Garantizar a varios prestamistas con un solo bien
Estoy haciendo un hotel en Centroamérica, y para financiarlo, aparte de fondos propios, he pensado pedir un crédito a un banco local, a 7 años, y otra parte de los recursos necesarios ofrecer a varios amigos y conocidos de España (soy español) que me presten cada uno (pueden ser dos o tres) una cantidad que devolvería íntegramente en 3 años con una tasa de interés determinada, sin cuotas intermedias. En ambos casos la garantía sería el terreno y la propia obra construida. Mi pregunta es: de qué manera se garantiza a los prestamistas individuales su inversión, o sea, ¿cuál es el instrumento legal por el que un bien inmueble puede servir de garantía a varios prestamistas al mismo tiempo?
1 Respuesta
Respuesta de rogeliomaria
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Para poder situar mejor su pregunta: ¿La garantía que se tomará el banco centroamericano para el préstamo será hipotecaria?
¿Es el país Costa Rica y el préstamo en colones?
Si lo desea,
¿Es el país Costa Rica y el préstamo en colones?
Si lo desea,
Sí, la garantía del banco seria hipotecaria sobre el terreno y obra, pero también tengo otra propiedad que se puede poner como garantía, el país es Nicaragua y la moneda del préstamo dolares. Muchas gracias
En primer lugar, debo comunicarle que desconozco los pormenores de la LEY HIPOTECARIA en Nicaragua. Por este motivo le pregunté si existía hipoteca y cual era el país, ya que de COSTA RICA se algo más por haber estado en ese país y haber tenido algún trato con bancos, aunque no para mi, si para terceros.
Suponiendo que sea igual o parecida a la española, con el bien hipotecado por un banco, no podría ofrecer la misma garantía a ninguna otra persona, física o jurídica, al menos con el mismo rango. Le aclaro este extremo:
1. El banco procedería a la hipoteca.
2. Vd. podría ofrecer una segunda, tercera, cuarta... etc... hipotecas a otros inversores, pero siempre estarían detrás del banco en orden de preferencia, por lo que para hacerse con el bien, tendrían primero que pagar la primera al banco.
Insisto en que así funciona en España, desconozco si en Nicaragua es lo mismo.
Un importante aspecto a destacar es la moneda: el dólar. Para el banco no existe problema, ya que cuando le hace el préstamo en moneda distinta a la moneda local, hace lo que se llama "cerrar una posición", es decir se cubre de posibles fluctuaciones del mismo respecto a su moneda, a través de lo que se llama un "derivado" (generalmente será un SWAP de interés contra interés). Omitiré comentarios sobre el derivado por ser una figura muy compleja, y además solo estaría haciendo hipótesis.
Para Vd. y su negocio, supongo que tampoco le afectaría la fluctuación del cambio del dólar, ya que si es como en Costa Rica y otros lugares de Sudamérica, el precio de los hoteles es en dólares, por lo que nos encontraríamos ante una dolarización cerrada.
Sin embargo para inversores españoles, si lo que prestan son dólares, y si es con la garantía de la hipoteca tendría que ser así, existe el riesgo de cambio, ya que ellos ahora tendrían que comprarlos con euros a un determinado cambio, y no se sabe que cambio tendría el dólar/euro cuando fueran recuperando el capital ¿quién cubre este riesgo?
Ciertamente podrían cerrar también un derivado en España con un banco español, pero ningún banco, a mi criterio, les cerraría una posición a siete años. A mi juicio, podrían llegar a cerrar un "forward" como máximo a dos años, en el mejor de los casos. En este momento, el costo del citado "forward" es muy pequeño, ya que éste se establece por la diferencia de intereses entre las dos monedas (euro/dólar), y están muy cercanos uno de otro, aunque el banco se llevaría ineludiblemente unos pequeños diferenciales. (1/8 ó 1/4 de punto estimo como máximo)
Otra cosa que no debe olvidar en el caso de que su proyecto tenga un buen fin, es el de informar a los inversores, por si no lo supieran, de su obligación de informar al BANCO DE ESPAÑA a través de la DIRECCIÓN GENERAL DE TRANSACCIONES EXTERIORES, de la inversión. Todo correría por cuenta del banco transfirente, quien tendría que mover la Balanza de Pagos en España (salida de capitales), bajo un código estadístico de "Inversiones de Residentes en Bienes de No Residentes". Habrá un capítulo específico del que le informarán en el propio banco. Al ir recibiendo los reembolsos, deben ir rebajando el mismo código al que han cedido, así como los intereses percibidos, que deben ser declarados a la Agencia Tributaria a través de la Declaración de la Renta, si fueran persona físicas o Impuesto de Sociedades, si fueran persona Jurídica.
