Derrama Extraordinaria para Obra no necesaria
En mi comunidad, se ha aprobado por mayoría una obra no necesaria en la zona común que nos repercute en una derrama extraordinaria de 165,35 euros. Para la aplicación del Art. 11 de Ley de Propiedad Horizontal, en la que "Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejores no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características" en la que no se puede exigir el pago si la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de "gastos comunes".
Para determinar estos "gastos comunes" según ultima "liquidación trimestral" recibida divida en 4 grupos; 1º. Grupo Gastos Complejo (Pisos), 59,61 euros, 2º. Grupo Gastos Todos (Pisos, bajos, garajes y trasteros), 17,85 euros, 3º. Grupo Gastos Bloque (Pisos Bloque particular), 111,10 euros y por ultimo, 4º. Grupo Conserje y Vigilancia, 113,20 euros.
La pregunta es, para determinar los "gastos comunes" a que se refiere el Art.11 Ley Propiedad Horizontal, para poder comparar si la derrama extraordinaria supera en 3 mensualidades los gastos ordinarios, para el caso concreto detallado, ¿el Grupo 3º Gastos Bloque particular al ser un gasto de un Bloque en particular y no un gasto común de toda la comunidad no entraría para hacer el computo?. Pasaría lo mismo para el Grupo 4º. Gastos Conserje y Vigilancia, al ser un gasto especifico, o este si que seria un Gasto Común, por lo tanto, ¿si qué computaría para hacer el calculo?.
Cuando la obra, mejora, etc., se hace en un Bloque en concreto, como así nos ha pasado, en la instalación nueva de un descalcificador en el Bloque, para hacer el calculo y comparar si la derrama extraordinaria para dicha nueva instalación sobrepasaba las 3 mensualidades del gasto ordinario, aplicaron solamente el Grupo 3º. Gastos del Bloque particular, en este caso 111,10 euros, por lo que si la nueva instalación superaba dicho importe, el propietario que no quisiera se podía negar a pagar la nueva instalación.
Muchas gracias por la respuesta que pudieran darme, y reciban un cordial saludo.
Para determinar estos "gastos comunes" según ultima "liquidación trimestral" recibida divida en 4 grupos; 1º. Grupo Gastos Complejo (Pisos), 59,61 euros, 2º. Grupo Gastos Todos (Pisos, bajos, garajes y trasteros), 17,85 euros, 3º. Grupo Gastos Bloque (Pisos Bloque particular), 111,10 euros y por ultimo, 4º. Grupo Conserje y Vigilancia, 113,20 euros.
La pregunta es, para determinar los "gastos comunes" a que se refiere el Art.11 Ley Propiedad Horizontal, para poder comparar si la derrama extraordinaria supera en 3 mensualidades los gastos ordinarios, para el caso concreto detallado, ¿el Grupo 3º Gastos Bloque particular al ser un gasto de un Bloque en particular y no un gasto común de toda la comunidad no entraría para hacer el computo?. Pasaría lo mismo para el Grupo 4º. Gastos Conserje y Vigilancia, al ser un gasto especifico, o este si que seria un Gasto Común, por lo tanto, ¿si qué computaría para hacer el calculo?.
Cuando la obra, mejora, etc., se hace en un Bloque en concreto, como así nos ha pasado, en la instalación nueva de un descalcificador en el Bloque, para hacer el calculo y comparar si la derrama extraordinaria para dicha nueva instalación sobrepasaba las 3 mensualidades del gasto ordinario, aplicaron solamente el Grupo 3º. Gastos del Bloque particular, en este caso 111,10 euros, por lo que si la nueva instalación superaba dicho importe, el propietario que no quisiera se podía negar a pagar la nueva instalación.
Muchas gracias por la respuesta que pudieran darme, y reciban un cordial saludo.
1 Respuesta
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En primer lugar existe un enorme riesgo que se corre al interpretar las leyes desde un punto de vista subjetivo. Por de pronto habrá que entrar en la calificación correcta de la obra desde un punto de vista legal por cuanto se trata de considerar la necesidad o no de una obra desde un punto de vista global. El hecho de que pueda parecer que no es una obra de conservación necesaria es mucho suponer.
Por tanto, entiendo que más allá de entrar en cálculos de esa índole deberían poner en manos de los administradores o abogados de la comunidad la gestión de este tipo de situaciones porque suponen una pérdida de tiempo y nos hacen trabajar a los expertos del foro como si pudiéramos determinar alguna cosa respecto de lo que nos cuentan en su mensaje.
Piense que un profesional no se puede forjar una opinión de esa índole basándose en las explicaciones subjetivas de un miembro de la comunidad. Es necesario, conocer la situación, el motivo, la legitimidad y posteriormente, una vez forjado un criterio de legalidad, ilegalidad o alegalidad empezar a cuestionarse otras circunstancias respecto al cálculo de las cuotas para saber si exceden o no de las tres mensualidades indicadas.
Siento no contestar a su pregunta.
Saludos
Jaime Feiner
[email protected]
Por tanto, entiendo que más allá de entrar en cálculos de esa índole deberían poner en manos de los administradores o abogados de la comunidad la gestión de este tipo de situaciones porque suponen una pérdida de tiempo y nos hacen trabajar a los expertos del foro como si pudiéramos determinar alguna cosa respecto de lo que nos cuentan en su mensaje.
