Propiedades inmobiliarias

Intentaré contestarte lo mejor que pueda a tus preguntas. En primer lugar, los gastos que enumeras ya son deducibles en renta, puesto que todos los gastos inherentes a la actividad de arrendamiento son desgravables.
En segundo lugar, las actividades de arrendamiento están sujetas a retención, no se trata de epígrafes, sino de la naturaleza de la actividad. Aunque te matricules en un epígrafe que teóricamente, te permita no aplicar retención, sería como una trampa que al final, te pasaría factura. Se aplica retención e IVA siempre que se trate de arrendamientos de locales comerciales y no se aplica cuando se trata de viviendas. Aunque quien arriende sea una Sociedad, estás obligado a que practiquen la retención, pero esto no debe preocuparte, puesto que es dinero a cuenta de tu renta que, incluso si el arrandatario no lo ingresa tu igual puedes deducirlo como entrega a cuenta y será Hacienda quien persiga al deudor, no a ti por aplicarlo.
En cuanto a la Sociedad a constituir, tienes dos posibilidades. La más fácil, es una CB, en régimen de Estimación Directa en renta (para llevar contabilidad y deducir absolutamente todos los gastos) y repartir las participaciones con arreglo a la tasación de cada propiedad aportada. Esta solución no implica transferencia de propiedad de los inmuebles, pero permite la explotación conjunta y el reparto de beneficios de acuerdo con el valor de cada inmueble aportado.
La segunda, es consitiuir una S.L. y realizar una serie de contratos entre los particulares titulares de los inmuebles y la SL para la explotación de los arrendamientos. En este caso, vosotros deberíais arrendar los inmuebles a la S.L. y ésta subarrendarlos a los propietarios. Sería algo más complicado, pero no le veo otra solución, porque Hacienda no entendería que aportéis los ingresos de los inmuebles a la Sociedad sin contraprestación a cambio. Claro está que esta contraprestación podría hacerse como pago por los beneficios obtenidos según el valor de cada inmueble, pero en ese caso, para pagaros, tendríais que hacerle factura y os complicaría más las cosas, puesto que tendríais que ser autónomos.
Otra cosa sería que se constituya la SL y los inmuebes se aporten como capital. Es costoso, porque implica pago de ITP o IVa según el inmueble y es por lo tanto muy oneroso.

En un foro he encontrado este párrafo por una consulta:
"Si vuestra empresa, se dedica como actividad principal al arrendamiento de bienes inmuebles, a buen seguro debe figurar en alta del IAE con algún epígrafe del Grupo 861 de la Seccción 1a.; en tal caso puede quedar exenta de que le practiquen retención del 18 % por IRPF los arrendatarios al pagarle sus rentas, debiendo presentar factura sin incluir la citada retención.Dependerá del cálculo de la cuota del IAE según normativa, ante la posibilidad de que resulte cuota cero"
Lo que no me queda claro como dices si es solo para vivienda o para cualquier tipo de alquiler
El asesor de uno de mis familiares dice que solo se pueden desgravar los gastos de los pisos que tienen ingresos, es decir que si una propiedad no esta alquilada no hay deducción posible, ni comunidad, ni mínimo de luz, ni nada. Y me parece bastante injusto.
Y la ultima cosa, ¿la no podría hacer un contrato de alquiler irrisorio en cantidad hacia los propietarios para ceder los derechos?, ¿Seria legal?
Gracias

Empiezo por lo último porque es lo más importante: NO PUEDES HACER UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO IRRISORIO porque estamos dentro de lo que se denomina OPERACIONES VINCULADAS y te meterían un "paquete" de mucho cuidado. Sí que podrías vincular el contrato de alquiler a los benefios reales obtenidos, ahí no le veo tanto problema, pero un contrato por debajo de mercado, inadmisible.l
Te investigaré un poco tu observación, porque aunque la actividad principal sea la de arrendamientos, no veo claro que no se tengan que practicar en caso de locales comerciales, pero al ser la Ley tan chapucera y llena de lagunas, podría encontrarme con sorpresas. De todos modos, y dado el elevado déficit de España y con las nuevas disposciones para el 2010 en materia de impuestos, dudo mucho que se hayan dejado este agujero abierto.
Por otro lado, el asesor tiene parte de razón, pero no toda (es mi opinión). Si un inmueble se utiliza para el alquiler, los gastos son desgravables. Si tienes varios, en mi opinión profesional puedes considerarlos como una actividad y un "todo" y desgravar siempre que los ingresos totales superen a los gastos totales. Otra cosa sería que por ejemplo, tuvieses tres inmuebles y los gastos fueren superiores a las rentas de la totalidad. En ese caso, de forma injusta, el rendimiento sería cero. Pero si se crea una CB en estimación directa o mejor aún, una S.L., entonces los gastos son todos desgravables e incluso pueden atribuirse pérdidas. Si vinculáis los arrendamientos a pasarle a la S.L. a los beneficios obtenidos, incluso aplicando retención, siempre saldríais beneficados.
Esto último es lo que yo hago con mis inmuebles. Redacté el contrato vinculado a los beneficios, aplico siempre retención (al fin y al cabo, luego ya lo tengo a cuenta de la renta) y me desgravo todos los gastos. Me obliga a hacer más trabajo, pero desgravo todos los gastos porque así está estipulado en el contrato y la Sociedad nos remunera en función de sus beneficios contables.

