Finalizar las obras de una vivienda ya empezada
Estoy interesado en una propiedad en venta, cuyo proyecto se redactó en Noviembre de 2006 y que consiste en la rehabilitación-reforma de una cuadra-vivienda. Es una casa cuyo proyecto se desglosa en dos plantas+bajo cubierta de unos 170m2 totales construidos (143m2 útiles). Por uno de los lados está anexa con otra casa.
Según me han comentado, el estado actual de obra tiene realizado hasta el primer forjado. Según las fotos vistas, el estado y calidad de la obra parece bueno, pero en 3 semanas iré a verla in-situ. Antes de ello quería comentarles una serie de dudas acerca de los pasos a realizar si me decidiera a adquirir dicha propiedad en lo que concierne a normativa legal. Entiendo que si el proyecto está fechado en Noviembre de 2006, la licencia de obras se concedería próxima a esas fechas, suponiendo esto, ¿existen periodos fijados por ley para la ejecución de un proyecto-licencia de obras? Me gustaría saber con qué problemas podría encontrarme en este sentido. También desconozco si una vez tienes un proyecto-licencia tienes que ejecutarlo con exactitud o puedes construir por ejemplo una planta menos, o construirla pero dejarla diáfana, o si en ese caso es necesario redactar un nuevo proyecto y pedir nueva licencia, o realizar una modificación en el proyecto-licencia.
Agradecería mucho, de cara a una posible negociación, precios orientativos-aproximados de la reforma llevada a cabo actualmente, ¿cuánto estiman que puede llevar empleado esa obra? (Proyecto, Licencia, Demolición, desescombro, cimentación, primer forjado de unos 80m2).
Según me han comentado, el estado actual de obra tiene realizado hasta el primer forjado. Según las fotos vistas, el estado y calidad de la obra parece bueno, pero en 3 semanas iré a verla in-situ. Antes de ello quería comentarles una serie de dudas acerca de los pasos a realizar si me decidiera a adquirir dicha propiedad en lo que concierne a normativa legal. Entiendo que si el proyecto está fechado en Noviembre de 2006, la licencia de obras se concedería próxima a esas fechas, suponiendo esto, ¿existen periodos fijados por ley para la ejecución de un proyecto-licencia de obras? Me gustaría saber con qué problemas podría encontrarme en este sentido. También desconozco si una vez tienes un proyecto-licencia tienes que ejecutarlo con exactitud o puedes construir por ejemplo una planta menos, o construirla pero dejarla diáfana, o si en ese caso es necesario redactar un nuevo proyecto y pedir nueva licencia, o realizar una modificación en el proyecto-licencia.
Agradecería mucho, de cara a una posible negociación, precios orientativos-aproximados de la reforma llevada a cabo actualmente, ¿cuánto estiman que puede llevar empleado esa obra? (Proyecto, Licencia, Demolición, desescombro, cimentación, primer forjado de unos 80m2).
Respuesta de argiaarq
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Normalmente las licencias de obras establecen un plazo para la ejecución de las mismas, ya que en su solicitud se indica cuánto se va tardar en la misma. No obstante, este plazo es estimativo y dependerá del ayuntamiento el considerarlo finalizado o aún en vigor. Este extremo es muy importante, porque determinará que debas o no solicitar una nueva licencia. Por eso, lo primero que te aconsejo es que vayas a tu ayuntamiento y te informes del estado de la obra, tipo de licencia concedida, tasas ya abonadas, etc.
El siguiente paso es proseguir las obras ya empezadas. Para ello debes contar con un arquitecto, que puede ser el que ya las inició y redactó el proyecto, o bien uno nuevo. Si tienes un nuevo arquitecto, éste debe conseguir que el anterior le haga una cesión de la obra, y se responsabilice de las obras ya ejecutadas. Si no fuera así, tu arquitecto debería asumir la responsabilidad sobre toda la obra. Asimismo habría que comunicar al ayuntamiento la llegada de un nuevo director de obra.
La obra debe ejecutarse conforme al proyecto para el que se ha pedido licencia. Si se quieren hacer modificaciones, debe redactarse un modificado y presentarse de nuevo al ayuntamiento, por si cambiara las condiciones de la licencia. Si se trata de construir una planta menos, es posible que se pueda solicitar la devolución de parte de la tasa abonada, pues suele ser un porcentaje del presupuesto de obra que, en este caso, sería menor.
Si se decide hacer la envolvente y dejar el interior vacío, podría prescindir del modificado, pues los parámetros generales que regula el ayuntamiento: m2 construidos, alturas, ocupación, etc. no se cambiarían.
Es muy difícil poder hacerte una estimación de lo que ya se ha gastado en el proyecto y la construcción. Ten en cuenta que los honorarios de arquitecto son libres, por lo que ha podido cobrar por el proyecto desde 6.000 hasta 10.000 euros (antiguos baremos de Madrid) y desconozco cómo pactó el pago de la dirección de obra, si habrá cobrado por ese concepto, si ha pactado indemnización en caso de que no siga él dirigiendo, etc.
