta de las dos edificaciones citadas, de dos plantas, una casa con 90m2 y la otra con 70m2, y un patio-jardín (que a su vez sirve de entrada a ambas casas) común de (en Catastro no consta) aproximadamente 90 (m2 catastrales en ambos casos), con un total de superficie construida de 320 m2 (superficie gráfica de parcela 276m2).
Dado que según leo en las normas urbanísticas se exige una parcela mínima de 300m2, ¿podría sernos denegada la legalización de la segunda casa como vivienda "independiente"? ¿O podría legalizarse, pero sin ser posible tratarla como un nuevo ente (con su nueva referencia) catastral?
2.- A la hora de calcular los metros cuadrados construidos, la legislación indica que deben contarse desde la parte exterior de los cerramientos. Al efectuar las mediciones en la página del Catastro, en la fotografía aérea, el cálculo arroja una cantidad mucho mayor, por lo que asumo que no deben contarse los aleros de las edificaciones, cuando existan, y estimar la mitad de los muros medianeros en su caso. Haciendo un cálculo basado en esta segunda hipótesis, consigo unas cifras que se aproximan mucho a las que figuran en Catastro.
Quisiera me confirmasen si en efecto el cálculo debe efectuarse según el vuelo total de la edificación, contando incluso los aleros del tejado, o como describo en segunda hipótesis descontando esas superficies para medir solo y exclusivamente entre límites exteriores de paramentos verticales.
