Casa en Girona sin planos
Necesitaría arquitecto me aconsejara e hiciera planos o proyecto obra de una casa ya comenzada en Girona. Pero necesito ademas honestidad por parte del arquitecto que ha de llevar a cabo planos obra ya que nos hemos topado con alguno que solo busca trabajo fácil y honorarios altísimos que no se merecen, ademas que solo ponen pegas y exageran en la forma de ver la arquitectura.
Hay algunos que parece que solo se fían de la construcción si es tipo Bunquer, con hormigón armado, a lo bestia y pasan de la obra tradicional, que en ocasiones son las que más resisten, si están bien hechas. ¿Cuántas obras vemos derrumbarse o agrietarse de arriba abajo por mucho hormigón que tengan? ¿Cuántos puentes se caen hoy día?.
En Girona empezamos una casa en el 2007 y como no hay dinero, vamos poco a poco. No tenemos planos porque la urbanización estaba en fase de "proyecto plan parcial" porque hace muchos años el irresponsable ayuntamiento de LLagostera quiso llenar sus arcas y cometió anomalías que serian largas de explicar.
El caso es que hay como 400 familias, que no todas viven allí. Se hicieron casas, legales en un tiempo e ilegales las que se llevan acabo ahora, como la mía. Porque el ayuntamiento no deja construir y no se quier hacer cargo de la urbanización, pero si cobrar todos y cada uno de los impuestos, eso si.
Lo cierto es que unos tienen licencia obras y otros no. Como siempre, el poder, el dinero, la influencia... Manda.
Pues yo, cansado de la situación y de ver que unos hacen y otros no, decido empezar a Construir en 2007. Obra tradicional con gero, cimientos hormigón H 250 (soporta 4 plantas) y construimos garaje bajo nivel de calle (ya que el terreno es de pendiente) plantabaja, nivel de calle y un pequeño mirador para aprovechar tejado.
Vigas PN 300 (2 de 6 metros), vidas hormigón 18, bovedilla hormigón 70 entre eje (20), emparrillado, portlan tipo II, gravilla (mezcla) hormigón, mortero, hierro... Materiales calidad y bien empleados.
Pues la estructura de la casa ya está hecha y bien hecha, aunque al margen de la ilegalidad, si se quiere, porque el único tema que realmente nos preocupa es el burocrático y administrativo. Es decir. La casa le aseguro que está hecha a conciencia, sólida. Pero... El ayuntamiento, que de momento tampoco nos ha amenazado con ninguna acción y que ni se le ocurra, no permite ninguna obra y no puedo estar de brazos cruzados 10 años más para poner la primera piedra. De hecho, todo empezó en 1997. Imagínese.
Tengo filmación de la obra paso a paso y fotografías de la misma, conforme avanza la obra. Certificados materiales y facturas y probetas cimientos.
Querría saber si puede hacer planos (aunque sea de carácter extraoficial) y cuando llegue el momento hacerlos oficiales, anteproyecto obra y donde encuentro un arquitecto a la antigua usanza u honesto, mínimamente que no ponga tantas pegas como otros que solo buscan dinero fácil.
Hay algunos que parece que solo se fían de la construcción si es tipo Bunquer, con hormigón armado, a lo bestia y pasan de la obra tradicional, que en ocasiones son las que más resisten, si están bien hechas. ¿Cuántas obras vemos derrumbarse o agrietarse de arriba abajo por mucho hormigón que tengan? ¿Cuántos puentes se caen hoy día?.
En Girona empezamos una casa en el 2007 y como no hay dinero, vamos poco a poco. No tenemos planos porque la urbanización estaba en fase de "proyecto plan parcial" porque hace muchos años el irresponsable ayuntamiento de LLagostera quiso llenar sus arcas y cometió anomalías que serian largas de explicar.
El caso es que hay como 400 familias, que no todas viven allí. Se hicieron casas, legales en un tiempo e ilegales las que se llevan acabo ahora, como la mía. Porque el ayuntamiento no deja construir y no se quier hacer cargo de la urbanización, pero si cobrar todos y cada uno de los impuestos, eso si.
Lo cierto es que unos tienen licencia obras y otros no. Como siempre, el poder, el dinero, la influencia... Manda.
Pues yo, cansado de la situación y de ver que unos hacen y otros no, decido empezar a Construir en 2007. Obra tradicional con gero, cimientos hormigón H 250 (soporta 4 plantas) y construimos garaje bajo nivel de calle (ya que el terreno es de pendiente) plantabaja, nivel de calle y un pequeño mirador para aprovechar tejado.
