Subrogacion y novacion o cancelacion y nueva hipoteca?
Mi padre tiene una hipoteca firmada con cajamar en septiembre de 2003 con una condiciones no muy buenas, indice de referencia es el IRPH de cajas de ahorros más 0.5%, comisión por subrogación, cancelación parcial y total de un 1%, ¿novación 2% siendo el mínimo 0?, suelo de la hipoteca 3.25% y techo 15%. ¿Quedan 56.000? Por pagar.
Le he comprado la casa a mi padre.
Soy funcionaria y fui a hablar con la caja, le dije que no me gustaban muchas cosas de la hipoteca, que quería subrogarla y cambiar lo que no me gustaba. Entonces lo que me dijeron es que lo mejor era cancelar la hipoteca y sacar una nueva con las siguientes condiciones: Hipoteca Funcionarios, primer año 2.75% resto Euribor + 49%, comisiones: apertura 0.5% cancelación anticipada 1% parcial 0%, el suelo 2.5% y el techo el 15%, la única vinculación seria un plan de previsión asegurado por 3000 euros.
Entonces he leído por aquí que la comisión por cancelación total por ley no puede ser superior al 1%, ese dato ¿afectaría a la hipoteca anterior para cancelarla?
¿Es buena idea cancelar la hipoteca y sacar otra?
La hipoteca funcionarios es supuestamente un convenio, ¿se puede seguir negociando? ¿O al ser un convenio no se pueden negociar?
Lo del suelo de la hipoteca me tiene con un poco mosqueada, me gustaría quitarlo, pero no se muy bien como.
¿Te parecen buena la oferta que me hacen?
Bueno, eso es "todo".
Le he comprado la casa a mi padre.
Soy funcionaria y fui a hablar con la caja, le dije que no me gustaban muchas cosas de la hipoteca, que quería subrogarla y cambiar lo que no me gustaba. Entonces lo que me dijeron es que lo mejor era cancelar la hipoteca y sacar una nueva con las siguientes condiciones: Hipoteca Funcionarios, primer año 2.75% resto Euribor + 49%, comisiones: apertura 0.5% cancelación anticipada 1% parcial 0%, el suelo 2.5% y el techo el 15%, la única vinculación seria un plan de previsión asegurado por 3000 euros.
Entonces he leído por aquí que la comisión por cancelación total por ley no puede ser superior al 1%, ese dato ¿afectaría a la hipoteca anterior para cancelarla?
¿Es buena idea cancelar la hipoteca y sacar otra?
La hipoteca funcionarios es supuestamente un convenio, ¿se puede seguir negociando? ¿O al ser un convenio no se pueden negociar?
Lo del suelo de la hipoteca me tiene con un poco mosqueada, me gustaría quitarlo, pero no se muy bien como.
¿Te parecen buena la oferta que me hacen?
Bueno, eso es "todo".
1 respuesta
Respuesta de absctct
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En cuanto a la primera cuestión que planteas de "... si afectaría a la hipoteca anterior para cancelarla", para cancelación, la ley del 94 imponía un máximo del 1%. Para las hipotecas a tipo variable firmadas desde abril del 2003, el tipo máximo es el 0´50%. Pero tiene que haber sido firmada después de esa fecha. Para cancelaciones de hipotecas realizadas después del 27 de abril de 2003 se ha fijado por ley una comisión por cancelación total del 0,5% independientemente de las condiciones que se firmaran con el banco. Dicen que si te han cobrado más hay que ir a la sucursal e indicar que te apliquen las condiciones de la disposición adicional primera de la Ley 36/2003 del 11 de noviembre, de medidas de reforma económica. Si no hacen caso, realiza una reclamación por escrito al servicio de atención al cliente de la entidad y, si no, al Comisionado para la Defensa del cliente de Servicios Bancarios (C/ Al calá 48, 28014 Madrid, teléfono 913385068). Dicen que en un 100% de los casos se consigue que el banco te devuelva lo que te han cobrado de más
¿Es buena idea cancelar la hipoteca y sacar otra?
Pues los gastos de cancelación de la hipoteca serían estos:
Comisión de cancelación total. Se aplica únicamente si en el momento de proceder a la cancelación de la hipoteca, aún resta capital por pagar, y el usuario abona la totalidad de la cantidad debida. Tiene que ver la Comisión que pactó en caso de esta cancelación.
Gastos de Notaría. El notario debe dar fe de que no se debe nada como testigo, por tanto, de la cancelación de la deuda, ante las partes y su capacidad certificadora para el Registro y la anulación de la carga. Su cuantía depende del valor de la hipoteca.
Gastos Registro. Trámite de inscripción de la cancelación en el Registro de la Propiedad, necesario para que desaparezca la carga. También depende de la cuantía del valor de la hipoteca.
Gasto por Actos jurídicos documentados. Cuando se produce la cancelación de una hipoteca no se paga el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) según la Ley 14/2000, de 29 de diciembre. Bien es gratis!, aunque las mala noticia es que hay que ir al organismo de la Comunidad Autónoma competente a hacer cola para que nos den el "papel" de IAJD de la cancelación. Con este "papel" del IAJD y el que nos dieron en la notaría hay que ir al Registro de la Propiedad.
Gasto de Gestoría. La gestoría tramita la cancelación, aunque sería un gasto evitable, es aconsejable por comodidad y eficiencia. Aunque la no haber tarifas fijas puede preguntar sus coste (hay que pagar por anticipado).
