Anónimo
Valor continente en seguro de hogar con hipoteca
Espero ser conciso y fácilmente entendible, le cuento mi situación. Hace 5 años compramos una casa con un préstamo de Cajamadrid, a la cual le hicieron un seguro de hogar cuyo continente asegurado era 210.000 € (valor de préstamo pedido), hasta este año no me he dado cuenta que nos han estado engañando.
Una vez detectado el engaño, he procedido a cambiar el seguro de hogar a otra compañía, la cual me dijo que el valor de reconstrucción de mi vivienda eran 49.500 €, a los pocos días me doy cuenta que en la tasación que me hicieron para darme la hipoteca pone que el valor del continente a asegurar debe ser de 50.500 € (obtenido por el "método coste" de forma razonada), por lo que les pido aumentar el seguro en esos 1.000€ de diferencia, hago el seguro y se lo envío a la actual Bankia. Después de muchas discusiones con ellos por cartas certificadas, me mandan un "Control Técnico" diciendo que hay un error en la tasación que me hicieron y que valor del continente a asegurar debe ser de 115.000 €, esta cantidad la obtienen de una forma "peculiar", que a continuación le describo: el valor global de la tasación por el "método coste" es de 209.000 €, el valor global de la tasación por el "método comparación" es de 278.000 € y el valor definitivo de la tasación global es 278.000 € (igual al calculado por el "método coste"), lo que hacen el restar el valor del suelo calculado por el "método coste" al valor definitivo de la tasación global, por lo que los casi 70.000 € de diferencia entre ambos métodos se lo computan sólo a la vivienda, no a la vivienda más el suelo.
Ahora Bankia me dice que siguiendo la ley, debo asegurar el continente por lo que dice la tasación, ahora modificada a 115.000 €, lo cual me parece demasiado, haciendo simulaciones con varias aseguradoras todas andan alrededor de los 50.000 €, lo mismo que decía inicialmente la tasación, lo cual creo que es lo correcto. Bankia me dicen que si no actualizo la póliza, contratarán un seguro a mi nombre por la diferencia entre ambas, tal y como les permite las condiciones de la hipoteca.
La mejor solución que se me ocurre sería contratar otra tasación para certificar que la reconstrucción de este vivienda está en torno a los 50.000 €, pero me va a salir más cara la tasación que aumentar la póliza a 115.000 €.
Me gustaría saber su opinión sobre el caso, para ver si tengo razón o mi planteamiento falla en algo, y si se le ocurre alguna solución que no me cueste dinero.
Una vez detectado el engaño, he procedido a cambiar el seguro de hogar a otra compañía, la cual me dijo que el valor de reconstrucción de mi vivienda eran 49.500 €, a los pocos días me doy cuenta que en la tasación que me hicieron para darme la hipoteca pone que el valor del continente a asegurar debe ser de 50.500 € (obtenido por el "método coste" de forma razonada), por lo que les pido aumentar el seguro en esos 1.000€ de diferencia, hago el seguro y se lo envío a la actual Bankia. Después de muchas discusiones con ellos por cartas certificadas, me mandan un "Control Técnico" diciendo que hay un error en la tasación que me hicieron y que valor del continente a asegurar debe ser de 115.000 €, esta cantidad la obtienen de una forma "peculiar", que a continuación le describo: el valor global de la tasación por el "método coste" es de 209.000 €, el valor global de la tasación por el "método comparación" es de 278.000 € y el valor definitivo de la tasación global es 278.000 € (igual al calculado por el "método coste"), lo que hacen el restar el valor del suelo calculado por el "método coste" al valor definitivo de la tasación global, por lo que los casi 70.000 € de diferencia entre ambos métodos se lo computan sólo a la vivienda, no a la vivienda más el suelo.
Ahora Bankia me dice que siguiendo la ley, debo asegurar el continente por lo que dice la tasación, ahora modificada a 115.000 €, lo cual me parece demasiado, haciendo simulaciones con varias aseguradoras todas andan alrededor de los 50.000 €, lo mismo que decía inicialmente la tasación, lo cual creo que es lo correcto. Bankia me dicen que si no actualizo la póliza, contratarán un seguro a mi nombre por la diferencia entre ambas, tal y como les permite las condiciones de la hipoteca.
La mejor solución que se me ocurre sería contratar otra tasación para certificar que la reconstrucción de este vivienda está en torno a los 50.000 €, pero me va a salir más cara la tasación que aumentar la póliza a 115.000 €.
Me gustaría saber su opinión sobre el caso, para ver si tengo razón o mi planteamiento falla en algo, y si se le ocurre alguna solución que no me cueste dinero.
