Metros construidos escaleras
Me van a entregar una vivienda VPPL y las escaleras del portal, que dan al exterior, no están cerradas. Sólo van a poner una barandilla de metal del suelo a la altura de la cintura aproximadamente.
Creo que es una inseguridad tremenda, primero porque se corre el riesgo de caerse ( sobre todo los niños si se quieren asomar ) y también por el riesgo de ladrones, ya que lo tendrían super fácil para colarse a las viviendas.
La promotora dice que no lo cierra porque sino computarían más metros a los pisos.
¿Esto es cierto?. Creo que no, ya de por sí, según tengo entendido, las escaleras y descansillos ya computan para los metros construidos.
Me gustaría que resolvieras mi duda y en caso de que sea cierto que computarían más metros si se cierran ( con un cristal sería lo más fácil ), ¿computarían cómo metros construidos o como útiles de la vivienda? ¿Esto podría incrementar el precio del piso?
Creo que es una inseguridad tremenda, primero porque se corre el riesgo de caerse ( sobre todo los niños si se quieren asomar ) y también por el riesgo de ladrones, ya que lo tendrían super fácil para colarse a las viviendas.
La promotora dice que no lo cierra porque sino computarían más metros a los pisos.
¿Esto es cierto?. Creo que no, ya de por sí, según tengo entendido, las escaleras y descansillos ya computan para los metros construidos.
Me gustaría que resolvieras mi duda y en caso de que sea cierto que computarían más metros si se cierran ( con un cristal sería lo más fácil ), ¿computarían cómo metros construidos o como útiles de la vivienda? ¿Esto podría incrementar el precio del piso?
4 Respuestas
Respuesta de 08023 Architecture Design Ideas
1
Las escaleras y descansillos de los edificios de viviendas computan como superficie construida. Sólo en casos muy especiales y en acuerdo con el ayuntamiento se puede evitar contar algunos m2 pero nunca la totalidad.
Las parcelas según normativa tienen un número máximo de m2 que se puede construir. Seguramente tu edificio esté al límite de la normativa y no pueden añadir más metros. Si se cierra aumenta la superficie construida del edificio, de las partes comunes y por lo tanto de la parte proporcional de metros comunitarios que le corresponde a tu vivienda. Sobre el precio de la vivienda no creo que influyese ya que son propiedad de la comunidad de vecinos.
Una posibilidad para cerrarlos sería colocar una verja de arriba a abajo o un cerramiento de chapa perforada de tal forma que fuera espacio exterior pero abierto y no computara en superficie. De todos modos, estas soluciones y otras deben ser consultadas con el ayuntamiento, seguramente ya lo han sido por el arquitecto de las viviendas, para encontrar la mejor solución posible.
Espero haber sido de ayuda. Un saludo.
/08023 ARQUITECTURA+DISEÑO+IDEAS/
/www.08023.es [email protected]/
Las parcelas según normativa tienen un número máximo de m2 que se puede construir. Seguramente tu edificio esté al límite de la normativa y no pueden añadir más metros. Si se cierra aumenta la superficie construida del edificio, de las partes comunes y por lo tanto de la parte proporcional de metros comunitarios que le corresponde a tu vivienda. Sobre el precio de la vivienda no creo que influyese ya que son propiedad de la comunidad de vecinos.
Una posibilidad para cerrarlos sería colocar una verja de arriba a abajo o un cerramiento de chapa perforada de tal forma que fuera espacio exterior pero abierto y no computara en superficie. De todos modos, estas soluciones y otras deben ser consultadas con el ayuntamiento, seguramente ya lo han sido por el arquitecto de las viviendas, para encontrar la mejor solución posible.
Espero haber sido de ayuda. Un saludo.
/08023 ARQUITECTURA+DISEÑO+IDEAS/
/www.08023.es [email protected]/
Gracias por tu rápida respuesta.
Ahora están con una chapa perforada a cuadros desde el suelo a la altura de la cintura aproximadamente, como te decía antes.
Entiendo por tu respuesta que si esa chapa la prolongasen hasta el techo o añadieran a esa chapa unas verjas hasta el techo, no computarían más metros. ¿Es así?
¿Para que no se entienda como superficie cerrada, basta con que existan agurejos. Se podría enladrillar y poner una ventana?
Gracias de nuevo
Ahora están con una chapa perforada a cuadros desde el suelo a la altura de la cintura aproximadamente, como te decía antes.