En tu caso la cancelación de esa hipoteca rondaría los 500 Euros. Ahora bien, el 2º paso sería apertura de una nueva hipoteca, con las condiciones que detallas:
A lo anterior habría que añadir: Gastos de la hipoteca (No de compraventa)
Actos jurídicos documentados, tasación, comisión de apertura... En total unos 1.400 Euros
Sin embargo si te subrogas, ahorrarías: Comisión de apertura, tasación, comisión de cancelación hipoteca (aunque lo que ahorras en este punto lo gastas en la comisión de subrogación). De los 1.900 Euros de gastos que te supone cancelar y abrir hipoteca nueva, con la operación de subrogación podrías ahorrar unos 600 Euros. Pero la pregunta ahora sería ¿Me compensa un ahorro de 600 Euros por subrogarme, con las condiciones que tiene mi padre en su hipoteca o por el contrario sería mejor gastar 1.300 Euros más en cancenlar y abrir una hipoteca con las condiciones que me ofrece el banco por mi calidad de funcionaria? Yo prefiría lo segundo, y viendo las condiciones que te van a aplicar, a la larga recuperás la inversión que te ha supuesto cancelar una y abrir otra.
Como dato relevante, sólo con la diferencia de suelo de una hipoteca a otra, en 6 meses ya habrías amortizado lo que te ha supuesto el gasto antes comentado, sin contar otras grandes diferencias que hay entre las condiciones de una hipoteca y otra.
En cuanto a lo del convenio para funcionarios, he oído algo aunque no sé muy bien como va ese tema o las ventajas con respecto a otras hipotecas. Si las condiciones son las que comentas, no son malas, aunque no son tampoco especiales. ¿Si se puede seguir negociando? Supongo que sí, como todo, no creo estén cerrados a negociaciones, sobre todo importante sería quitar la clausula de interés-suelo, ya que hay bancos que no se la aplican a sus clientes, y estos precisamente no están acogidos a ningún convenio hipotecario de funcionarios.
Bueno.
¿Es buena idea cancelar la hipoteca y sacar otra?
Pues los gastos de cancelación de la hipoteca serían estos:
Comisión de cancelación total. Se aplica únicamente si en el momento de proceder a la cancelación de la hipoteca, aún resta capital por pagar, y el usuario abona la totalidad de la cantidad debida. Tiene que ver la Comisión que pactó en caso de esta cancelación.
Gastos de Notaría. El notario debe dar fe de que no se debe nada como testigo, por tanto, de la cancelación de la deuda, ante las partes y su capacidad certificadora para el Registro y la anulación de la carga. Su cuantía depende del valor de la hipoteca.
Gastos Registro. Trámite de inscripción de la cancelación en el Registro de la Propiedad, necesario para que desaparezca la carga. También depende de la cuantía del valor de la hipoteca.
Gasto por Actos jurídicos documentados. Cuando se produce la cancelación de una hipoteca no se paga el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) según la Ley 14/2000, de 29 de diciembre. Bien es gratis!, aunque las mala noticia es que hay que ir al organismo de la Comunidad Autónoma competente a hacer cola para que nos den el "papel" de IAJD de la cancelación. Con este "papel" del IAJD y el que nos dieron en la notaría hay que ir al Registro de la Propiedad.
Gasto de Gestoría. La gestoría tramita la cancelación, aunque sería un gasto evitable, es aconsejable por comodidad y eficiencia. Aunque la no haber tarifas fijas puede preguntar sus coste (hay que pagar por anticipado).
En tu caso la cancelación de esa hipoteca rondaría los 500 Euros. Ahora bien, el 2º paso sería apertura de una nueva hipoteca, con las condiciones que detallas:
A lo anterior habría que añadir: Gastos de la hipoteca (No de compraventa)
Actos jurídicos documentados, tasación, comisión de apertura... En total unos 1.400 Euros
Sin embargo si te subrogas, ahorrarías: Comisión de apertura, tasación, comisión de cancelación hipoteca (aunque lo que ahorras en este punto lo gastas en la comisión de subrogación). De los 1.900 Euros de gastos que te supone cancelar y abrir hipoteca nueva, con la operación de subrogación podrías ahorrar unos 600 Euros. Pero la pregunta ahora sería ¿Me compensa un ahorro de 600 Euros por subrogarme, con las condiciones que tiene mi padre en su hipoteca o por el contrario sería mejor gastar 1.300 Euros más en cancenlar y abrir una hipoteca con las condiciones que me ofrece el banco por mi calidad de funcionaria? Yo prefiría lo segundo, y viendo las condiciones que te van a aplicar, a la larga recuperás la inversión que te ha supuesto cancelar una y abrir otra.
Como dato relevante, sólo con la diferencia de suelo de una hipoteca a otra, en 6 meses ya habrías amortizado lo que te ha supuesto el gasto antes comentado, sin contar otras grandes diferencias que hay entre las condiciones de una hipoteca y otra.
En cuanto a lo del convenio para funcionarios, he oído algo aunque no sé muy bien como va ese tema o las ventajas con respecto a otras hipotecas. Si las condiciones son las que comentas, no son malas, aunque no son tampoco especiales. ¿Si se puede seguir negociando? Supongo que sí, como todo, no creo estén cerrados a negociaciones, sobre todo importante sería quitar la clausula de interés-suelo, ya que hay bancos que no se la aplican a sus clientes, y estos precisamente no están acogidos a ningún convenio hipotecario de funcionarios.
Bueno.