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Respuesta de macarti
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Hay que diferenciar dos cosas muy claramente. Una el valor de tasación del bien a los efectos de compra y venta, así como respecto a su estado (mas viejo, mas nuevo, mejores materiales, situación, etc) y dos, el valor de tasación para la reconstrucción, que es el tomado por las aseguradoras para poder hacer un seguro del bien.
A los efectos prácticos, y teniendo en cuenta la ley hipotecaria, ésta dice que se deberá de contratar un seguro de incendios para el bien asegurado, para que encaso de producirse este se pueda reponer el mismo, es decir, reconstrucción.
El valor del capital asegurado pues, vendrá dado por la superficie construida por lo que vale realizar una construcción igual a la que se asegura con las características idénticas al bien asegurado, con esto será suficiente para poder cumplir lo que marca la ley hipotecaria.
Algunas entidades bancarias, bueno, algunos empleados de entidades bancarias, con el fin de recaudar mas primas, suelen poner los capitales que están relacionados con el valor del bien según tasación para venta o situación del mismo, es decir, lo que te pasó inicialmente cuando te hicieron el seguro, pero en caso de siniestro, nunca te pagaran esa cantidad, te pagarán lo que cuesta reconstruir el piso, si este cuesta según dices 50.000 Euros, nunca le pagarán al banco mas dinero. Esto, deberían de conocerlo los que te han formalizado el seguro, la ley de Mediación de Seguros, dice claramente que el personal que vende los seguros debe tener formación mínima para la venta, y en todas las entidades financieras, suelen dar esta formación adecuada a las normas de aseguramiento.
Por lo anterior, te recomiendo que insistas en que te pongan en valor de construcción del piso, no el valor de venta o valor del bien contando suelo y estado.
Si ves que te ponen problemas, diles a los aseguradores que puedes presentar queja ante el defensor del asegurado de la compañía de seguros e incluso ante la Dirección General de Seguros, porque su trabajo no lo están haciendo bien.
Como referencia para asegurar, en lo que trabajo diariamente, el valor entre 800 a 100 Euros m2 construido de vivienda estaría perfectamente asegurado y no deberías tener ningún problema, estos valores son orientativos y se tiene en cuenta el estado del bien respecto a sus materiales con los que se a construido, es decir, según calidad constructiva del mismo.
Espero haber aclarado algo mas el tema, por lo meno esa era mi intención.
A los efectos prácticos, y teniendo en cuenta la ley hipotecaria, ésta dice que se deberá de contratar un seguro de incendios para el bien asegurado, para que encaso de producirse este se pueda reponer el mismo, es decir, reconstrucción.
El valor del capital asegurado pues, vendrá dado por la superficie construida por lo que vale realizar una construcción igual a la que se asegura con las características idénticas al bien asegurado, con esto será suficiente para poder cumplir lo que marca la ley hipotecaria.
Algunas entidades bancarias, bueno, algunos empleados de entidades bancarias, con el fin de recaudar mas primas, suelen poner los capitales que están relacionados con el valor del bien según tasación para venta o situación del mismo, es decir, lo que te pasó inicialmente cuando te hicieron el seguro, pero en caso de siniestro, nunca te pagaran esa cantidad, te pagarán lo que cuesta reconstruir el piso, si este cuesta según dices 50.000 Euros, nunca le pagarán al banco mas dinero. Esto, deberían de conocerlo los que te han formalizado el seguro, la ley de Mediación de Seguros, dice claramente que el personal que vende los seguros debe tener formación mínima para la venta, y en todas las entidades financieras, suelen dar esta formación adecuada a las normas de aseguramiento.
Por lo anterior, te recomiendo que insistas en que te pongan en valor de construcción del piso, no el valor de venta o valor del bien contando suelo y estado.
Si ves que te ponen problemas, diles a los aseguradores que puedes presentar queja ante el defensor del asegurado de la compañía de seguros e incluso ante la Dirección General de Seguros, porque su trabajo no lo están haciendo bien.
Como referencia para asegurar, en lo que trabajo diariamente, el valor entre 800 a 100 Euros m2 construido de vivienda estaría perfectamente asegurado y no deberías tener ningún problema, estos valores son orientativos y se tiene en cuenta el estado del bien respecto a sus materiales con los que se a construido, es decir, según calidad constructiva del mismo.
Espero haber aclarado algo mas el tema, por lo meno esa era mi intención.
Muchas gracias por la respuesta, me es de mucha utilidad el valor de referencia que comenta de 800-1000 €/m2 construido. Con el seguro que tengo contratado ahora sale a 815€/m2 construido, mientras que Bankia me pide que lo asegure a 1915€/m2 construido, lo cual está claro que no es un precio de mercado para un piso de 15 años en un barrio normal de Madrid.
Un saludo.
Un saludo.