Otra posibilidad sería darles como garantía la hipoteca del otro terreno que posee, en cuyo caso la mecánica administrativa relativa al dólar y al Banco de España, sería exactamente la misma, variando solo su posición ante el banco local, con el que ya no tendrían nada que ver.
Es todo lo que le puedo decir sobre este asunto. No se si le he arreglado algo, pero como puede ver, es un tema harto complejo.
Saludos.
Suponiendo que sea igual o parecida a la española, con el bien hipotecado por un banco, no podría ofrecer la misma garantía a ninguna otra persona, física o jurídica, al menos con el mismo rango. Le aclaro este extremo:
1. El banco procedería a la hipoteca.
2. Vd. podría ofrecer una segunda, tercera, cuarta... etc... hipotecas a otros inversores, pero siempre estarían detrás del banco en orden de preferencia, por lo que para hacerse con el bien, tendrían primero que pagar la primera al banco.
Insisto en que así funciona en España, desconozco si en Nicaragua es lo mismo.
Un importante aspecto a destacar es la moneda: el dólar. Para el banco no existe problema, ya que cuando le hace el préstamo en moneda distinta a la moneda local, hace lo que se llama "cerrar una posición", es decir se cubre de posibles fluctuaciones del mismo respecto a su moneda, a través de lo que se llama un "derivado" (generalmente será un SWAP de interés contra interés). Omitiré comentarios sobre el derivado por ser una figura muy compleja, y además solo estaría haciendo hipótesis.
Para Vd. y su negocio, supongo que tampoco le afectaría la fluctuación del cambio del dólar, ya que si es como en Costa Rica y otros lugares de Sudamérica, el precio de los hoteles es en dólares, por lo que nos encontraríamos ante una dolarización cerrada.
Sin embargo para inversores españoles, si lo que prestan son dólares, y si es con la garantía de la hipoteca tendría que ser así, existe el riesgo de cambio, ya que ellos ahora tendrían que comprarlos con euros a un determinado cambio, y no se sabe que cambio tendría el dólar/euro cuando fueran recuperando el capital ¿quién cubre este riesgo?
Ciertamente podrían cerrar también un derivado en España con un banco español, pero ningún banco, a mi criterio, les cerraría una posición a siete años. A mi juicio, podrían llegar a cerrar un "forward" como máximo a dos años, en el mejor de los casos. En este momento, el costo del citado "forward" es muy pequeño, ya que éste se establece por la diferencia de intereses entre las dos monedas (euro/dólar), y están muy cercanos uno de otro, aunque el banco se llevaría ineludiblemente unos pequeños diferenciales. (1/8 ó 1/4 de punto estimo como máximo)
Otra cosa que no debe olvidar en el caso de que su proyecto tenga un buen fin, es el de informar a los inversores, por si no lo supieran, de su obligación de informar al BANCO DE ESPAÑA a través de la DIRECCIÓN GENERAL DE TRANSACCIONES EXTERIORES, de la inversión. Todo correría por cuenta del banco transfirente, quien tendría que mover la Balanza de Pagos en España (salida de capitales), bajo un código estadístico de "Inversiones de Residentes en Bienes de No Residentes". Habrá un capítulo específico del que le informarán en el propio banco. Al ir recibiendo los reembolsos, deben ir rebajando el mismo código al que han cedido, así como los intereses percibidos, que deben ser declarados a la Agencia Tributaria a través de la Declaración de la Renta, si fueran persona físicas o Impuesto de Sociedades, si fueran persona Jurídica.
Otra posibilidad sería darles como garantía la hipoteca del otro terreno que posee, en cuyo caso la mecánica administrativa relativa al dólar y al Banco de España, sería exactamente la misma, variando solo su posición ante el banco local, con el que ya no tendrían nada que ver.
Es todo lo que le puedo decir sobre este asunto. No se si le he arreglado algo, pero como puede ver, es un tema harto complejo.
Saludos.
Muchas gracias por su interesante respuesta, que me ha aclarado mucho; parece que lo mejor es ofrecer como garantía a los inversores individuales el segundo terreno, y dejar el primero para el préstamo bancario.
Por ultimo, hay un par de puntos que me gustaría que me aclare:
1- Riesgo cambiario euro-dolar: el préstamo de inversores particulares sería a devolver en 3 años, el riesgo cambiario tendría que asumirlo el proyecto, considerando que una vez transcurrido dicho plazo, se estará en condiciones de afrontarlo en el peor de los casos; sin embargo yo no sabia nada del derivado "forward" que menciona y me gustaría leer algo más así que buscare algo por internet (si tiene a mano un link sobre ello le agradecería me lo pasara)
2- Suponiendo que la cantidad total en la que invierten los particulares son 120.000$ (3 inversores a 40.000 cada uno) ¿Se puede usar el mismo terreno de garantía para los tres (ellos estarían de acuerdo)? ¿Se usaría un mismo documento de préstamo-hipoteca que incluya a los tres prestamistas?
