Anónimo
Plazos alquileres y régimen fiscal
Estoy pensando en comprar un piso y alquilar el mío actual. Como mi experiencia como arrendadora es nula, he realizado algunas averiguaciones en una agencia de fomento del alquiler de la Junta de Andalucía. Pero me surgen algunas dudas:
1. En cuanto al plazo del alquiler, aunque se pacte en contrato una duración por ejemplo de un año, ¿la ley puede obligar al propietario a aceptar prórrogas hasta 5 años solo con la voluntad del inquilino? ¿No es posible rescindir el contrato al finalizar el año o el plazo previsto? Si fuera así, ¿yo no podría disponer de mi piso para habitar o vender hasta pasados 5 años?
2. ¿No es posible acogerse por contrato a una corte de arbitraje si no es a través de una agencia de fomento de alquiler?
3. ¿Pueden resultar interesantes los seguros de impago y daños? ¿O tiene más ventajas otro tipo de garantías como un aval?
4. ¿Cuál es el régimen fiscal para el propietario? ¿Algún tipo o deducción aplicable?
1. En cuanto al plazo del alquiler, aunque se pacte en contrato una duración por ejemplo de un año, ¿la ley puede obligar al propietario a aceptar prórrogas hasta 5 años solo con la voluntad del inquilino? ¿No es posible rescindir el contrato al finalizar el año o el plazo previsto? Si fuera así, ¿yo no podría disponer de mi piso para habitar o vender hasta pasados 5 años?
2. ¿No es posible acogerse por contrato a una corte de arbitraje si no es a través de una agencia de fomento de alquiler?
3. ¿Pueden resultar interesantes los seguros de impago y daños? ¿O tiene más ventajas otro tipo de garantías como un aval?
4. ¿Cuál es el régimen fiscal para el propietario? ¿Algún tipo o deducción aplicable?
1 respuesta
Respuesta de janabogado
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Voy a tratar de responder a sus preguntas por orden de aparición:
1º) "En cuanto al plazo del alquiler, aunque se pacte en contrato una duración por ejemplo de un año, la ley puede obligar al propietario a aceptar prórrogas hasta 5 años solo con la voluntad del inquilino? no es posible rescindir el contrato al finalizar el año o el plazo previsto? si fuera así, yo no podría disponer de mi piso para habitar o vender hasta pasados 5 años?"
a) Si el arrendamiento es de VIVIENDA HABITUAL Y PERMANENTE aunque el plazo xde duración inicialmente pactado sea de 6 meses, 9 meses, 1 año, 2 años, etc.., se aplicará el artículo 9.1 LAU 1994. Es decir, se puede prorrogar hasta un mínimo de 5 años a voluntad del arrendatario.
b)"no es posible rescindir el contrato al finalizar el año o el plazo previsto?
Como regla general la respuesta a su pregunta es NEGATIVA. Si el arrendatario cumple con sus obligaciones el contrato se prorogará.
c)" Yo no podría disponer de mi piso para habitar o vender hasta pasados 5 años?"
Para HABITAR usted o los familiares que establece el artículo 9.3 LAU 1994 la vivienda estando vigente el contrato de arrendamiento, es NECESARIO que en el contrato se establezca la llamada CAUSA DE NECESIDAD regulada en el citado precepto.
Sin embargo NO existe obstáculo legal alguno para que usted pueda VENDER la vivienda AÚN ESTANDO el contrato de arrendamiento en vigor(art 14 y 25 LAU 1994).
2º)"¿No es posible acogerse por contrato a una corte de arbitraje si no es a través de una agencia de fomento de alquiler?"
La respuesta a su pregunta es AFIRMATIVA. Basta con que el contrato se pacte que ambas partes se somenten al Arbitraje.
3º) "Pueden resultar interesantes los seguros de impago y daños? o tiene más ventajas otro tipo de garantías como un aval?"
Más que interesante es casi necesario contratar alguna de las dos garantías que usted expone en su consulta. En cualquier banco o compañía de seguros le explicarán con detalle en qué consiste cada una de las citadas garantías.
4º)"Cuál es el régimen fiscal para el propietario? algún tipo o deducción aplicable?"
Existen deducciones para el propietario que tiene una vivienda en alquiler, pero las mismas varían en función de la Comunidad Autónoma en la que esté sita la vivienda. Entre en la página web de la Junta de Andalucia y encontrará la información que solicita.
1º) "En cuanto al plazo del alquiler, aunque se pacte en contrato una duración por ejemplo de un año, la ley puede obligar al propietario a aceptar prórrogas hasta 5 años solo con la voluntad del inquilino? no es posible rescindir el contrato al finalizar el año o el plazo previsto? si fuera así, yo no podría disponer de mi piso para habitar o vender hasta pasados 5 años?"
a) Si el arrendamiento es de VIVIENDA HABITUAL Y PERMANENTE aunque el plazo xde duración inicialmente pactado sea de 6 meses, 9 meses, 1 año, 2 años, etc.., se aplicará el artículo 9.1 LAU 1994. Es decir, se puede prorrogar hasta un mínimo de 5 años a voluntad del arrendatario.
b)"no es posible rescindir el contrato al finalizar el año o el plazo previsto?
