Obligaciones tributarias por venta local tras alquilarlo años
Hace poco descubrí que a la hora de vender una vivienda, si esta se alquiló un tiempo, en la declaración a Hacienda, el precio de adquisición de la vivienda que se ha vendido, se modifica al tener en cuenta la amortización anual que se aplica a cada año que se alquiló. Mi pregunta es, si en el caso de locales, esto es igual, es decir, si lo alquilaste durante 10 años y luego lo vendes, y el coste de compra fue 100.000€, cuando indicas todo esto al año siguiente de haberlo vendido, tienes que restarle al coste de compra, ¿la amortización anual obtenida por el alquiler multiplicada por los 10 años que estuvo en alquiler?
En mi familia han puesto un local a la venta, y un amigo me comentó hace poco que al vender su vivienda, había que indicar la amortización por alquiler, imagino que en caso de locales es igual, y esto es importante de saber antes de vender para saber si habrá plusvalía ganancial o no, ya que, aunque vendan por el mismo valor que compraron hace 20 años, como ya quitaron los coeficientes de actualización, basta que se reste la amortización de un par de años alquilando para que te de un valor superior de venta y de allí haya que pagar plusvalía ganancial (aparte de la plusvalía municipal) ¿No?
1 Respuesta
¡Muchas gracias! Es que estaba casi convencida de esto pero cuando intenté explicarlo me rebatían, diciendo que el gestor les había dicho que no tendrían que pagar plusvalía. Yo les dije que habría que primero hacer cálculo de, por un lado ""valor de compra(precio de compra+notaría+ITP)" restandole a este el total de amortización calculada para todo el periodo de alquiler" y por el otro el "valor de venta", e independientemente de los muchos años que hayan pasado, al no existir ya coeficiente de actualización que solía ajustar el precio de los inmuebles al momento actual igual que se usa el IPC para la subida de sueldos, seguro que les salía una plusvalía ganancial por la cual tendrán que tributar al 19 ó 21%, y no me creyeron, así que me hicieron dudar, pero veo que estaba en lo cierto y se lo voy a volver a explicar para que no se peguen sustos después. Gracias de nuevo.
Hola de nuevo,
volví a hablar con la futura vendedora y ¡sigue sin creerme! Dice que el gestor le ha asegurado que no tendría plusvalía y su justificación es que siendo Euskadi-País Vasco, la legislación debe ser diferente, pero yo sigo convencida de que dependiendo del precio de venta si podrá tener que pagar plusvalía ganancial porque al cálculo del precio de venta y correspondientes impuestos de cualquier local/lonja/piso alquilado durante un tiempo, hay que incluirle (deducirle del precio de compra inicial) la amortización del valor de la construcción por año alquilado que equivale (por año) al 3% del valor catastral de la construcción (o lo proporcional del precio de compra), y si venden por un precio por ejemplo igual al precio de compra(con los valores de la notaría e ITP pagados en su día ya incluidos) pero les toca deducir del precio de compra 12 años de alquiler, que pueden suponer unos 40.000-30.000€, entonces ya habría plusvalía que pagar ¿verdad? El 19 ó 21 ó 25% de esos supuestos 30.000 o 40.000€ de beneficio........
Muchas personas, confunden el incremento patrimonial que se produce al realizar la venta, con la plusvalía municipal.
Desde esta pagina no realizamos cálculos, pero parece que usted tiene claro como se calcula... En cualquier caso, hay que saber exactamente si dedujeron la amortización en los periodos de arrendamiento, pues en algunos casos no se hace.
Agradecemos valoración de la respuesta.
Hola de nuevo,
no, no se dedujeron la amortización cada año, pero he visto que independientemente de si se dedujo o no, Hacienda si que lo hace u obliga, y para un local que ha estado alquilado, debe indicarse (reducirse) la amortización anual independientemente de que esta "se aplicase/disfrutase" en su momento, o no, y que solo los últimos 4 años son "reclamables" en el caso de no haberse amortizado pero que primeramente, al declarar la venta, se ha de incluir en el cálculo de la plusvalía ganancial/incremento patrimonial, por cada año alquilado, la amortización anual? Digo yo que si venden y al año siguiente declaran la venta sin indicar que lo alquilaron unos años, es muy probable que Hacienda les reclamará después ¿verdad?
Creo que deberían ponerse en manos de un experto que les estudie su caso concreto.
Si yo no he aplicado la amortización, tengo una buena defensa para no aplicarla en el calculo del incremento patrimonial.
Los impuestos prescriben a los cuatro años desde la finalización del periodo voluntario, mientras no esta prescrito, hacienda nos puede reclamar... y en determinados casos, como para aplicar deducciones, bonificaciones, etc. aunque hayan pasado más años, hay que tener la justificación.