Muchas gracias
Por ultimo, hay un par de puntos que me gustaría que me aclare:
1- Riesgo cambiario euro-dolar: el préstamo de inversores particulares sería a devolver en 3 años, el riesgo cambiario tendría que asumirlo el proyecto, considerando que una vez transcurrido dicho plazo, se estará en condiciones de afrontarlo en el peor de los casos; sin embargo yo no sabia nada del derivado "forward" que menciona y me gustaría leer algo más así que buscare algo por internet (si tiene a mano un link sobre ello le agradecería me lo pasara)
2- Suponiendo que la cantidad total en la que invierten los particulares son 120.000$ (3 inversores a 40.000 cada uno) ¿Se puede usar el mismo terreno de garantía para los tres (ellos estarían de acuerdo)? ¿Se usaría un mismo documento de préstamo-hipoteca que incluya a los tres prestamistas?
Muchas gracias
Bien, veo que ya había tenido en cuenta el riesgo de cambio. Es aceptable que lo asumiera el proyecto.
También me parece correcta su apreciación sobre ofrecimiento de la segunda finca como garantía hipotecaria.
Respecto a la hipoteca a favor de los inversiones individuales, efectivamente se crea un problema, ya que para que tengan los tres el mismo rango, lo ideal sería que se constituyeran en una Sociedad Limitada, para cuya creación solo hay que aportar un capital de 3.000. euros.
Un forward es un derivado que lleva también el nombre de "seguro de cambio". Exactamente con ese nombre se conoce hasta el plazo de un año, y aunque genéricamente para plazos superiores se le sigue dando el mismo nombre, en realidad se tratarñia de un swap de interés contra interés. Bancos grandes, como BBVA o SANTANDER aquí en España tengo conocimiento real de que por lo menos algún tiempo atrás los hacían. Otra posibilidad sería renovarlo anualmente, que solo tendría un inconveniente: ligeras pérdidas por diferencias de cambio (hay que comprar y vender la divisa cada vez que se renueva) y la necesidad de desembolsos en caso de evolución negativa, y dinero para depósitos en caso de evolución positiva. Al final, todos empatados. Sin embargo, si toma esta opción le aconsejo se ponga en manos de un experto, ya que un error (los bancos hoy por hoy no tienen especialistas en oficinas) podría generar diferencias.
En cualquier caso, la cantidad me parece bastante exigua como para que el riesgo de cambio sea un problema importante, ya que me imagino que estamos hablando de una inversión mucho más importante.
Respecto a saber más cosas sobre un forward, puede poner el nombre en el google y el buscador le encontrará información suficiente sobre él, aunque en realidad no cabe mucho más que decir.
Nuevamente saludos, y espero haberle complacido, en la medida de mis posibilidades.
También me parece correcta su apreciación sobre ofrecimiento de la segunda finca como garantía hipotecaria.
Respecto a la hipoteca a favor de los inversiones individuales, efectivamente se crea un problema, ya que para que tengan los tres el mismo rango, lo ideal sería que se constituyeran en una Sociedad Limitada, para cuya creación solo hay que aportar un capital de 3.000. euros.
Un forward es un derivado que lleva también el nombre de "seguro de cambio". Exactamente con ese nombre se conoce hasta el plazo de un año, y aunque genéricamente para plazos superiores se le sigue dando el mismo nombre, en realidad se tratarñia de un swap de interés contra interés. Bancos grandes, como BBVA o SANTANDER aquí en España tengo conocimiento real de que por lo menos algún tiempo atrás los hacían. Otra posibilidad sería renovarlo anualmente, que solo tendría un inconveniente: ligeras pérdidas por diferencias de cambio (hay que comprar y vender la divisa cada vez que se renueva) y la necesidad de desembolsos en caso de evolución negativa, y dinero para depósitos en caso de evolución positiva. Al final, todos empatados. Sin embargo, si toma esta opción le aconsejo se ponga en manos de un experto, ya que un error (los bancos hoy por hoy no tienen especialistas en oficinas) podría generar diferencias.
En cualquier caso, la cantidad me parece bastante exigua como para que el riesgo de cambio sea un problema importante, ya que me imagino que estamos hablando de una inversión mucho más importante.
Respecto a saber más cosas sobre un forward, puede poner el nombre en el google y el buscador le encontrará información suficiente sobre él, aunque en realidad no cabe mucho más que decir.
Nuevamente saludos, y espero haberle complacido, en la medida de mis posibilidades.