Como regla general la respuesta a su pregunta es NEGATIVA. Si el arrendatario cumple con sus obligaciones el contrato se prorogará.
c)" Yo no podría disponer de mi piso para habitar o vender hasta pasados 5 años?"
Para HABITAR usted o los familiares que establece el artículo 9.3 LAU 1994 la vivienda estando vigente el contrato de arrendamiento, es NECESARIO que en el contrato se establezca la llamada CAUSA DE NECESIDAD regulada en el citado precepto.
Sin embargo NO existe obstáculo legal alguno para que usted pueda VENDER la vivienda AÚN ESTANDO el contrato de arrendamiento en vigor(art 14 y 25 LAU 1994).
2º)"¿No es posible acogerse por contrato a una corte de arbitraje si no es a través de una agencia de fomento de alquiler?"
La respuesta a su pregunta es AFIRMATIVA. Basta con que el contrato se pacte que ambas partes se somenten al Arbitraje.
3º) "Pueden resultar interesantes los seguros de impago y daños? o tiene más ventajas otro tipo de garantías como un aval?"
Más que interesante es casi necesario contratar alguna de las dos garantías que usted expone en su consulta. En cualquier banco o compañía de seguros le explicarán con detalle en qué consiste cada una de las citadas garantías.
4º)"Cuál es el régimen fiscal para el propietario? algún tipo o deducción aplicable?"
Existen deducciones para el propietario que tiene una vivienda en alquiler, pero las mismas varían en función de la Comunidad Autónoma en la que esté sita la vivienda. Entre en la página web de la Junta de Andalucia y encontrará la información que solicita.
Ante todo muchas gracias por la detallada respuesta. Tan solo le solicitaría unas aclaraciones más:
- Qué puede resultar más efectivo y aconsejable en caso de conflicto, ¿el seguro o el aval?
- En caso de establecer en contrato privado el arbitraje ¿solo en caso de conflicto se recurriría y pagaría a uno de estos órganos de arbitraje? O ¿Hay qué contratar y satisfacer el pago a la firma del contrato?
- Si al arbitraje es posible acogerse por contrato privado y además la contratación del seguro por impago no está incluido en los honorarios de la agencia, ¿qué aportan entonces estas agencias de fomento del alquiler, aparte del clausulado del contrato o buscar al inquilino como lo haría una inmobiliaria? ¿Ningún tipo de garantía adicional?
Un saludo
- Qué puede resultar más efectivo y aconsejable en caso de conflicto, ¿el seguro o el aval?
- En caso de establecer en contrato privado el arbitraje ¿solo en caso de conflicto se recurriría y pagaría a uno de estos órganos de arbitraje? O ¿Hay qué contratar y satisfacer el pago a la firma del contrato?
- Si al arbitraje es posible acogerse por contrato privado y además la contratación del seguro por impago no está incluido en los honorarios de la agencia, ¿qué aportan entonces estas agencias de fomento del alquiler, aparte del clausulado del contrato o buscar al inquilino como lo haría una inmobiliaria? ¿Ningún tipo de garantía adicional?
Un saludo
Voy a tratar de responder a sus preguntas por orden de aparición:
1º)" Qué puede resultar más efectivo y aconsejable en caso de conflicto, el seguro o el aval?"
Por mi experiencia profesional quizás el AVAL BANCARIO ofrezca mayores garantías al Arrendador. Sin embargo contratar un Aval es más gravoso para el Arrendatario.
2º)" En caso de establecer en contrato privado el arbitraje ¿solo en caso de conflicto se recurriría y pagaría a uno de estos órganos de arbitraje? o ¿hay que contratar y satisfacer el pago a la firma del contrato?"
La obligación de pago surge únicamente cuando se requieren los servicios del árbitro.
3º)"Si al arbitraje es posible acogerse por contrato privado y además la contratación del seguro por impago no está incluido en los honorarios de la agencia, ¿qué aportan entonces estas agencias de fomento del alquiler, aparte del clausulado del contrato o buscar al inquilino como lo haría una inmobiliaria? Ningún tipo de garantía adicional?"
´Tiene toda la información en la página web sobre el PONGA y en la página web de la Corte de Arbitraje. Sin embargo yo soy partidario de que las partes NO se sometan al arbitraje, sino a la Justicia Ordinaria.
1º)" Qué puede resultar más efectivo y aconsejable en caso de conflicto, el seguro o el aval?"
Por mi experiencia profesional quizás el AVAL BANCARIO ofrezca mayores garantías al Arrendador. Sin embargo contratar un Aval es más gravoso para el Arrendatario.
2º)" En caso de establecer en contrato privado el arbitraje ¿solo en caso de conflicto se recurriría y pagaría a uno de estos órganos de arbitraje? o ¿hay que contratar y satisfacer el pago a la firma del contrato?"
La obligación de pago surge únicamente cuando se requieren los servicios del árbitro.
3º)"Si al arbitraje es posible acogerse por contrato privado y además la contratación del seguro por impago no está incluido en los honorarios de la agencia, ¿qué aportan entonces estas agencias de fomento del alquiler, aparte del clausulado del contrato o buscar al inquilino como lo haría una inmobiliaria? Ningún tipo de garantía adicional?"
´Tiene toda la información en la página web sobre el PONGA y en la página web de la Corte de Arbitraje. Sin embargo yo soy partidario de que las partes NO se sometan al arbitraje, sino a la Justicia Ordinaria.