Cambio de hipoteca promotor
Mi novia y yo queremos comprarnos un piso de 170000 euros, y necesitamos pedir el 100% más parte de los gastos (iva. Etc.). En el banco donde el promotor tiene la hipoteca hemos preguntado y nos conceden la hipoteca pero las condiciones son abusivas: apertura 0.5%, diferencial es euribor+1.15%, cancelación parcial 0.5%, cancelación total 1%, subrogación 0.5%. Sé que Patagon, y otros bancos aunque pidas el 100% de la tasación, ofrecen mejores condiciones (euribor+0.85%, etc.). Mi pregunta es ¿en caso de querer acogerme a otra hipoteca desde un primer momento, desechando la del promotor, qué pasos debería dar y qué me va a costar? ¿Qué debería pagar al banco del promotor, la cancelación total o la subrogación? ¿Debo pagar yo los gastos al banco del promotor por cambiarme o debe pagarlos él? Con tantas comisiones y penalizaciones nos hacemos un lío y quisiera tenerlo claro antes de hacer nada; sé que al nuevo banco debería pagarle la de apertura, y creo que si me acogiera a la hipoteca del constructor y luego cambiara me podría salir incluso más caro.
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Respuesta de geoveri
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Vamos por parte. Si te compras una vivienda nueva habrás firmado o firmarás previamente un contrato con la promotora o con un tercero (que te lo cede), en dicho contrato están las condiciones por las que se rige la cancelación de la hipoteca promotor, si se establece que los gastos de cancelación los pagas tu si no quieres el préstamo, tendrías que pagar c.cancelación sobre el principal que le corresponda a la vivienda y canc. Registral del préstamo es decir, un 1% y unos 700 euros aprox.(no obstante esa cláusula es abusiva y existe jurisprudencia, pero tendrías que demandar una vez firmes).
En este caso no te interesa subrogación ya que como necesitas ampliar, habría que esperar a que la hipoteca esté inscrita (3 meses) por lo que no dispondrías de ese efectivo de la ampliación.
Dirigite a varias entidades financieras, plantea la operación (pide con carácter gratuito una estimación objetiva de valor), puede que te lleves la sorpresa que dado el creciente aumento de la vivienda no necesites el 100% de la tasación al haber subido esta, una vez que te den viabilidad económica realiza la tasación del inmueble, comunica a la promotora el día de la firma de la compra-venta no te subrogas, y que te aporte certificado de deuda o que cancele el préstamo, ese día vas con tu banco, le da un cheque y listo. Costes adicionales:
C.apertura: 0,5-0,75%
Formalización préstamo (con beneficios fiscales supongo tenéis menos de 35 años): 1800 euros.
Tasasción: 225 euros
Ojo con los bancos de internet, difícilmente llegan al 100% tasación.
Que sería lo más rentable:
Que el banco de la promotora os amplíe la hipoteca, no te preocupes por las condiciones. Una vez firmada (espera 3 meses)te vas al banco que quieras te preparan una subrogación de acreedor y le presentas una oferta vinculante al banco de la promotora, con ello te mejoraran las condiciones caso contrario, la subrogación te saldrá muy barata ya que hay muchos bancos que te pagan los gastos de subrogación y no te cobran apertura por lo que tendrías que pagar:
1% c.Cancelación( lo puedes meter dentro del importe a subrogar)
Tasación: 225 euros aprox.
En este caso no te interesa subrogación ya que como necesitas ampliar, habría que esperar a que la hipoteca esté inscrita (3 meses) por lo que no dispondrías de ese efectivo de la ampliación.
Dirigite a varias entidades financieras, plantea la operación (pide con carácter gratuito una estimación objetiva de valor), puede que te lleves la sorpresa que dado el creciente aumento de la vivienda no necesites el 100% de la tasación al haber subido esta, una vez que te den viabilidad económica realiza la tasación del inmueble, comunica a la promotora el día de la firma de la compra-venta no te subrogas, y que te aporte certificado de deuda o que cancele el préstamo, ese día vas con tu banco, le da un cheque y listo. Costes adicionales:
C.apertura: 0,5-0,75%
Formalización préstamo (con beneficios fiscales supongo tenéis menos de 35 años): 1800 euros.
Tasasción: 225 euros
Ojo con los bancos de internet, difícilmente llegan al 100% tasación.
Que sería lo más rentable:
Que el banco de la promotora os amplíe la hipoteca, no te preocupes por las condiciones. Una vez firmada (espera 3 meses)te vas al banco que quieras te preparan una subrogación de acreedor y le presentas una oferta vinculante al banco de la promotora, con ello te mejoraran las condiciones caso contrario, la subrogación te saldrá muy barata ya que hay muchos bancos que te pagan los gastos de subrogación y no te cobran apertura por lo que tendrías que pagar:
1% c.Cancelación( lo puedes meter dentro del importe a subrogar)
Tasación: 225 euros aprox.