El coste de la construcción de una vivienda de 170 m2 también dependerá de la zona donde se ubique. En Madrid podría oscilar entre 120.000 y 170.000 euros, según acabados, tipo de estructura, etc. En base a ese coste se habrán pagado tasas, que varían entre el 2% y el 4%, según ayuntamientos.
Respecto a lo ya edificado, lo más sencillo es que pidas al arquitecto que ha dirigido las obras, la valoración de la misma en el momento en que se interrumpieron.
Disculpa si me he extendido mucho, pero es una situación un poco complicada.
El siguiente paso es proseguir las obras ya empezadas. Para ello debes contar con un arquitecto, que puede ser el que ya las inició y redactó el proyecto, o bien uno nuevo. Si tienes un nuevo arquitecto, éste debe conseguir que el anterior le haga una cesión de la obra, y se responsabilice de las obras ya ejecutadas. Si no fuera así, tu arquitecto debería asumir la responsabilidad sobre toda la obra. Asimismo habría que comunicar al ayuntamiento la llegada de un nuevo director de obra.
La obra debe ejecutarse conforme al proyecto para el que se ha pedido licencia. Si se quieren hacer modificaciones, debe redactarse un modificado y presentarse de nuevo al ayuntamiento, por si cambiara las condiciones de la licencia. Si se trata de construir una planta menos, es posible que se pueda solicitar la devolución de parte de la tasa abonada, pues suele ser un porcentaje del presupuesto de obra que, en este caso, sería menor.
Si se decide hacer la envolvente y dejar el interior vacío, podría prescindir del modificado, pues los parámetros generales que regula el ayuntamiento: m2 construidos, alturas, ocupación, etc. no se cambiarían.
Es muy difícil poder hacerte una estimación de lo que ya se ha gastado en el proyecto y la construcción. Ten en cuenta que los honorarios de arquitecto son libres, por lo que ha podido cobrar por el proyecto desde 6.000 hasta 10.000 euros (antiguos baremos de Madrid) y desconozco cómo pactó el pago de la dirección de obra, si habrá cobrado por ese concepto, si ha pactado indemnización en caso de que no siga él dirigiendo, etc.
El coste de la construcción de una vivienda de 170 m2 también dependerá de la zona donde se ubique. En Madrid podría oscilar entre 120.000 y 170.000 euros, según acabados, tipo de estructura, etc. En base a ese coste se habrán pagado tasas, que varían entre el 2% y el 4%, según ayuntamientos.
Respecto a lo ya edificado, lo más sencillo es que pidas al arquitecto que ha dirigido las obras, la valoración de la misma en el momento en que se interrumpieron.
Disculpa si me he extendido mucho, pero es una situación un poco complicada.
Buenos Días,
Agradecerte primeramente la rápida respuesta y más si cabe por intentar ser tan detallado en la misma. El mismo propietario de la vivienda, es el arquitecto y director de la obra. Es decir, que en ese sentido no habría problema si están interesados en la venta. ¿Por lo que comentan el valor de la obra empezada es 40000? ¿Y se vende la propiedad por 50000?, son esos precios los que no sé como se ajustan a la situación de la obra, al precio de mercado y a la comunidad autónoma (pueblo de Cantabria).
Gracias de nuevo,
Un saludo.
Agradecerte primeramente la rápida respuesta y más si cabe por intentar ser tan detallado en la misma. El mismo propietario de la vivienda, es el arquitecto y director de la obra. Es decir, que en ese sentido no habría problema si están interesados en la venta. ¿Por lo que comentan el valor de la obra empezada es 40000? ¿Y se vende la propiedad por 50000?, son esos precios los que no sé como se ajustan a la situación de la obra, al precio de mercado y a la comunidad autónoma (pueblo de Cantabria).
Gracias de nuevo,
Un saludo.
En principio, si el arquitecto es el propietario, parece que contarás con garantías de que la obra se ha hecho de forma adecuada. No obstante, como imagino que no será él quien la continúes tras la venta, debes pedirle que dé un fin de obra de la parte ya ejecutada, para que se responsabilice de ella.
Respecto a los precios, no conozco la zona de Cantabria, así que me es difícil orientarte. Además habría que saber si dispone de parcela anexa, superficie de la misma, etc. Si hay construidos 80 m2, la repercusión sería de 625 ?/m2, que si incluye ese terreno no es muy elevado, pero desconozco el estado de esos 80 m2.
Lo que debes calcular es cuánto te costará a ti completar la vivienda, y qué precio se paga en la zona por una vivienda acabada de esa misma superficie resultante. Eso te puede orientar sobre si el precio que te piden es adecuado.
Respecto a los precios, no conozco la zona de Cantabria, así que me es difícil orientarte. Además habría que saber si dispone de parcela anexa, superficie de la misma, etc. Si hay construidos 80 m2, la repercusión sería de 625 ?/m2, que si incluye ese terreno no es muy elevado, pero desconozco el estado de esos 80 m2.
Lo que debes calcular es cuánto te costará a ti completar la vivienda, y qué precio se paga en la zona por una vivienda acabada de esa misma superficie resultante. Eso te puede orientar sobre si el precio que te piden es adecuado.
