Tengo una duda de subasta judicial
En la actualidad tengo una propiedad al 50% con un ex un tanto peculiar, por no llamarlo otra cosa. Tras líos de él a los que soy ajena, llegó un embargo a la propiedad de una cantidad elevada, algo por encima de la cantidad que se llevaría él si con suerte vendiesemos la casa, restando la hipoteca. Tras llegar a un acuerdo con el banco con el que él tenía su deuda y tras preguntar en el banco de la hipoteca solidaria que tenemos de si me concedería el total a mí sola, le propuse quedarme con la casa quedándome con las dos deudas yo. Vamos, que le libraba de su responsabilidad hipotecaria (que en la actualidad sólo pago yo y que encima son avalistas mis padres) y me quedaba con su deuda que es superior al valor limpio de su parte. Me dijo que pa mí. Le advertí que en subasta quedaría desierto y que sería peor, que su parte pasaría a valer el 50%, que no se arriesgase a quedarse sin su parte y aún deber, que yo me quedaba con toda la deuda. Pues nada, que le daba todo igual, que o le pagaba el doble de lo que valía su parte o que nada, ¿qué no me iba a regalar la casa (regalar? ¿Pagar más de lo que vale su parte en deudas y quedarme con una hipoteca de más de 250.000€ es regalar?). Vamos un impresentable, sobre todo teniendo en cuenta que encima otra casa que tenía, justo antes de que llegase la deuda se la regaló a sus padres, y que no tiene nada absolutamente a su nombre y todas sus mierdas me están cayendo a mí que ni tengo trato con él... La cosa es que, con recomendación de mi abogado, llegué a un acuerdo con el banco ejecutante del embargo e invertí todo mi dinero en hacer una cesión de crédito, de tal forma que mi ex, me debe a mí ahora ese dinero (bueno, en realidad a mi madre, puesto que por recomendación me dijeron que mejor a su nombre aunque con mi dinero). De tal forma que procedí a seguir con el embargo de su mitad para poder quedarme con la casa en subasta, bien si quedaba desierta, al ser nosotras las ejecutantes nos la adjudicamos, o bien si alguien puja por el derecho de retracto que tengo como co-propietaria. Ya a punto de salir a subasta, resulta que la tasación fue tremendamente baja y al calcular su mitad menos la carga TOTAL de la hipoteca, resulta el valor de avalúo menor que la hipoteca total... La cosa es que aplicando el 666 LEC, se tendría que levantar el embargo, y todo el tiempo, dinero y malos tragos se va al traste. Se os ocurre alguna solución, ¿por estrambótica que sea?
1 Respuesta
Está usted muy mal asesorada, y le voy a decir por qué:
1º. La donación que su exesposo hizo a sus padres es un fraude que ha de revertirse, bien en vía civil (acción pauliana) bien vía penal (delito de insolvencia punible). Ha de instarlo como titular de un crédito litigioso.
2º. Aún así, comprar el crédito fue un dispendio erróneo, porque lo que debió hacer es una disolución de condominio corriente y moliente, en que ahí si que hubiese obtenido buenos réditos en subasta. Después se podía haber negociado un excelente trato con el banco en relación a la deuda de su exesposo, si hubiese querido.
3º. El artículo que usted menciona del 666 no dice que se vaya a quitar ningún embargo; tan solo dice que el procedimiento de ejecución se suspenderá; por lo que la anotación de embargo puede renovarla cada cuatro años, hasta que exista un tramo embargable.
4º. Todo esto lo debió prever antes de esa aventura ejecutiva, porque su hipoteca es solidaria, y a la hora de la tasación se determinó la hipoteca entera. Usted pretendió hacer una disolución por la vía apia, cuando está perfectamente facultada par hacerla como condómina.
5º. Use su crédito para revertir la donación y su condición de comunera para instar la disolución de condominio.
