Dudas alquiler local

Andas un pelín liada, je je... Pero es normal el gobierno esta haciendo tantos cambios en tan poco tiempo que hay que estar muy al día. Vamos a ver, te respondo por puntos que va a ser mas fácil estructurar las respuestas:

- Cuando tu le vas a pagar al propietario la factura mensual que emite el arrendador se detallaría (normalmente) de la siguiente manera:

Renta mensual: 1.200 €

IVA (21%): + 252 €

Retención (21 %): - 252 € (este concepto NO es obligatorio que aparezca aunque es practica común que se refleje)

Total: 1.200 €

Sucede que tu a esa cantidad le sumas al IVA correspondiente que luego el propietario tendrá que devolver bien en su declaración de la renta si es persona o física o en su presentación de modelo de IVA si es empresa. Y tu esa retención se la tendrás que abonar a Hacienda en el modelo 115 CADA TRIMESTRE. Y tienes que presentar al final del año el modelo 180 con un resumen de las retenciones que has aplicado en ese año

Es decir el Estado se lleva el 42% (el 21 por el IVA y el 21 por retención) de vuestro negocio (el tuyo y el del propietario). ¿Qué te parece? Sigamos...

Hay un punto en el cual no hay retención y es si el arrendador tiene acreditación de estar inscrito en el grupo 861 del IAE o similar. Pero el arrendador te tiene que mostrar ese certificado expedido por la delegación o administración del domicilio fiscal. Muy rara esta situación.

-El dinero de las retenciones evidentemente sale de lo que le retienes mensualmente al propietario. Ten en cuenta que lo normal es que tu le pagaras el importe mas IVA y el fuera luego a hacer su retención. Pero en este caso tu actúas de agente retenedor.

-Tu luego compensas el importe pagado por el IVA en el contrato de alquiler en la declaración de IVA.

-En cuanto a los avales, dada la situación económica, es un tema al que muchos arrendadores han renunciado para poder alquilar sus locales, y no añadir un obstáculo a los ya de por si evidentes, pero si no te queda mas remedio, hazlo por el menor importe posible. Como apunte y siendo conocedor del mercado, te sugiero que este punto lo negocies bastante, puesto que entiendo que ya tendrás que acondicionar el local, reformandolo, para poder desempeñar tu actividad, y eso queda a beneficio del local y nunca podrás reclamárselo. Así que házselo saber. Si aun así persiste el aval como obligación negocia la cantidad del aval (6 meses para un local de 1200 € me parece una exageración). No se si has introducido ya la "carencia" en el elemento de la negociación con el propietario, practica muy común entre los inquilinos. Es el tiempo que una vez que lo hayas alquilado, pierdes adaptando o reformando el local a tus necesidades. Un tiempo de 2 meses de carencia es muy habitual, y significa que durante ese tiempo no pagas la renta. Si aun así tienes que abonar ese aval ( que recordemos que es una cantidad que se QUEDA EL BANCO EN DEPOSITO COBRÁNDOTE UN FEE ANUAL DE SUELE SER UN 1% MAS O MENOS POR ELLO, GRACIOSISIMO...) y quieres, entonces el aval hazlo de un año prorrogandolo todos los años, pero eso ya háblalo con tu banco, porque cada banco tiene su forma de hacer las cosas. Una llamada al director de la sucursal te lo aclare mucho mejor que yo, que desconozco la entidad, que tipo de cliente eres, etc... Pelea con el banco esa comisión/fee si puedes, hay veces que ceden.

Mucha suerte con tu emprendimiento!

Gracias por tu rápida respuesta.

Bueno lo que a mí me han dicho es que el 21% que yo pago de IVA del alquiler, el propietario lo ingresa en Hacienda cada tres meses.

Y que yo debo ingresar otro 21% en concepto de retención de IRPF también cada tres meses.

Pero la duda que yo tenía es si ese dinero que yo debo ingresar en concepto de retención de IRPF, sale del dinero que genere mi negocio, y si algo de esto se me devuelve al hacer la renta.

Esto es lo que no me ha quedado claro y no me has respondido. Si de lo que se me retiene se me devuelve algo al hacer la renta???.

Luego. Lo del tema del aval. Hasta ahora todos los propietarios que he visitado piden aval.

Precisamente por los tiempos que corren se fían menos.

Lo que sí quiero que me aclares ya que para mí es importante es por qué te parece que para un alquiler de 1200 euros el aval de 6 meses te parece excesivo???

Lo digo porque como te decía esto lo he visto en varios alquileres, incluso en alquileres de menos importe. Lo suelen pedir por 6 meses siempre el aval, incluso a veces por un año, aunque esto lo he visto menos.

La otra opción es darle a él 4 mensualidades más pero esto a mí me gusta menos, porque luego siempre se pueden agarrar a algo para no devolvértelo.

El propietario de éste local me dice que a ver si puede tener validez por los 5 años que dura el contrato.

