Anónimo
¿Sancionable y legal?
Mi hermana posee una finca de terreno rústico en Extremadura. Finca que tenía unas ruinas de caserío, donde propietarios anteriores vivieron y que ella ha reconstruido con el fin de mejorar las paredes(cementar o enfuscar), también colocó vigas de cemento(las cambió por las de madera)y luego cambió el tipo de teja(árabe por mixta). Por lo que aún figurando en catastro como terreno improductivo, figurando en un mapa de la Junta de Extremadura de Obras Públicas y habiendo sido unos cimientos(que aún lo son), datados al menos en 40 años, y sin figurar en escritura; desconoce como legalizar tal situación que no sabría a que puede estar expuesta. ¿Puede orientarme?.
1 Respuesta
Respuesta de juanhito
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La Ley permite la reparación y reconstrucción de viviendas existentes. Lo que ocurre es que hay que pedir permiso, solicitar licencia municipal para realizar dichas obras.
En Extremadura ignoro quien tiene la competencia para autorizar obras de reconstrucción en zona rústica, pero en cualquier caso, al estar ya realizadas "a lo hecho, pecho."
Su hermana tiene dos problemas: uno es declarar la obra nueva, es decir: la existencia de la vivienda. La otra es inscribir la vivienda en el registro de la propiedad.
Para ello nos haría falta una certificación del catastro en el que constase que el terreno consta de una parte de rústico y otra de vivienda y un acta de notoriedad que levanta un notario, dando fe de la existencia de la vivienda.
Estoy suponiendo que no tenemos la certificación del catastro. Bien, el catastro se puede modificar presentando un escrito indicando que figura solo el rústico pero que, además, está la vivienda para apoyo al suelo rústico, como si fuera una casa de labranza. Pero desde que pida esto en el catastro ya están oficiando al Ayuntamiento y hemos levantado la liebre y en el catastro están muy suspicaces y buscando dinero y multas por todos lados. No me gusta esa vía.
También estoy suponiendo que por las dimensiones del terreno la obra tampoco es legalizable: por aquí menos de diez mil metros cuadrados para una vivienda en suelo rústico no es legalizable, no sé en su magnifica tierra.
Me estoy poniendo en la peor postura posible: obra absolutamente ilegal. Bien, mi primera pregunta es si tiene agua y luz porque si no tiene no se la van a dar.
Lo que yo haría: De entrada estarme quieto por lo menos un año. El motivo es que pasado un año me pueden sancionar por la obra pero no pueden acordar la sanción de demolición. Se entiende que si la Administración en un año no ha hecho nada no puede, por un principio de seguridad jurídica acordar la demolición de mi vivienda. No sé en Extremadura porque en materia de Ley del Suelo está transferido a las Autonomías, pero normalmente los principios generales son similares en todos los territorios.
En segundo lugar, trataría de buscar documentación acreditativa de la existencia de la vivienda. Para ello existen las fotografías y planos catastrales. Vaya al Catastro de su provincia y pida una foto de la zona hace 40 años, otra 35 y así hasta llegar a 15 por ejemplo. Si en las fotos aparece la casa... ¡Bingo¡. Si no aparece malo, pero aún así a ritmo lento, iría preconstituyendo prueba. Es decir, iría preparando documentación para que en cinco o diez años pudiera legalizar la vivienda. Me inscribiría en el padrón diciendo que vivo en la casa, si es posible. Me enviaría alguna carta. Sacaría fotos. Presentaría algún escrito pidiendo autorización para vallar la finca y al describir el terreno haría referencia a que consta de suelo y vivienda para aparcero o auxilio a la labranza o como se diga por la zona etc...
Comprenda que no hay milagros. Y si se ha hecho algo no ilegal, pero sí irregular lo que no se puede es legalizar en dos meses.
En Extremadura ignoro quien tiene la competencia para autorizar obras de reconstrucción en zona rústica, pero en cualquier caso, al estar ya realizadas "a lo hecho, pecho."
Su hermana tiene dos problemas: uno es declarar la obra nueva, es decir: la existencia de la vivienda. La otra es inscribir la vivienda en el registro de la propiedad.
Para ello nos haría falta una certificación del catastro en el que constase que el terreno consta de una parte de rústico y otra de vivienda y un acta de notoriedad que levanta un notario, dando fe de la existencia de la vivienda.
Estoy suponiendo que no tenemos la certificación del catastro. Bien, el catastro se puede modificar presentando un escrito indicando que figura solo el rústico pero que, además, está la vivienda para apoyo al suelo rústico, como si fuera una casa de labranza. Pero desde que pida esto en el catastro ya están oficiando al Ayuntamiento y hemos levantado la liebre y en el catastro están muy suspicaces y buscando dinero y multas por todos lados. No me gusta esa vía.
También estoy suponiendo que por las dimensiones del terreno la obra tampoco es legalizable: por aquí menos de diez mil metros cuadrados para una vivienda en suelo rústico no es legalizable, no sé en su magnifica tierra.
Me estoy poniendo en la peor postura posible: obra absolutamente ilegal. Bien, mi primera pregunta es si tiene agua y luz porque si no tiene no se la van a dar.
Lo que yo haría: De entrada estarme quieto por lo menos un año. El motivo es que pasado un año me pueden sancionar por la obra pero no pueden acordar la sanción de demolición. Se entiende que si la Administración en un año no ha hecho nada no puede, por un principio de seguridad jurídica acordar la demolición de mi vivienda. No sé en Extremadura porque en materia de Ley del Suelo está transferido a las Autonomías, pero normalmente los principios generales son similares en todos los territorios.
En segundo lugar, trataría de buscar documentación acreditativa de la existencia de la vivienda. Para ello existen las fotografías y planos catastrales. Vaya al Catastro de su provincia y pida una foto de la zona hace 40 años, otra 35 y así hasta llegar a 15 por ejemplo. Si en las fotos aparece la casa... ¡Bingo¡. Si no aparece malo, pero aún así a ritmo lento, iría preconstituyendo prueba. Es decir, iría preparando documentación para que en cinco o diez años pudiera legalizar la vivienda. Me inscribiría en el padrón diciendo que vivo en la casa, si es posible. Me enviaría alguna carta. Sacaría fotos. Presentaría algún escrito pidiendo autorización para vallar la finca y al describir el terreno haría referencia a que consta de suelo y vivienda para aparcero o auxilio a la labranza o como se diga por la zona etc...
Comprenda que no hay milagros. Y si se ha hecho algo no ilegal, pero sí irregular lo que no se puede es legalizar en dos meses.