Estimado Juan Carlos,
Lo primero agradecerte de corazón el tiempo que me has dedicado y que te hayas preocupado por mi caso. Es descorazonador que me comentes que estoy mal asesorada, y agradezco tu sinceridad, pero me gustaría ampliar información para que entendieras por qué me embarqué en esta aventura tan "intrépida" y preguntarte alguna dudilla, lo hago sobre tus palabras:
1º. La donación que su exesposo hizo a sus padres es un fraude que ha de revertirse, bien en vía civil (acción pauliana) bien vía penal (delito de insolvencia punible). Ha de instarlo como titular de un crédito litigioso.
Totalmente de acuerdo con usted en este punto, pero ha de saber que esta propiedad, una vez que pedí datos en el Registro, tenía cargas superiores al valor actual de la finca. Hecho por el cual no me compensa meterme en "fregaos" que no me van a reportar nada más que una "venganza", y que consumen mi energía, mi dinero y mi tiempo. No dude que lo tengo en cuenta si lo necesitase en el futuro.
2º. Aún así, comprar el crédito fue un dispendio erróneo, porque lo que debió hacer es una disolución de condominio corriente y moliente, en que ahí si que hubiese obtenido buenos réditos en subasta. Después se podía haber negociado un excelente trato con el banco en relación a la deuda de su exesposo, si hubiese querido.
No digo que, visto lo visto, no se haye usted en razón, pero en el momento parecía la solución menos dolorosa y más rápida y la que me permitía tener "la sartén por el mango". No dude que miré y miré y pregunté a diferentes expertos sobre el tema. Le resumo por qué pensamos todos esto: mi ex me dijo que venían más embargos (que de momento no han aparecido), ente risas de mira la que te espera, que él supiese, al menos dos. No podía arriesgarme a tener varias cargas y acabar con una casa llena de embargos muy superiores al valor de la finca. El embargo que tenía era asumible y ya teníamos acuerdo con el banco ejecutante por valores inferiores a la deuda, hecho un acuerdo que dijeron no se repetiría en un futuro y que además ya tenía el proceso de ejecución empezado lo que nos hacía ganar tiempo, pues necesito el dinero de esta propiedad tan pronto como sea posible, que no puedo vender porque mi ex está loco , sin nada que perder y extorsionándome (mis padres avalan la hipoteca) y con un embargo encima. Ser la posedora de la deuda del embargo, me evitaba que el banco acreedor fuera el que tomara las decisiones, como el de ir a subasta (que me interesaba), que no parecía estar por la labor para obtener menos de lo debido y encima a medias con otra persona y con una hipoteca grande encima. Vamos, que podía yo decidir forzar la subasta, qué acuerdos tomar (ya me dijo el banco que pasaría a fondo buitre prácticamente seguro), y tener gran margen de error para pujar en una subasta cuyo pago que hiciera me lo pagaría a mí misma, vamos que minimizaba el riesgo. El valor del inmueble además, hecho medio año antes, era superior al doble de la hipoteca, con lo que riesgos había pocos. La tasación ha sido muy inferior del precio de mercado, pero ante mi desconocimiento de la aplicación de restar el total de la carga (yo pensaba que era la mitad, no caí en que era solidaria), no recurrí la tasación y ahora la Secretaria judicial no me deja cambiar la tasación. Además, diferentes expertos me acaban de decir que el cálculo se debería hacer cogiendo el valor total del inmueble, y restando el total de la carga, y después dividirla entre dos. La Secretaria judicial ha cogido la valoración la ha dividido entre dos y luego ha restado el valor de la carga total. Y por tanto no hay subasta porque no se va a sacar dinero de la misma (fin último de este procedimiento).
3º. El artículo que usted menciona del 666 no dice que se vaya a quitar ningún embargo; tan solo dice que el procedimiento de ejecución se suspenderá; por lo que la anotación de embargo puede renovarla cada cuatro años, hasta que exista un tramo embargable.
De nuevo correcto, he releído el artículo y es exactamente como me indica, pero es lo que me dijo ayer mil veces la Secretaria judicial a la cara! Que estaba por ley en la obligación de alzar el embargo. Me quedo helada y preocupada.