Entiendo por tu respuesta que si esa chapa la prolongasen hasta el techo o añadieran a esa chapa unas verjas hasta el techo, no computarían más metros. ¿Es así?
¿Para que no se entienda como superficie cerrada, basta con que existan agurejos. Se podría enladrillar y poner una ventana?
Gracias de nuevo
Todo depende del ayuntamiento que tiene la última palabra, pero en general lo más que se permite es una verja. Puede que una chapa perforada a modo de verja de suelo a techo diera más sensación de seguridad. Las ventanas y los ladrillos se considerarían como superficie construida ya que se consideraría habitable ese espacio. Con una verja sin embargo no, pero como ya le comento es el ayuntamiento quien decide finalmente.
Respuesta de Anxo Sánchez - arquitecto
1
No se donde es el edificio pero me extraña que la escalera esté totalmente abierta por la parte inferior ya que eso implica una serie de problemas de tipo térmico, de habitabilidad, de seguridad y de utilización que deben de justificarse en proyecto y que sería más sencillo hacer si se cierran adecuadamente. No obstante es posible hacerlo como describe si se cumplen las normativas.
En relación al cómputo de las superficies, es un tema de discusión (he encontrado criterios divergentes entre diferentes técnicos municipales) pero habitualmente los espacios abiertos no computan edificabilidad, aunque si están cubiertos se suele considerar el 50% en ocasiones (terrazas normalmente)
A la hora del cómputo por vivienda no deberían computar como metros construidos de la vivienda sino como "metros construidos con parte proporcional de zonas comunes" que sirve a efectos catastrales, de valoración y de cuotas de participación. En ningúnc caso computarán como metros útiles ni deberían suponer una variación significativa en el precio o valoración de la vivienda ya que entiendo que solo están abiertas a la altura del portal y no del resto de alturas.
En relación al cómputo de las superficies, es un tema de discusión (he encontrado criterios divergentes entre diferentes técnicos municipales) pero habitualmente los espacios abiertos no computan edificabilidad, aunque si están cubiertos se suele considerar el 50% en ocasiones (terrazas normalmente)
A la hora del cómputo por vivienda no deberían computar como metros construidos de la vivienda sino como "metros construidos con parte proporcional de zonas comunes" que sirve a efectos catastrales, de valoración y de cuotas de participación. En ningúnc caso computarán como metros útiles ni deberían suponer una variación significativa en el precio o valoración de la vivienda ya que entiendo que solo están abiertas a la altura del portal y no del resto de alturas.
El piso se encuentra en una localidad de la Comunidad Autónoma de Madrid.
Las escaleras cuentan con una chapa perforada con cuadrados desde el suelo a la altura de la cintura y están así en todas las alturas del edificio ( 5 alturas). Además son escaleras que no dan al interior del edificio, sino al exterior, es decir, a la vía pública.
¿Esto podría ir en contra de las normas de seguridad ( térmicas, sonoras y de seguridad ) según las normativas?
Gracias
Las escaleras cuentan con una chapa perforada con cuadrados desde el suelo a la altura de la cintura y están así en todas las alturas del edificio ( 5 alturas). Además son escaleras que no dan al interior del edificio, sino al exterior, es decir, a la vía pública.
¿Esto podría ir en contra de las normas de seguridad ( térmicas, sonoras y de seguridad ) según las normativas?
Gracias
Si se encuentran abiertas en toda la altura y a fachada, se habrá hecho así para no consumir edificabilidad. Al estar abiertas de ese modo seguramente se haya tenido en cuenta al realizar el cálculo térmico y acústico, así que cumplirá.
En cuanto a la seguridad, los agujeros no deberían permitir el paso de una esfera de 15cm de diámetro y por lo que comenta la altura seguramente cumpla también.
.
Otra cosa es que con el clima de Madrid abrir la puerta del piso directamente al exterior sea la mejor opción, pero no es ilegal.
En cuanto a la seguridad, los agujeros no deberían permitir el paso de una esfera de 15cm de diámetro y por lo que comenta la altura seguramente cumpla también.
.
Otra cosa es que con el clima de Madrid abrir la puerta del piso directamente al exterior sea la mejor opción, pero no es ilegal.
Por tanto creo que entonces debe ser para que no se computen más metros.
Pero no se computan como útiles de la vivienda creo, sino como construidos con repercusión a las zonas comunes y por tanto eso a mi, como propietario de la vivienda, a qué me afecta, no me debería costar el piso más. Por tanto, ¿a qué puede afectar a la promotora que pueda computar como construidos para que se nieguen a cerrarlas?
