Pensando en comprar un terreno: edificabilidad y ocupación
Somos una pareja (no muy joven pero con nula experiencia en estos temas) que estamos estudiando la opción de adquirir un solar y construir nuestra propia casa. Hemos estado viendo varios terrenos y nos ha gustado uno en particilar (cuando digo "gustado" me refiero a "es el que más se ajusta a nuestro presupuesto). Se trata de una zona nueva en el Noroeste de Madrid, es una finca que se va a urbanizar. Por un terreno de 300m2 (30 de largo por 10 de ancho) nos piden unos 135.000 eu + 23.000eu de Urbanización + el 21% de IVA de la Urbanización, que ya es una inversión en mayúsculas. De aquí, la primera duda: para todos los terrenos que venden piden el mismo dinero para la urbanización, eso es así? O es según los metros de cada terreno?
Por las condiciones de edificación, que expondré más abajo, y por el plano de la finca que nos dieron (con todos los terrenos previstos de la finca), se ve cláramente que la única posibilidad de construir una casa es si ésa es pareada con la del terreno de al lado. Sgún lo que nos comenta la dueña del terreno, el de al lado ya está vendido. En esos casos, qué se debe hacer: ¿Intentar hablar antes con el dueño del otro terreno para ver las opciones y proyectos de casa que tiene cada uno? Se supone que tenemos que compartir una pared medianera, ¿no?
Las condiciones de edificación son:
EDIFICIO AGRUPADO O EN HILERA; Parcela mínima: 250m2;
Retranque os (m) a linderos a alineación: 3
OCUPACIÓN %: 40
Altura máxima 7 metros en dos plantas y bajo cubierta
EDIFICABILID AD M2/M2: 0,8
Teniendo en cuenta esas condiciones, ¿de cuántos metros cuadrados pordría ser nuestra casa?
Si la edificabilidad es 0,8 puedes construir 240m2, es decir, el 80% de 300m2 que mide tu parcela. Que la ocupación sea del 40% significa que en planta baja solo puedes edificar un 40% del total de la parcela, es decir, 120m2.
Lo que tienes que mirar es que entra en edificabilidad. Por ejemplo, normalmente las terrazas y garajes no entran en la edificabilidad. Por lo que irían a parte de esos 240m2. También normalmente suelen dejarte hacer un castillete en la 3 planta de alrededor del 20% de la superficie de planta baja... pero depende de la normativa urbanística de la que dependa la parcela en cuestión.
También decirte que me suena raro que te obliguen a que esté adosada a un lado. Normalmente las normativas urbanísticas te dan varias opciones, como aislado, adosado a un lado o adosado a los dos lados.
Menos el caso de que quieras o te obliguen a adosarla a uno o dos lados, no tienes por qué contactar con el vecino. Cada uno deberá tener su propio muro.