Muchas gracias por tus aclaraciones, mientras tengo unas dudas a tu ultimo comentario.
¿El contrato puedo vincularlo a los beneficios de la sociedad en que porcentaje aproximado? ¿Y este seria un gasto completamente deducible? ¿En ningún caso seria un dividendo después de impuestos?
El tema de las retenciones me cuesta asumierlo ya que como dice el refrán "sardina que se lleva el gato, ya no vuelve al plato", aunque tenga que pagar, mientras esa liquidez este en nuestro poder tienes mayor margen de maniobra.
En resumen y gracias a tu aportación, ¿seria mala la siguiente estrategia?
Se crea una sociedad limitada de arrendamiento de alquileres
Mis familiares en función de los bienes tienen un % de los beneficios de la sociedad, después de deducir TODOS los gastos de las propiedades
Se puede incluir una clausula conforme vayan aportando propiedades se vaya incrementando los beneficios, beneficios variables
Si mis familiares tienen las propiedades a nombre propio la sociedad les pagaría con retención y si las propiedades están a nombre de otras sociedades la liquidación solo llevaría el iva correspondiente
Ya me comentas, cuando puedas y de nuevo gracias por tu tiempo

Me parece todo perfecto, pero aclararía que lqa Sociedad remuneraría a los socios por los arrendamientos de los locales que le ceden en función del beneficio que se obtenga de cada uno de ellos, así significaría que el que cobre 1500 euros de algquiler y los gastos suban 700, haría un recibo por 800 y el que cobre 1200 pero los gastos solo sean 300, el recibo de alquiler a la sociedad lo haría por 900, pero tendría que aplicar siempre retención, porque las Sociedades que no se dedican a alquileres, aplican siempre retención en sus rentas.
Si no queréis hacerlo por el 100% del bneficio, podéis fijar que el recibo se haría por el 90% del beneficio obtenido, dejando un 10% a la Sociedad para cubrir sus propios gastos y darle forma de negocio. En el ejemplo anterior, el que cobre 1500 con unos gastos de 700, en lugar de facturar 800 facturaría 720 euros (el 90% de 800). ASí, le deja un margen operativo a la Sociedad.
Si a final de año, después de pagar al gestor y los gastos que le imputéis a la empresa, ésta obtiene beneficios, los reparte en función de las participaciones de cada uno.
Acordaros de poner en los estatutos que, si un socio desea retirar sus inmuebles de la Sociedad, que esté obligado a vender sus participaciones al valor nominal o teórico según balance, para evitar malentendidos.

