Terreno edificable terreno urbanizable y terre rustico

Un terreno edificable es aquel en el que se puede edificar, aunque este no es un término normalmente empleado en urbanismo, sino más bien por las inmobiliarias para decir que se puede construir. Puede referirse a que la parcela está urbanizada, que dispone de todos los servicios y el frente de calles está asfaltado y con aceras, en ese caso diremos que la parcela está completamente urbanizada.
El suelo urbanizable, es aquel que el ayuntamiento de un municipio califica para poder empezar a transformar en urbano. Es decir, urbanizable implica que se puede hacer un plan de actuación urbanística para disponer calles, sistemas de instalaciones como alumbrado, saneamiento, abastecimiento de agua, aceras,... y repartir las parcelas entre los propietarios originales en función de su aportación. Esto se hace con un proyecto, según las condiciones que fije la ley del suelo de tu comunidad. Es decir, si tienes parcelas y se urbaniza, te corresponden nuevas parcelas, situadas más o menos donde tenías las tuyas, y con la misma proporción en aprovechamiento final que aquella que aportabas. Por poner un ejemplo muy burdo, si aportabas 1.000m2 a una zona que se urbaniza, si el total de la zona tiene 100.000m2, estás aportando un 1% de terreno. Se urbaniza, se hacen las cesiones correspondientes al ayuntamiento de viales y parcelas de equipamientos. Finalmente, supongamos que se obtienen 80.000m2 de terrenos destinados a parcelas, en los que se puede edificar 60.000m2 de techo (según esté definido por el plan general). A ti te corresponde un 1% de esos 60.000m2, es decir, 600m2 de techo, que es el aprovechamiento. Según dónde esté tu parcela y la edificabilidad que le corresponda a esa zona, te tocan unos metros de parcela, de manera que lo que tienes derecho a edificar sea esos 600m2. Cuando todas las parcelas tienen la misma edificabilidad, es más sencillo, ya que si aportabas un 1% del total inicial de terrenos, te corresponde un 1% de las parcelas finales, en el caso del ejemplo, sería el 1% de los 80.000, es decir, los 1.000m2 de la parcela original se convierten en 800m2 de parcela urbanizada. Puede parecerte que has perdido 200m2, pero considera que el terreno ha multiplicado por unas 10veces su valor. También debes considerar que los costes de la urbanización corren a cargo de los propietarios.
De todas formas, cada autonomía tiene su ley del suelo y puede haber ciertos cambios entre unas y otras, pero básicamente este es el método de reparto. Los cambios fundamentales están en la manera de gestionar y los márgenes que se permiten en los repartos y atribuciones.
El terreno rústico es aquel que está calificado por el ayuntamiento como no urbanizable, y que, por tanto, no se puede construir en él salvo en casos concretos (casas de aperos, construcciones auxiliares, viviendas cuando el terreno es muy grande, construcciones dedicadas a ciertas actividades...). La normativa municipal es la que define en qué términos se puede construir en este tipo de suelo.
La diferencia entre finca y terreno, y lo digo por sentido común, es que la finca implica algún tipo de aprovechamiento o cultivo, mientras que el terreno se refiere a una porción de tierra, sin especificar su uso, aunque la verdad es que no son términos técnicos que estén definidos legalmente.
En cuanto a lo de la parcela, si está en suelo urbanizable, falta saber si se ha urbanizado, ya que el día que se tenga que urbanizar deberás correr tú con los gastos, y es posible que debas hacer cesiones para hacer un vial en condiciones (ceder parcela para ensanchar la calle y hacer aceras), esto es caro. Lo de que hacen falta 600m2 y tiene 400m2 es peligroso. Si te refieres a que la parcela mínima para esa zona es de 600m2, nunca podrás construir si no tienes los 600m2 en una parcela, por lo que con 400m2 deberías comprar 200m2 junto a ella y agregarlos en escritura para tener la parcela de 600. Infórmate en el ayuntamiento, a veces dejan justificar que no se puede agregar si los vecinos han construido y no pueden venderte. Esto pasa a menudo en suelo urbano (dentro del núcleo de población).
Según la ley, no se puede edificar si el suelo no está urbanizado, es decir, tu frente de parcela está asfaltado, con aceras, instalaciones y suministros, saneamiento, y todo está conectado con las redes principales. Sin embargo, cada caso y cada municipio es un mundo, y a veces esto que te digo no es "tan" obligatorio para algunos ayuntamientos, lo mejor es que te informes en el tuyo acerca de esa parcela en concreto.
Lo del pozo es más delicado. Al menos en la zona de la Comunidad Valenciana, se debe solicitar el permiso al ayuntamiento, quien probablemente remitirá al organismo que controle los recursos naturales de agua de la zona. El problema de los pozos no es el agujero en sí, sino el bombeo y el consumo. El poner varios pozos cercanos puede implicar dejar a otros sin agua, ya que probablemente se alimenten del mismo acuífero y se roben el agua. Pensemos que el agua del subsuelo es agua que se filtra, y se repone con una velocidad limitada. Posiblemente en el ayuntamiento te digan si hay restricciones o si lo puedes poner siempre que no pases de un volumen de extracción. Lo de la fosa es relativo, ya que una buena fosa séptica deja el agua apta para riego (descompone y elimina los residuos). Me preocuparía más que haya cultivos cerca, ya que son los que empleaban nitratos y otras sustancias que acabaron dejando los acuíferos cercanos sin agua potable. En todo caso, si el agua es potable, me parece bien que no quieras verter residuos, puedes poner un pozo ciego estanco e ir vaciándolo anualmente, aunque es bastante molesto. El que sea suficiente o no para poner la piscina te lo puede decir el ayuntamiento, si ellos no lo limitan (algunos tienen normas restrictivas al respecto), el límite lo marca el acuífero y la cantidad de agua que puedas extraer de él.
Lo de la casa prefabricada no ofrece dudas. Para el ayuntamiento es obra nueva y es vivienda, y van a exigir todo lo que se le pide a una vivienda de obra nueva (proyecto, licencia, cumplimiento de normativas...). En cuanto a lo de las viviendas que hay alrededor, es mejor no enfadarse. Antes no se miraba tanto lo de las construcciones ilegales, o puede que fueran legales cuando se hicieron, pero ahora no permitan hacer lo mismo.
Todo lo que te he contado es lo que dice la normativa, pero el ayuntamiento es quien determina en última instancia lo que quiere exigir, deberás preguntar allí. Lo primero es preguntar si puedes construir en esa parcela, y de no ser así, saber qué te haría falta (comprar y agregar 200m2 o aportar justificación de la imposibilidad de ampliar). Saber qué condiciones te va a exigir (si vas a tener que urbanizar, si hay previsto algo, si deberás ceder terreno, qué limitaciones tienen las construcciones en metros cuadrados, alturas, retiros a lindes y frente de parcela...), confirma que puedes poner una casa prefabricada (algunos ponen pegas)... Y lo del suministro eléctrico es verlo con los vecinos cómo lo tienen, puede que tengas que pagarles parte del enganche a ellos si ya hicieron un transformador y le sobra capacidad.
Espero haberte aclarado cosas. Si tienes cualquier duda no tiene más que preguntar.