Honorarios

A ver... en esto cada profesional es un mundo. Personalmente, siempre hago una visita previa (aparte de la del ayuntamiento, que a veces no es necesario hacerla), para ver qué es lo que quiere el promotor. Qué tipo de casa, cuántas habitaciones... etc.
Después te haría un boceto con lo que yo creo que es mejor para las necesidades que me has explicado que tienes y a partir de ahí y con las opiniones de ambos (arquitecto y propiedad) se va puliendo. Si el primer boceto no te gusta, pues se hace otro completamente diferente. No es muy habitual que haya que hacer muchas visitas, pero se hacen tantas como haga falta para conseguir la casa ideal (o al menos la mejor que se pueda conseguir).
El presupuesto normalmente va en función de los metros de la vivienda, así que se suele hacer uno previo calculando esos metros y si, al final, no han variado sustancialmente pues el presupuesto no hay que tocarlo. Lo que sí es cierto que si hay cambios sustanciales, bien de metros cuadrados, bien de presupuesto (porque se quieran calidades muy altas o detalles técnicos especiales), entonces se hace un ajuste de presupuesto a aprobar por parte del cliente. Un caso especial por ejemplo es cuando me encuentro con modificaciones del proyecto durante la obra (me refiero a modificaciones de importancia, como cambiar la distribución). En ese caso sí suelo cobrar un suplemento porque me representa un trabajo extra que no estaba contemplado inicialmente y que hay que cobrar, claro.
Los gastos de la parte técnica son difíciles de calcular, puesto que hay honorarios libres. Habitualmente se situarían alrededor del 13% del presupuesto de ejecución. Aunque normalmente están también por debajo porque el presupuesto inicial que se contempla suele ser menor que el que finalmente se destina a la construcción.
Eso en cuanto a la parte técnica. Luego tienes que contar con un 4-6% de gastos de licencias y permisos municipales. Además suelen cobrar una fianza a cuenta por los residuos generados, que se devuelve al acabar la obra si los residuos han sido tratados por un vertedero controlado y autorizado. Estas fianzas ya son muy variables según los ayuntamientos y no sé decirte la cuantía.

Antes que nada, muchas gracias por todas las respuestas anteriores.
Unas dudas...
1. ¿Al arquitecto se le dice el presupuesto con el que contamos para que se adapte con los materiales, espacios, etc?
2. ¿Supongo qué al final la constructora es la que pone el precio definitivo? (Yo he preguntado a una y me han dicho que de unos 1200 por m2. La vivienda)
3. ¿El presupuesto total de la obra suele ser el que previamente teníamos o siempre acaba siendo más caro?
Muchas gracias

Pues el arquitecto puede hacer algo con el presupuesto. Si quieres que salga más barata pues intenta hacerla sencilla y con materiales sencillos. Si tienes más caprichos pues sale más cara.
Pero ajustarse al presupuesto es imposible, porque le presupuesto lo pone el constructor y siempre puedes encontrar diferentes constructores que te lo hagan a diferentes precios.
El precio que te han dado de 1200 euros si sólo es de construcción me parece caro. Si incluye además permisos y proyecto me parece más acertado. También es cierto que siempre suele salir algo más caro de lo que se preveía, pero casi siempre es por culpa de los cambios y de algún imprevisto por culpa de la obra. Pero el 90% de las veces es por los cambios.
Un presupuesto de 1200 euros por todo incluido es un buen número para hacerte una primera idea. Luego es cuestión de buscar arquitecto y que te haga un proyecto completo. Con ese proyecto es fácil pedir presupuestos más ajustados a varios contratistas y así compararlos. Hacerlo antes de tener proyecto es tontería porque puede ser que compares churras con merinas.

Pues si, el presupuesto es solo de la obra... es en la zona de Osona (provincia de Barcelona) pero me dijo el constructor que es de confianza que será de calidad media/alta, que se podría rebajar un poco a 1000 o 1100 dependiendo de la obra.
Este es el segundo que pido, el primero me pedía 1300 + 18.000 del arquitecto (+ o - contaba él) y 10.000 de aparejador (allí se pasó un poco según me he enterado...)
Por cierto... ¿es obligatorio el aparejador, o el arquitecto lo puede hacer todo si es de la zona?
... je, je... churras con merinas...