Bueno. Lo del tema de la carencia. La verdad es que el local está bien. Quizá sólo necesita ser pintado. Y por eso, él me comentó que como período de carencia me podía dar 15 días.

Lo de los dos meses que dices de carencia no será más bien para locales que requieran de una obra??

Me parece interesante lo que me dices del aval en cuanto a que se puede hacer en vez de por 5 años, de un año prorrogándolo todos los años.

Esta condición será más beneficiosa para mí, verdad???

Perdona pero no entiendo que es lo que no te he aclarado. Lo que te hayan dicho es una cosa y lo que es, es.

Tu le abonas cada mes al arrendador 1.200 € mas IVA, menos retención. Es decir tu le aplicas la retención que le debería hacer el Estado porque actúas de agente retenedor, y luego esa cantidad que le has retenido cada mes, se la devuelves a Hacienda mediante el modelo 115 cada trimestre. Tu te deduces el IVA que has pagado al hacer la declaración de IVA compensándolo con los IVA que has pagado en las compras para tu negocio (muebles, tecnología, aparatos...). A ti no te retiene nada nadie...

En cuanto al aval yo te he dado consejos de manera voluntaria no pretendo entrar en una discusión. Tampoco sé desde donde me escribes, así que igual me he excedido en mis recomendaciones.

Como te decía en mi respuesta anterior el aval es un tema exclusivamente financiero y dependerá de tu banco. Te aconsejo que hables eso con ellos. Pero sí, un aval prorrogable te evita, si te va mal, pelear con el propietario la devolución de esa carta aval aunque hayas firmado 5 años de alquiler.

No te preocupes, no soy nadie extraño como dices que no sabes de dónde escribo y no quiero entrar en ninguna discusión.

Al contrario agradezco todo lo que me has dicho porque creo que es mejor hacer un aval renovable como tú dices en vez de por 5 años.

Pues lo que quiero saber es si yo al propietario le debo pagar 1200 más IVA.

Si el 21% de IVA del alquiler es él quien debe ingresarlo cada 3 meses o si soy yo mediante una retención del IRPF.

O si es que él ingresa cada 3 meses el 21% de IVA, yo por otro lado el 21% en concepto de retención.

Aunque me ha parecido que en el primer correo me has dicho que hacienda nos retiene un 21% a cada uno.

Pero lo que no entiendo es cuando sumás al alquiler el 21% de IVA, y luego se lo restas.

La resta es la retención mía de IRPF.

Y lo que no me has respondido es si al hacer yo la renta se me devuelven las retenciones de IRPF que se me han hecho cada tres meses.

Gracias

O sea la duda es si la resta que tú haces del 21% del alquiler es la retención de IRPF que a mí se me hace??

Ah! y perdona. No quería que te molestaras. No sé si me he explicado mal en algo.

Pero no quería molestarte.

Honestamente te digo que de verdad, ya te he respondido, lo que pasa es que o no me has entendido bien, que algo de culpa tendré, o no casa con lo que te han dicho o creías, en cuyo caso me tendrás que creer o acudir a Hacienda directamente que te explicaran lo mismo y con mucha menos paciencia.

Primer mensaje te dije (mostrándote incluso una factura tipo resumida claro esta) de QUE ES LO QUE VAS A PAGAR Y POR QUE!:

Precio de alquiler: 1.200 €.

IVA aplicable (21%): +252 €

Retención aplicable (21%): -252 €

TOTAL A PAGAR: 1200 €. Punto final. Todos los meses...

¿El por qué? Eso ya Cristobal Montoro y su equipo de Hacienda te lo puedo explicar. Pero esto es así.

¿Qué ocurre cada trimestre?: Que tu le devuelves al Estado 252 € x 3 meses (756 €) en el modelo 115

¿POR QUÉ? Porque le has retenido al propietario esa cantidad. Si estuviéramos en USA tu pagarías el precio mas el TAX (IVA). Y punto. Pero aquí no. Aquí tu empresa retiene esa cantidad a su legitimo propietario (el arrendador del local) y encima tienes que rellenar un modelo y presentarlo. ¿POR QUÉ? A Montoro.

Y te repito... a ti nadie te retiene nada! ¿De dónde sacas que te retienen? Si eres tu la que se lo retienes al propietario (¿en nombre del Estado) QUE VAS A DECLARAR EN TU RENTA?

Tu en USA (por hablarte de un país que conozco que no tiene estas estúpidas normas fiscales) pagarías: 1452 € cada mes por el local. Y en España estas pagando 1.200 € al mes. Te compensas el IVA que genera ese alquiler y devuelves la retención que has aplicado a la propiedad...

Es complicado de explicar que sentido tienen (puede que de ahi tengas tantas dudas) pero ahora entenderás a los empresarios y empieces a darte cuenta de ciertas cosas ...

No obstante yo te recomiendo que busques un asesor fiscal (los hay bastante baratos ahora) fijas una iguala mensual con el (por 60€ mes encuentras gestores) y ahorrate muchos disgustos, muchas comisiones del Estado por mora, no presentacion de modelos en tiempo y forma, etc...

