Anónimo
Conocer la rentabilidad de un terreno
Como no es mi terreno profesional, me gustaría conocer si hay alguna formula o aplicación, que me pueda decir si un terreno ( a un precio determinado) es rentable para la construcción o no.
1 Respuesta
No existe una fórmula. Sino muchas y bastante complejas. Es una labor que hacemos los arquitectos. Se llama "estudiar un solar" y consiste en determinar la promoción inmobiliaria más probable a construir sobre el mismo y obtener todos los costes para su construcción. De esta forma, sabidos los costes, se establece el precio de venta de los pisos o locales u oficinas ( lo que salga) y se mira si el margen de beneficio es suficiente para afrontar la operación inmobiliaria.
Es un tema muy complejo que supone redactar un anteproyecto, etc, etc.
El tema se simplifica bastante si se trata de un pequeño solar para promover una sola vivienda.
Entiendo que es completo, por eso le he preguntado, pero teniendo datos básicos en números redondos, podríamos obtener estos datos por ejemplo:
1. El precio del terreno
2. Cuantas viviendas y tiendas se pueden construir
3. Cuanto cobra al metro cuadrado el constructor.
4. Cada vivienda por cuanto sale en materiales ( si los materiales dependen del dueño)
5. Los gastos del arquitecto, perito y demás.
6. Lo que hay que pagar al estado y a hacienda
7. Por cuánto hay que vender las viviendas
Creo que seria algo asi, mas o menos, y si los datos son aproximados, creo que se obtendrá una idea muy clara si esa inversión merece la pena o no.
La clave es no olvidar ninguno de los gastos que se deben realizar para poder vender las viviendas o locales que construyamos. A modo indicativo le indico:
1.- Precio del solar, incluidas plusvalías e impuestos.
2.- Precio de escriturar el solar a nombre de quien sea el nuevo dueño.
3.- Honorarios por el proyecto de urbanización, si fuera preciso.
4.- Coste de la urbanización.
5.- Honorarios por el proyecto.
6.- Honorarios por dirección de obras.
7.- Estudio geotécnico.
8.- Seguro decenal.
9.- Coste de construcción.
10.- Licencia de obras.
11.- Fianza municipal.
12.- Declaración de obra nueva en construcción.
13.- Gastos financieros de la promoción. Comisiones, hipotecas, etc.
14.- Seguridad y Salud.
15.- Gestión de residuos.
16.- Imprevistos.
17.- Escritura de división horizontal.
18.- Subrogación de hipotecas.
19.- Gastos de comercialización, comisiones por ventas, etc.
Seguro se me olvidan varios costes más. Nosotros tenemos un esquema que le he citado de memoria.
Espero haberle asesorado, de todas formas, por estudiar un solar, si no es muy grande, un arquitecto no cobra más allá de 500 €.