Leyendo en mis apuntes, he encontrado este articulo que te transcribo a continuación sobre la actividad de arrendamiento. Según verás, si la empresa S.L. que se crea, se dedica al arrendmiento como negocio y su actividad se encuadra dentro del grupo 861 (revisa bien la descripción del mismo para evitar sorpresas), NO SE APLICA RETENCIÓN ALGUNA.
Te transcribo el artículo completo:
i.- quienes tienen que retener
Están obligados a practicar retención o ingreso a cuenta los arrendatarios y subarrendatarios que satisfagan rentas procedentes de alquiler de inmuebles urbanos siempre que se trate de:
Personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas.
Empresarios individuales y profesionales, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades.
No residentes que operen mediante establecimiento permanente.
Por consiguiente, los inquilinos de viviendas como tales no tienen obligación de retener a sus arrendadores, al no concurrir en ellos ninguna de las condiciones citadas.
Ii. Qué rendimientos están sometidos a retención o ingreso a cuenta.
Están sometidos a retención o ingreso a cuenta los rendimientos procedentes del arrendamiento y subarrendamiento de inmuebles urbanos, fundamentalmente aquellos que tengan la consideración de locales industriales o de negocio o de terrenos de naturaleza urbana.
Se exoneran, sin embargo, de retención o ingreso a cuenta, los rendimientos procedentes de tales arrendamientos o subarrendamientos en los siguientes casos:
1.º Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.
2.º Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales.
3.º Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero.
Iii. Cuándo se debe efectuar la retención.
Cada vez que el arrendatario o subarrendatario satisfaga o abone rentas procedentes de alquiler de inmuebles urbanos.
Iv. Cómo se debe efectuar la retención.
La retención a practicar sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, cualquiera que sea su calificación, será el resultado de aplicar el porcentaje del 18 por ciento sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido.
No es preciso que el importe de la retención o ingreso a cuenta soportado se haga constar por el arrendador en el recibo o factura que extienda al arrendatario.
Si se expide factura completa, en ella debe figurar el importe que por todos los conceptos se satisfaga (sin descontar la retención o el ingreso a cuenta), el tipo de I.V.A. aplicado, salvo que se trate de un arrendamiento exento, y la cuota del I.V.A. que se repercuta al arrendatario.
Nada impide, sin embargo, que, si los usos y prácticas mercantiles así lo determinan, se haga constar también en el documento de facturación expedido por el arrendador, la retención practicada por el arrendatario (algo que es habitual, por ejemplo, cuando se trata de rendimientos de actividades profesionales).
v. Obligaciones formales del arrendatario.
El arrendatario o subarrendatario, en su condición de retenedor (rentas dinerarias) u obligado a ingresar a cuenta (rentas en especie), está obligado a ingresar trimestralmente, o mensualmente si es gran empresa, las retenciones e ingresos a cuenta efectuados en el modelo 115.
Asimismo, anualmente, deberá presentar un resumen anual de las retenciones e ingresos a cuenta efectuados en el ejercicio, en el modelo 180.
Los plazos de declaración e ingreso son los mismos que para todos los retenedores u obligados a ingresar a cuenta, es decir, con carácter general, los veinte primeros días naturales de los meses de abril, julio, octubre y enero, por las retenciones e ingresos a cuenta que correspondan al trimestre natural inmediato anterior y, en caso de grandes empresas, durante los veinte primeros días naturales del mes siguiente al período de declaración mensual que corresponda, excepto la declaración del mes de julio, que se puede presentar durante el mes de agosto y los veinte primeros días naturales del mes de septiembre.
Por último, el arrendatario o subarrendatario deberá expedir al arrendador o subarrendador un certificado de retenciones con anterioridad a la apertura del plazo de presentación de la declaración anual de este último por I.R.P.F. o Impuesto sobre Sociedades.
Vi. Acreditación del arrendador inscrito en el grupo 86l de la sección primera del impuesto sobre actividades económicas.
Ya se ha indicado anteriormente que una de las causas que exoneran al arrendador de verse sometido a retención e ingreso a cuenta por las rentas que perciba, es la circunstancia de tributar por alguno de los epígrafes del grupo 861 u otro similar de la Sección Primera del I.A.E. sin que resulte cuota cero.
Para que esta exoneración de retención sea efectiva, el arrendador deberá aportar al arrendatario un certificado expedido por la Delegación o Administración de la Agencia Tributaria de su domicilio fiscal, en el que constarán las siguientes circunstancias:
Que el arrendador figura dado de alta en la matrícula de I.A.E. por el epígrafe 861.1 u 861.2 de la Sección Primera, u otro que le faculte para esta actividad.
Que no resulte o resultaría cuota cero.
Que el certificado se expide con una vigencia anual, salvo que se modifique con anterioridad la situación censal del arrendador.
Que se expide exclusivamente a efectos de exoneración de retención o ingreso a cuenta de las rentas que perciba como tal arrendador.

MUCHAS MUCHAS GRACIAS, soy ingeniero y mis conocimientos sobre estos temas son muy escasos por eso te resumo si los conceptos los he captado bien.
Paso1: Creacion empresa.
Si creo una SL como socios yo y mi hermana y capital social el mínimo, sin propiedades ni nada, la doy de alta en el epígrafe 861.1 Alquiler de viviendas 861.2 Alquiler locales comerciales e industrial, y la dedico solo a esta actividad, no tengo que practicar retención sobre los arrendatarios, ¿ok?
Paso 2: Obtención del producto que ofrecer
Ahora firmo unos contratos con mis familiares sin vincular directamente ni la propiedad, ni mis familiares en la sociedad, con renta en función de:
¿Los beneficios de su propiedad? ¿O mejor beneficios de la sociedad?
Creo que seria mejor beneficios de la sociedad después de haber desgrabado todos los gastos de todas las propiedades (ya que algunas no tendrían ingresos) y los de mantener la sociedad (sueldo, local...)
Paso 3: Firma con arrendatarios
Firmo contratos con los arrendatarios de las propiedades de mis familiares a los cuales en los recibos no les tengo que aplicar retención alguna
Paso 4: Balance
Como ingresos tendría los arrendamientos y como gastos todo lo que pagamos (comunidad, luz, agua, gas, IBI, sueldo, personal, y % pagado a los propietarios)
¿Este seria un planteamiento correcto?