No. El aparejador es obligatorio ya que se encarga de media dirección de obra. Sí que se equivocó de mucho en cuanto al aparejador. Normalmente los honorarios del aparejador suelen estar alrededor de una tercera parte de los del arquitecto.
Y de todas maneras, los precios que te pidan puede ser que no sean más que aproximaciones muy aproximadas. Hay dos tipos de constructor, los que te hacen un precio fijo y los que te hacen por partidas. Estos últimos te cobran por cada cosa que hacen. A tanto el metro de alicatado, a tanto el metro de hormigón... etc. Así que a medida que avanza la casa se va pagando lo que va haciendo. Los primeros te dan un precio fijo por la casa. Te dicen que la casa de tantos metros costará POR dinero. Luego te cobran por porcentajes. Un tanto por ciento cuando se acaba la estructura, otro tanto cuando se cierra y más cuando se acaba... etc.
Lo importante en ambos casos es tener el proyecto bien hecho y que el constructor haga el presupuesto referido a ese proyecto, para no pillarse los dedos. Que luego te diga que tal cosa o tal otra no estaba contada... cosas así.
Los precios los veo un poco subidos. Yo también soy de la provincia de Barcelona y aunque no he construido en la comarca de Osona, tampoco subían tanto los precios cuando se construía. Ahora hace como 2-3 años que no se construye nada. La crisis ha acabado con toda la autopromoción y carezco de datos estadísticos, pero yo diría que los precios en realidad se han mantenido o incluso han bajado ligeramente. Al menos en otros campos de la construcción así ha pasado. Incluso mis honorarios han bajado substancialmente desde que empezó la crisis.
Por cierto, una última recomendación. Aunque te parezca contradictorio, lo mejor es que el arquitecto no tenga relación con la constructora. Cuando un arquitecto viene de parte de la constructora tiene muchos problemas para ponerse del lado del promotor cuando hay algún problema. En cambio si sólo depende de ti, defenderá mucho mejor tus intereses. También es cierto que hay veces en que hay cosas en las que tiene razón el constructor y el arquitecto te lo dirá (por ejemplo un incremento de precio por un imprevisto), pero al menos no te quedará la duda de si te están intentando engañar porque los dos están de la misma parte.

Por último a ver si podemos aclarar un poco lo de los precios ... y gracias por la aclaración respecto a que arquitecto y constructora no sean conocidos... justamente le pedí al constructor si conocía alguno (es que me gusta mucho las casas que hace ese constructor) y me dijo que conoce a varios y que depende del tipo de casa me diría uno o otro, pero eso si, sin apretar la más mínimo, me dijo que si me interesara se lo comentara...
¿Cuál sería el precio m2 adecuado actualmente para "mi" casa en un pueblo (calidad media)?
¿Cuál sería el precio de rehabilitar el garaje de 100m2? Tiene unos 30 años y por la humedad se tiene que rehabilitar. Se cae un poco el cemento, tiene humedad por un lado y por arriba que se ha comido algún que otro tocho de esos curvados del techo...
Si hago una planta encima del primer piso prácticamente vacía para en un futuro hacer más habitaciones (de esas con el techo inclinado que en el extremo toque el suelo, osea que habitables serían menos de 100m2. ¿Qué puede costar?
Adiós y muchísimas gracias
qué caloooor...

Ten en cuenta que hablando de calidades medias, nada de aplacados de piedra ni de mármoles en los suelos... y sin contar jardinería, por supuesto. Yo creo que se podría encontrar algo por unos 800-900 euros el metro cuadrado. Ten en cuenta lo que te he comentado antes, que hace como 3 años que ya no hago unifamiliares por las cosas de la crisis. Algunos proyectos sí que llegué a hacer pero muchos se han quedado en eso.
Los precios de hacer un garaje estarían alrededor de los 400-500 euros. En tu caso, siendo rehabilitación siempre considero que se tiene que contar como mínimo a precio del 50% de lo que se calcula nuevo. Pero en rehabilitación nunca sabes con qué te puedes encontrar y a veces el precio es mucho menor y otras se dispara. Por ejemplo, esa humedad que tienes, en unos casos podría repararse con simple pintura y en otros casos puede haber afectado estructura y tener que hacer el techo nuevo. Como ves son dos casos de precios muy diferentes pero que parten de la misma situación, un techo con humedad.
La planta vacía que comentas depende mucho del nivel de acabado. Si la quieres sólo en bruto costaría lo mismo que un aparcamiento, los 400-500 euros que te he comentado. Pero como precio para hacerse una idea. Ten en cuenta que es muy fácil calcular lo que cuesta una casa entera porque siempre hay cubierta, tabiquería, estructura, cimientos... pero cuando la casa no es entera, pues es muy complicado llegar a valorar en qué porcentaje se ve afectado el precio inicial.
Además hay otros aspectos que habría que considerar dado que las normativas han cambiado mucho últimamente y es posible que hiciera falta hacer obra que no está prevista por culpa de eso. Como por ejemplo, en las condiciones actuales es casi obligatorio que hagas un aislamiento en el garaje para que no llegue el frío a la casa que sitúes encima, cuando hace un par de años eso no se consideraba que fuera a afectar tanto al clima general de la vivienda.
Si necesitas cualquier otra aclaración no dudes en volver a preguntar. Incluso si necesitas tener un presupuesto de honorarios ya desde un punto de vista profesional (más allá de las simples preguntas y respuestas de esta web) también puedo hacerlo ya que ejerzo en la comunidad que quieres hacer las obras. Como mínimo te servirá para valorar otros precios que te ofrezcan otros profesionales. Eso ya lo discutiríamos a nivel privado.