TERRENO NO SEGREGADO, POR EL VENDEDOR. Me dice que no es obligatorio tenerlo segregado hasta que no lo venda. ¿Comprar o no?

Me dirijo a usted porque no se a donde acudir. El caso es que me ofrecen un terreno de 300 metros cuadrados, con el documento de segregación aprobado por el ayuntamiento pero no inscrito en el registro de la propiedad. El dueño me dice que no hará esa gestión hasta que no hagamos el contrato ante el notario, "que en un principio lo veo bien sino me equivoco" pero digo yo, ¿qué si alguien quiere vender su terreno lo tendrá que tener segregado en el registro? El problema viene que la finca a no estar registrada, al ayuntamiento le sale la finca completa sin el terreno segregado que esta a la venta entonces la arquitecta municipal me da unos retranqueos perimetrales que no se dan con otras construcciones de la zona donde esta el terreno. ¿Será por qué a la arquitecta del ayuntamiento le sale la parcela entera y no la zona que debería estar registrada? Yo al comprador le he comentado de hacer un contrato de compraventa con la condición de darle la cantidad correspondiente al contrato pero, que si el ayuntamiento no me deja retranquearme los tres metros perimetrales que si tienen las demás casas que me devuelva la cantidad. Y me dice que ese no es su problema. ¿Pero si es mi problema saber que metros voy a poder construir para saber si me interesa o no? Siento el rollo metido pero ando loco, encima el vendedor es arquitecto y me empieza hablar con términos arquitectónicos me lía la cabeza y vuelvo al principio a no saber como actuar, a donde ir ni que decir. Madre mía.