Legalizar obra ilegal en urbanismo y catastro
Quería preguntar lo siguiente. Hace unos mese me compre una vivienda en la que al parecer, fallo mio totalmente de no darme cuenta de ello, hay una zona ampliada en la misma que no aparece en el catastro ni en urbanismo. Las obras tienen más de 4 años, aproximadamente 10, y son en Madrid. La cosa es que he necesitado pedir una licencia de obra para reparar el tejado, porque yo si hago las cosas legalmente, y el técnico del ayuntamiento ha venido a la vivienda y me ha dicho que esa parte ampliada no figura en ningún sitio. Tengo varias dudas porque no tengo mucha idea en estos temas.
1- ¿Qué me van a pedir en cada departamento (urbanismo y catastro) para legalizar la obra?
2- ¿A parte de pagar los años que no han prescrito del ibi que otros gastos voy a tener que hacer frente?
3- ¿Necesitare un Aquitecto para legalizar la obra? ¿Qué suelen cobrar por este trabajo(la estancia es de unos 32 metros cuadrados distribuidos en dos habitaciones)?
4- ¿A la vendedora de la casa ya no la puedo pedir ninguna responsabilidad?
5-¿Inscribirla en el registro de la propiedad es necesario para que en el ayuntamiento ya este todo bien? Pregunto esto porque he leído que necesitaría ir al notario y hacer unas escrituras y creo que ese importe es muy elevado.
3 respuestas
1-Depende las ganas de jaleo de ese Ayuntamiento, pueden obligarle únicamente a Usted en toda las obras irregulares que derribe a su costa esa obra, o actúa de oficio el Ayuntamiento y tendrá que pagar multas antes y la obra cuando así le obliguen.
Es difícil legalizar algo ilegal, antes abría que modificar la normativa al menos puntualmente para ese terreno.
2-El ibi prescribe su reclamación a los 4 años, lo anterior aunque sea reclamado no tiene porque pagarlo.
Si eso sucede, sería para Usted lo más económico.
3-El Ayuntamiento debiera indicarle la titulación que se precisa para responder. Consulte uno de su confianza, preferentemente que trabaje en esa zona porque conocerá los entresijos que a cualquier Ayuntamiento español le precede. Pida al técnico que contrate descripción detallada de trabajo que realizaea, presupuesto y forma de pago. Por mucho o poco que le cobren no le da garantía de conseguir sus pretensiones, similar a un letrado.
4-Es lo más urgente, ponga en conocimiento de la vendedora la irregularidad de las ediciones que forman la escritura de compraventa, hagalo de manera fehaciente (burofax).
Además intente anular la compra, revise la legalidad, contrato previo, mensajes, fechas, etc.
4-Que estuviera o no inscrito no le da ningún derecho para no derribar la construcción. En este caso son ilegales, pero también edificaciones legales pasan a tenerse que derribar por modificación del plan general de ordenación urbana de ese Ayuntamiento
Evite hacer gastos que no le revierta un beneficio
¿Al tener la obra más de 4 años no se supone que las posibles sanciones como derribos y económicas han prescrito?
La compra no puedo anularla porque la hice en octubre de 2016 y vivo en ella actualmente.
Eno cuanto al ibi he leído que lo que me pueden solicitar es la diferencia entre lo que se pago y lo que habría que haber pagado si se hubieran añadido esos metros durante los últimos 4 años.
Con toda la corrupción que aflora, ya tienen más cuidado.
Consulte en ese Ayuntamiento.
En otros la obra ilegal es siempre ilegal, y no conceden permisos porque ello implica a ese Ayuntamiento compensarlo económicamente si un organismo superior condena su derribo.
Si se ha producido un engaño, revise toda la documentación que tenga, no se de por vencido antes de intentarlo, consulte además un abogado, y notario.
El ibi se calcula según el valor catastral, para ello el Ayuntamiento toma los datos que obren en poder de la base de datos del Catastro. Por eso en caso de no tener contemplada la parcela con edificación, luego que el Ayuntamiento reconozca su legalidad informará al catastro su existencia. Pero es el propietario quien está obligado a través del impreso 904-N.
Y por eso si el Ayuntamiento detecta eso, pueden emitir recibo por esa diferencia, durante los 4 años
Creo que durante estos años ha habido muchas obras ilegales que han dejado de serlo.. De ahí mis preguntas pero bueno como dice consultaré con un abogado según me vayan llegando noticias del ayuntamiento aúnq la próxima semana iré a preguntar
Que otras obras ilegales dejen de serlo, no le asegura que la suya lo sea.
Pida cita en el Ayuntamiento con el técnico, es gratuito, y le dará una imagen de sus posibilidades. Anote su nombre y teléfono por si en otro momento le surge alguna duda poder llamarlo.
Entre en la web del Catastro, meta la referencia catastral, le aparecerá un ficha con los datos actuales, imprimala, es un . PDF, aparecerá la fecha, guarde ese pdf en una carpeta
Que otras obras ilegales dejen de serlo, no le asegura que la suya lo consiga (perdón, me confundí en la última palabra)
Ayer ya se que las obras ilegales no dejan de serlo porque si.. Pero ahora en Madrid están con la regulación catastral y en Madrid a partir de los 4 años las obras prescriben.. Eso lo he leído en muchos sitios.. Siento que más que informar me esta desinformado, así lo siento.
Perdone, no era mi intención, dije que depende del Ayuntamiento en cuestión.
Pon el asunto en manos de un aparejador. El se te ocupará de todo.
Desconozco cuales son los trámites que tiene que hacer, de eso se puede informar en el mismo ayuntamiento, pero antes de hacer nada creo que debe enterarse de cual es exactamente su caso:
Si las obras cumplen la normativa pero han sido hechas de manera ilegal (porque no se pidieron los permisos correspondientes, no se contrató el personal adecuado, etc), puede usted regularizar la situación, pero si las obras incumplen el planeamiento urbanístico, en cuanto usted pida los permisos, le van a decir que no.
Que hayan pasado más de cuatro años no implica que puede legalizar la obra, sino que ya no le pueden sancionar ni demoler.
Le pongo un ejemplo que tal vez le aclare las cosas: imagine que se aprueba una normativa que dice que las casas solo pueden tener doce metros de profundidad desde la calle y hay casa antiguas que ya estaban allí y miden 14 metros. Esas casas son legales y el ayuntamiento no puede demoler la parte que excede el planeamiento aprobado, pero desde el momento que se aprueba, en esa parte ya solo se podrán hacer obras de conservación y mantenimiento. No se puede, por ejemplo, techar una terraza que estaba en esa zona que excede los 12 metros.
Si esas casa hubiera tenido en origen una profundidad de 10 metros y se hubiera ampliado ilegalmente a 12, como no se incumple la normativa, el propietario podría regularizar la situación y pedir los permisos necesarios para hacer modificaciones.
Una vez sepa usted en que caso se encuentra, podrá legalizar totalmente la obra o solo podrá pedir permiso para hacer una obra de conservación, como es reparar el tejado.
Tendrá que ponerse en cuenta forzosamente con el anterior propietario para que le facilite cualquier tipo de documentación que pueda acreditar que realmente hace más de cuatro años que se hicieron esas obras, pues la ley dispone que es usted quien ha de demostrar que hace más de cuatro años que existen esas obras, y si no están ni en el catastro ni en ningún sitio, puede suponer una dificultad.