4º. Todo esto lo debió prever antes de esa aventura ejecutiva, porque su hipoteca es solidaria, y a la hora de la tasación se determinó la hipoteca entera. Usted pretendió hacer una disolución por la vía apia, cuando está perfectamente facultada para hacerla como condómina.
No entiendo a qué se refiere con la via apia (y eso que le he preguntado a San Google). Insisto en que me puse en todos los supuestos y hablé con diferentes expertos y abogados del tema, leí muchos foros e hilos y estudié mucho antes de poner todo mi dinero y el de otros en esto, sopesando los riesgos que parecían pocos y casi nulos en su momento. El valor real del inmueble es más del doble de la hipoteca como le comentaba, y la verdad, lo de ser solidaria no me lo comentó nadie, bien porque no lo vieron venir (muy mal) o bien porque se daba por hecho que el valor del inmueble lo cubría de sobra (quiero pensar esto último, no hacer más leña del árbol caído), yo en mi ignorancia legal e inocencia, no lo vi (si una hipoteca es de dos, se debería partir por dos, ¿no?), entendía que mi sacrificio sería recompensado ya que mi ex no entraba en razón con ofertas que le ofrecí donde él era el máximo beneficiado. Llámeme ilusa, pero creí estudiar bien todos los escenarios, que son múltiples y complicados y más para una profana como yo. Le aseguro que he dedicado más horas de las que se puede imaginar. Por otro lado, ir a subasta para disolución de la propiedad, lo vi como poco recomendado en general, pero claro, no lo miré en mi caso concreto, la verdad. Como condómina, ¿cómo lo propondría usted entonces?
5º. Use su crédito para revertir la donación y su condición de comunera para instar la disolución de condominio.
¿Podría detallarme más este punto? No lo comprendo y me sería de muchísima ayuda. Todas las opciones a estudiar son pocas. Estoy en un sin vivir. Todo mi patrimonio atrapado en una casa que ni quiero (con muchas pérdidas del mismo como se puede imaginar en el escenario actual), pagando una elevada hipoteca que encima, en principio, beneficia a mi ex, y sin poder empezar una nueva vida. Debiendo dinero a gente que me quiere, y con mi actual familia a expensas de cómo se resuelva esto. Tenemos sueños que no podemos realizar por la falta de dinero que está en esa casa y que ahora, después de 3 años de negoaciaciones imposibles, y tras más de un año esperando la subasta tras pensar tener la solución, se me plantea volver a empezar de cero, con sus consiguientes años de espera. Siento el enrolle, me he desahogado! :)
Gracias por su tiempo y paciencia.
La vivienda la compró el matrimonio en régimen de gananciales, ¿en separación de bienes o la adquirieron antes del matrimonio?.
Es que es una ex pareja. Nunca nos casamos. Es 50% de la casa cada uno y la hipoteca solidaria al 50%
La compra de créditos y su ejecución posterior es una clase de inversión financiera para la que hay que saber mucho, conocer el mercado y sobre todo tener experiencia. Su decisión de adquirir el crédito quizás le hizo perder energía litigiosa, oportunidad y dinero. El crédito que debió adquirir era la propia hipoteca que gravaba su casa. Lo podía haber comprado al banco, incluso con un crédito de otro banco, para después ejecutar a nombre de quien quisiese y quedarse con la vivienda, hipotecarla de nuevo y seguir su vida.
Sea como fuere, no puede tardar más tiempo en pedir la disolución judicial de condominio, y simultanearlo con la solicitud de dinero que le deba a usted su expareja, si es que le debe algo. Es decir: disolución de condominio y reclamación de cantidad. Hágalo sin más trámites, arregle con el banco la extensión de la hipoteca (es decir, que usted sola deberá 250.000) y vaya a subasta. Nadie va a pujar por el 50% embargado de una propiedad. Se lo podrá quedar a un precio reventado y, aunque el banco le exigirá suscribir una nueva hipoteca, lo cierto es que devendrá en propietaria del 100% casi sin coste alguno.