Vigas PN 300 (2 de 6 metros), vidas hormigón 18, bovedilla hormigón 70 entre eje (20), emparrillado, portlan tipo II, gravilla (mezcla) hormigón, mortero, hierro... Materiales calidad y bien empleados.
Pues la estructura de la casa ya está hecha y bien hecha, aunque al margen de la ilegalidad, si se quiere, porque el único tema que realmente nos preocupa es el burocrático y administrativo. Es decir. La casa le aseguro que está hecha a conciencia, sólida. Pero... El ayuntamiento, que de momento tampoco nos ha amenazado con ninguna acción y que ni se le ocurra, no permite ninguna obra y no puedo estar de brazos cruzados 10 años más para poner la primera piedra. De hecho, todo empezó en 1997. Imagínese.
Tengo filmación de la obra paso a paso y fotografías de la misma, conforme avanza la obra. Certificados materiales y facturas y probetas cimientos.
Querría saber si puede hacer planos (aunque sea de carácter extraoficial) y cuando llegue el momento hacerlos oficiales, anteproyecto obra y donde encuentro un arquitecto a la antigua usanza u honesto, mínimamente que no ponga tantas pegas como otros que solo buscan dinero fácil.
Respuesta de iagopena
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Entiendo su situación y veo lo complejo del tema y me gustaría mucho ayudarle, pero no trabajo en la zona de Girona.
De todos modos es muy complicado que encuentres algún arquitecto que se responsabilice de la obra, puesto que al realizarse de forma ilegal si se llegara a saber que te ha realizado algunos planos y te ha seguido lo que resta de la obra, puede incurrir en acciones incluso penales. Y como entenderás nadie se va a jugar su profesión y unos años de cárcel.
Lo único que podrás encontrar es alguien que te haga una especie de anteproyecto (planos de distribución y alzados) de manera extraoficial. Pero nunca te podrán realizar un seguimiento de la obra.
La cosa cambiaría si se pudiese legalizar la obra. Entonces, aunque es costoso se podría hacer.
De todos modos es muy complicado que encuentres algún arquitecto que se responsabilice de la obra, puesto que al realizarse de forma ilegal si se llegara a saber que te ha realizado algunos planos y te ha seguido lo que resta de la obra, puede incurrir en acciones incluso penales. Y como entenderás nadie se va a jugar su profesión y unos años de cárcel.
Lo único que podrás encontrar es alguien que te haga una especie de anteproyecto (planos de distribución y alzados) de manera extraoficial. Pero nunca te podrán realizar un seguimiento de la obra.
La cosa cambiaría si se pudiese legalizar la obra. Entonces, aunque es costoso se podría hacer.
3 respuestas más de otros expertos
Respuesta de bisectriz
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Me considero un arquitecto honesto. Mi objetivo es hacer trabajos útiles y satisfactorios para el cliente y de paso ganarme la vida.
Esta es mi web www.bisectriz-arquitectura.es
En ella encontrará un email de correo.
Póngase en contacto conmigo.
Esta es mi web www.bisectriz-arquitectura.es
En ella encontrará un email de correo.
Póngase en contacto conmigo.
Respuesta de Anxo Sánchez - arquitecto
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Si lo he entendido bien lo que usted quiere es tener un proyecto de una vivienda que aproveche la parte de construcción ejecutada ilegalmente y que le sirva en el futuro como documentación para legalizarla.
Eso toca varios temas, a saber:
- Cualquier arquitecto puede hacerle el levantamiento de planos de lo ejecutado, sin mayor compromiso que lo que eso es, un levantamiento de planos.
- Un arquitecto incluso puede hacerle un proyecto que cumpla la normativa aplicable, excepto la urbanística que sabemos que incumple, pero ese proyecto deberá advertir de que no se cumple la normativa urbanística actual y no le servirá de gran cosa.
- Si en el futuro la normativa le permite legalizar la vivienda, debería o bien realizar un modificado del proyecto o incluir un anexo que verificase el cumplimiento de la normativa urbanística en ese momento.
- Puede darse el caso de que en el futuro la normativa urbanística le permita edificar, pero la construcción realizada no se ajuste a lo que esa normativa admita.
- Puede darse el caso de que en el futuro la normativa de aplicación haya cambiado y el proyecto, realizado en base a la normativa actual, ya no sea válido para la legalización.
- Legalmente no debería continuar la ejecución de la obra y ningún arquitecto debería realizar la dirección de esa obra ya que si tiene constancia de que se está ejecutando una obra ilegal debería denunciar, y si realiza la dirección de una obra que sabe ilegal se arriesga a una multa, inhabilitación, etc.