Gracias de nuevo
Pero no se computan como útiles de la vivienda creo, sino como construidos con repercusión a las zonas comunes y por tanto eso a mi, como propietario de la vivienda, a qué me afecta, no me debería costar el piso más. Por tanto, ¿a qué puede afectar a la promotora que pueda computar como construidos para que se nieguen a cerrarlas?
Gracias de nuevo
A la constructora le afectará (y mucho) en relación a la edificabilidad de la parcela. Si una parte del edificio no computa puede edificar más para aprovechamiento en las viviendas (de ahí la existencia de diferentes criterios entre técnicos diferentes ya que puede dar lugar a algunas perversiones)
Los metros útiles son los que mide el interior de su vivienda, descontados muros y tabiques.
Los metros construidos son lo que mide el perímetro construido de su vivienda.
Los metros construidos con parte proporcional de zonas comunes le servirán para determinar su cuota de participación en el edificio y en caso de valoración.
Habitualmente el precio viene dado por superficie en metros construidos o útiles.
Los metros útiles son los que mide el interior de su vivienda, descontados muros y tabiques.
Los metros construidos son lo que mide el perímetro construido de su vivienda.
Los metros construidos con parte proporcional de zonas comunes le servirán para determinar su cuota de participación en el edificio y en caso de valoración.
Habitualmente el precio viene dado por superficie en metros construidos o útiles.
Respuesta de argiaarq
1
La superficie computable es aquella que está cerrada, tanto por fábrica como por vidrio u otro tipo de material. Es decir, la que tiene "paredes y techo".
Puede ocurrir que la promoción ya haya alcanzado el máximo de metros construidos permitidos, por lo que se ha optado por situar esta escalera al exterior.
Si se cerrara, pasaría a incrementar los metros construidos de la vivienda y, en proporción, su precio de venta.
Respecto a la barandilla, esta debe cumplir el CTE, del cual le transcribo las condiciones:
a) No puedan ser fácilmente escaladas por los niños, para lo cual:
- En la altura comprendida entre 300 mm y 500 mm sobre el nivel del suelo o sobre la línea de inclinación de una escalera no existirán puntos de apoyo, incluidos salientes sensiblemente horizontales con más de 5 cm de saliente.
- En la altura comprendida entre 500 mm y 800 mm sobre el nivel del suelo no existirán salientes que tengan una superficie sensiblemente horizontal con más de 15 cm de fondo.
b) No tengan aberturas que puedan ser atravesadas por una esfera de 100 mm de diámetro, exceptuándose las aberturas triangulares que forman la huella y la contrahuella de los peldaños con el límite inferior de la barandilla, siempre que la distancia entre este límite y la línea de inclinación de la escalera no exceda de 50 mm.
Puede ocurrir que la promoción ya haya alcanzado el máximo de metros construidos permitidos, por lo que se ha optado por situar esta escalera al exterior.
Si se cerrara, pasaría a incrementar los metros construidos de la vivienda y, en proporción, su precio de venta.
Respecto a la barandilla, esta debe cumplir el CTE, del cual le transcribo las condiciones:
a) No puedan ser fácilmente escaladas por los niños, para lo cual:
- En la altura comprendida entre 300 mm y 500 mm sobre el nivel del suelo o sobre la línea de inclinación de una escalera no existirán puntos de apoyo, incluidos salientes sensiblemente horizontales con más de 5 cm de saliente.
- En la altura comprendida entre 500 mm y 800 mm sobre el nivel del suelo no existirán salientes que tengan una superficie sensiblemente horizontal con más de 15 cm de fondo.
b) No tengan aberturas que puedan ser atravesadas por una esfera de 100 mm de diámetro, exceptuándose las aberturas triangulares que forman la huella y la contrahuella de los peldaños con el límite inferior de la barandilla, siempre que la distancia entre este límite y la línea de inclinación de la escalera no exceda de 50 mm.
Respuesta de cera_liquida
1
Si se cierran las escaleras con un cerramiento si se estaría incrementando la superficie construida y no es que esto afecte al precio del piso, es que a la parcela le corresponden unos m² máximos y no se puede sobrepasar.
Otra cosa es la seguridad, ya que esta debe quedar garantizada y si se sube esta reja hasta el techo os podría dar una total seguridad a la vez que no incrementaría el cómputo de m².
Otra cosa es la seguridad, ya que esta debe quedar garantizada y si se sube esta reja hasta el techo os podría dar una total seguridad a la vez que no incrementaría el cómputo de m².