Piense que un profesional no se puede forjar una opinión de esa índole basándose en las explicaciones subjetivas de un miembro de la comunidad. Es necesario, conocer la situación, el motivo, la legitimidad y posteriormente, una vez forjado un criterio de legalidad, ilegalidad o alegalidad empezar a cuestionarse otras circunstancias respecto al cálculo de las cuotas para saber si exceden o no de las tres mensualidades indicadas.
Siento no contestar a su pregunta.
Saludos
Jaime Feiner
[email protected]
En primer lugar agradecerle el tiempo dedicado y la respuesta recibida.
No era mi pregunta que valorara una obra de la que no tiene ningún dato, (es una ampliación de una piscina, por lo tanto no es mantenimiento, ni una mejora requerida para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble), como usted bien dice puede ser un punto de vista subjetivo, pero la pregunta partía del condicionante de que fuera una obra no necesaria, y todos los demás datos son totalmente objetivos, sin estar condicionados a ninguna opinión particular, quería saber si para hacer el calculo de los gastos comunes a que se refiere el Art.11 LPH, tendría que computar todos los grupos o solamente aquellos a que se refieren a gastos de las zonas comunes, que es donde va a repercutir la obra.
Si he trasladado dicha a duda a este foro de expertos y profesionales, es porque el administrador que tenemos no ha sabido responder claramente y creo que ha liado más el tema, y pensaba que para esto estaba el foro para que expertos y profesionales pudieran aconsejar a gente que no sabemos tanto.
No obstante, y si así ha sido, les pido disculpas, no ha sido mi intención el molestarles haciéndoles la pregunta, simplemente he planteado una duda pensando que algún experto o profesional me la pudiera resolver.
Reciban un cordial saludo,
No era mi pregunta que valorara una obra de la que no tiene ningún dato, (es una ampliación de una piscina, por lo tanto no es mantenimiento, ni una mejora requerida para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble), como usted bien dice puede ser un punto de vista subjetivo, pero la pregunta partía del condicionante de que fuera una obra no necesaria, y todos los demás datos son totalmente objetivos, sin estar condicionados a ninguna opinión particular, quería saber si para hacer el calculo de los gastos comunes a que se refiere el Art.11 LPH, tendría que computar todos los grupos o solamente aquellos a que se refieren a gastos de las zonas comunes, que es donde va a repercutir la obra.
Si he trasladado dicha a duda a este foro de expertos y profesionales, es porque el administrador que tenemos no ha sabido responder claramente y creo que ha liado más el tema, y pensaba que para esto estaba el foro para que expertos y profesionales pudieran aconsejar a gente que no sabemos tanto.
No obstante, y si así ha sido, les pido disculpas, no ha sido mi intención el molestarles haciéndoles la pregunta, simplemente he planteado una duda pensando que algún experto o profesional me la pudiera resolver.
Reciban un cordial saludo,
No es una cuestión de molestia sino de no hacer como el administrador y añadir más leña al fuego de la cuestión ya que si los profesionales dan consejos sin conocer los detalles pueden estar aportando soluciones que no estén basadas en una correcta apreciación de la realidad de las cosas.
Piense que realiza una serie de indicaciones que corresponden a una cuestión concreta basada en un texto estatutario concreto y con unas condiciones particulares que deberían ser cotejadas por el profesional previo a emitir una opinión.
Al ser una situación compleja - diferentes títulos de propietarios, obras concretas, circunstancias no habituales, etc..., para poder dar una respuesta coherente habría que poder disponer de toda la documentación ya que no se puede hacer una interpretación legal de las cosas sin tener en la mano los documentos estatutarios que pueden conculcar determinados aspectos de la ley (ya que esta deja margen al desarrollo de normativas internas en los estatutos).
Por tanto, si se emite información o interpretación sin tener los textos legal y estatutario uno al lado del otro se pueden tomar interpretaciones que no se correspondan a la realidad de la propia comunidad y eso puede dar lugar a mayores quebraderos de cabeza.
Por eso, le indico que ante este tipo de situaciones es necesario contactar con un profesional del derecho o de la gestión de comunidades que pueda estudiar la documentación y a la vista de ésta y de las circunstancias pueda aportar su criterio profesional fundado.
Cualquier respuesta por mi parte a esta cuestión podría ser del todo infundada por cuanto proviene de una interpretación subjetiva de una situación concreta.
Piense que realiza una serie de indicaciones que corresponden a una cuestión concreta basada en un texto estatutario concreto y con unas condiciones particulares que deberían ser cotejadas por el profesional previo a emitir una opinión.
Al ser una situación compleja - diferentes títulos de propietarios, obras concretas, circunstancias no habituales, etc..., para poder dar una respuesta coherente habría que poder disponer de toda la documentación ya que no se puede hacer una interpretación legal de las cosas sin tener en la mano los documentos estatutarios que pueden conculcar determinados aspectos de la ley (ya que esta deja margen al desarrollo de normativas internas en los estatutos).
Por tanto, si se emite información o interpretación sin tener los textos legal y estatutario uno al lado del otro se pueden tomar interpretaciones que no se correspondan a la realidad de la propia comunidad y eso puede dar lugar a mayores quebraderos de cabeza.
Por eso, le indico que ante este tipo de situaciones es necesario contactar con un profesional del derecho o de la gestión de comunidades que pueda estudiar la documentación y a la vista de ésta y de las circunstancias pueda aportar su criterio profesional fundado.
Cualquier respuesta por mi parte a esta cuestión podría ser del todo infundada por cuanto proviene de una interpretación subjetiva de una situación concreta.