Y para concluir con el lio que alguien te ha formado en la cabeza, te aclaro que lo que mencionas del IRPF es PARA EL PROPIETARIO... Es decir si el propietario es persona física (es decir firma el como propietario y no como REPRESENTANTE DE UNA EMPRESA PROPIETARIA DE ESE LOCAL) entonces tu le expides anualmente un certificado de retenciones que EL deberá declarar como ingresos. (No nos olvidemos que el IRPF responde por: Impuesto de la Renta de Personas Físicas. Y lo que tu le pagas al mes es una RENTA...) Y si fuera una empresa ese certificado de retenciones que le emites, lo declarara en su IMPUESTO DE SOCIEDADES.

Y te repito, no olvides en tu declaración de IVA trimestral, declarar ese IVA (el que pagas por ese local) como gasto y compensarlo con los recibidos por ventas...

Espero de veras habértelo aclarado. Sino no te preocupes y preguntame de nuevo.

Gracias por la respuesta. Y perdona por la tardanza. Ahora entiendo. El propietario del local está dado de alta en el IAE. Dice que tiene cuota resultante cero.

Entiendo que en éste caso, no debo realizar la retención del 21% de IRPF, puesto que se dedica al alquiler de otros locales, y no es persona física, al estar dada de alta en el IAE.

¿Esa cantidad que yo debo ingresar cada tres meses de dónde saldría?

Deberá presentar trimestralmente en hacienda el pago del IRPF retenido (modelo 115) Esa cantidad se la descuenta usted del recibo mensual (la descuenta del recibo de alquiler y luego la ingresa en hacienda). No sale de su bolsillo.

Se pueden hacer avales por un período inferior a 6 meses pero que tengan validez durante toda la vigencia del contrato

Los avales bancarios por regla general son validos durante el plazo de validez del contrato. Sirven para asegurar el pago de los alquileres y no tendría sentido asegurar el pago del alquiler solo durante 6 meses si el contrato es de 5 años.

Otro tipo de avales no tienen plazo, solamente sirven para que en caso de impago el arrendador tenga de donde reclamar si el arrendatario deviene insolvente.

www.lopezcollado.es

Gracias por su respuesta.

Lo que sucede es que el propietario del local que me interesa, está dado de alta en el IAE, con cuota resultante cero, por lo que entiendo que al dedicarse al alquiler de otros locales y no ser persona física, yo no tendría que realizar la retención del 21% de IRPF.

Es así?

El propietario ha de emitir una factura en la que suma el IVA (21%) y resta la Retención (21%)

Por lo tanto usted paga al propietario los 1200 € mensuales, y el se encarga de ingresar el IVA correspondiente cada tres meses. Ademas, usted, cada tres meses ha de ingresar en Hacienda las retenciones que ha practicado y por lo tanto no ha pagado al propietario.

Las retenciones los paga usted, y lo normal es que salgan del beneficio que genere su negocio, pero aunque usted tenga perdidas esta obligada a su ingreso, por tener el alquiler.

Ese dinero que usted ingresa es una retención a cuenta del propietario, no de usted, por lo tanto, usted se deduce el alquiler, pero hacienda no le devuelve nada por esta retención.

En cuanto al aval, tendrá que preguntar en su entidad, pero lo que se avala es un importe concreto, con validez mientras no se cancele el aval...

Gracias por su respuesta.

El aval que me pide el propietario se llama solidario a primer requerimiento.

Es por 6 mensualidades de 1200 euros, y quiere que tenga validez durante todo el período de vigencia del contrato ( 5 años ) y que no sólo cubra rentas impagadas sino también desperfectos que se pudieran ocasionar en el local.

También me envía un modelo de aval que ya ha tenido con otros inquilinos para que mi banco lo haga así.

Mi banco me dijo que sí puede hacer un aval por todo el tiempo que dura el contrato.

Bajo su experiencia. Un aval con éstas características es correcto??

Es lo que se suele hacer?

Ya que el propietario no acepta aval anual prorrogable.

A ver, el IRPF se saca de la renta que usted le va a pagar al propietario. Es decir, usted le pagará 1.200 euros menos la retención de IRPF que usted debe ingresar en hacienda.

Por tanto, ese IRPF no se lo devuelve a usted hacienda, sino que se lo devolverá a él si procede en su declaración.

En cuanto a lo del aval, deberá consultarlo con el banco y si es posible, con el propietario a ver si lo acepta o no.

Ruego cierre la pregunta valorando la respuesta.

Perdone. Necesito una aclaración.

Creo que yo no tendría que hacer esa retención de IRPF, ya que dice mi propietario que está dado de alta en el IAE, con cuota resultante.

El caso es que se dedica al alquiler de otros locales, por tanto entiendo que no es persona física, y no debo realizar esa retención de IRPF.

Es así??