- Cabe la posibilidad de que nunca llegue a ser legal construir en ese lugar, y en cualquier momento pueden iniciarse, por parte de la comunidad autónoma, los expedientes para la sanción a los propietarios y para las órdenes de demolición.
El arquitecto honesto en este caso debería decirle que puede levantarle los planos, que incluso podría hacerle un proyecto, pero que legalmente no puede ejecutarlo mientras urbanísticamente no sea autorizable.
Eso toca varios temas, a saber:
- Cualquier arquitecto puede hacerle el levantamiento de planos de lo ejecutado, sin mayor compromiso que lo que eso es, un levantamiento de planos.
- Un arquitecto incluso puede hacerle un proyecto que cumpla la normativa aplicable, excepto la urbanística que sabemos que incumple, pero ese proyecto deberá advertir de que no se cumple la normativa urbanística actual y no le servirá de gran cosa.
- Si en el futuro la normativa le permite legalizar la vivienda, debería o bien realizar un modificado del proyecto o incluir un anexo que verificase el cumplimiento de la normativa urbanística en ese momento.
- Puede darse el caso de que en el futuro la normativa urbanística le permita edificar, pero la construcción realizada no se ajuste a lo que esa normativa admita.
- Puede darse el caso de que en el futuro la normativa de aplicación haya cambiado y el proyecto, realizado en base a la normativa actual, ya no sea válido para la legalización.
- Legalmente no debería continuar la ejecución de la obra y ningún arquitecto debería realizar la dirección de esa obra ya que si tiene constancia de que se está ejecutando una obra ilegal debería denunciar, y si realiza la dirección de una obra que sabe ilegal se arriesga a una multa, inhabilitación, etc.
- Cabe la posibilidad de que nunca llegue a ser legal construir en ese lugar, y en cualquier momento pueden iniciarse, por parte de la comunidad autónoma, los expedientes para la sanción a los propietarios y para las órdenes de demolición.
El arquitecto honesto en este caso debería decirle que puede levantarle los planos, que incluso podría hacerle un proyecto, pero que legalmente no puede ejecutarlo mientras urbanísticamente no sea autorizable.
Respuesta de Jose Manuel Anasagasti Etxeita
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Por lo que dice está en una urbanización ya ejecutada que actualmente por algún motivo no es edificable, desconozco porque Ud. no lo indica cual es exactamente el motivo urbanístico. En principio cabe suponer que edificar ahí será calificado en la Ley del suelo como infracción urbanística muy grave, en estas circunstancias ningún profesional puede coger la obra y ejecutarla dado que es posible que estuviera cometiendo delito urbanístico, en cuyo caso puede ser inhabilitado, lo cual es muy serio.
Podrá conseguir que algún profesional le haga los planos de lo realizado pero no puede dirigirlo, en esas circunstancias los profesionales tenderán a estar lo más alejados posible.
Mi recomendación es que termine Ud. la obra como pueda y que si en un futuro es legalmente posible edificar contrate con algún profesional la redacción de un expediente de legalización, al cual se podrá aportar la documentación que Ud. está recopilando de ensayos, etc.
Al tener esa documentación además le justifica a efectos de caducidad de posibles infracciones, dado que Ud. está en condiciones de demostrar cuando empezó y cuando terminó las obras, habría que consultar la Ley del Suelo Catalana para la calificación de la infracción y el régimen de caducidad. En este caso en el momento en que se produzca la caducidad en teoría podría Ud. legalizar y en consecuencia escriturar (insisto en que desconozco por qué no se puede edificar).
Podrá conseguir que algún profesional le haga los planos de lo realizado pero no puede dirigirlo, en esas circunstancias los profesionales tenderán a estar lo más alejados posible.
Mi recomendación es que termine Ud. la obra como pueda y que si en un futuro es legalmente posible edificar contrate con algún profesional la redacción de un expediente de legalización, al cual se podrá aportar la documentación que Ud. está recopilando de ensayos, etc.
Al tener esa documentación además le justifica a efectos de caducidad de posibles infracciones, dado que Ud. está en condiciones de demostrar cuando empezó y cuando terminó las obras, habría que consultar la Ley del Suelo Catalana para la calificación de la infracción y el régimen de caducidad. En este caso en el momento en que se produzca la caducidad en teoría podría Ud. legalizar y en consecuencia escriturar (insisto en que desconozco por qué no se puede edificar).