Contrato de un local que es parte de una finca

Tengo una finca en un pueblo, de la que mi madre es usufructuaria, como parte de esa finca hay un pequeño almacen, 50 m2, que queremos alquilar a dos conocidos que gestionan una gasolinera para que lo empleen como almacén de sus mercaderías.

Se me plantean algunas dudas:

1 La que arrienda será mi madre como usufructuaria,

2 Tiene consideración de local comercial, por el uso que le van a dar, aunque para mi sea parte de una finca que es mi vivienda habitual en el pueblo donde vivo.

3 Que tipo de contrato tengo que rellenar y si hay algún modelo tipo.

4 Cuando tengo que aplicar la retención del -21% y como la liquidaran los arrendadores.

Gracias y que tengan un buen día.