Me subrogo o no
Me he comprado una vivienda nueva de renta libre, la promotora me ha proporcionado una entidad bancaria, Ibercaja, para subrogar la hipoteca.
Estoy planteándome subrogarme a esta hipoteca o hacerla con otra entidad que me proporcione mejores condiciones.
La duda que tengo es que no sé que gastos adicionales tendría que pagar si no me subrogase. No tengo claro los conceptos que debería pagar.
Estoy planteándome subrogarme a esta hipoteca o hacerla con otra entidad que me proporcione mejores condiciones.
La duda que tengo es que no sé que gastos adicionales tendría que pagar si no me subrogase. No tengo claro los conceptos que debería pagar.
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Respuesta de luibio
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A continuación te expongo los gastos para la subrogación de una hipoteca, y los gastos para la formalización de una nueva hipoteca:
Gastos de formalización préstamo hipotecario:
CASO 1: Nueva hipoteca. Los gastos serían:
- Comisión de apertura: lo establece la entidad que te concede el préstamo. Va desde el 0.5% hasta el 2%. Lo general es un 1% del valor del préstamo.
- Tasación de la vivienda: la entidad envía a un tasador para calcular la cantidad máxima que os prestará. Lo normal es que te concedan un máximo del 80% del valor de tasación de la vivienda.
-IAJD: este impuesto es también del 1%, pero en este caso, sobre la garantía hipotecaria, que para hacer un cálculo aproximado de esta garantía, resulta de multiplicar la cantidad que se solicita de préstamo por 1.75.
-Notaría: gasto por la escritura del préstamo de la vivienda.
-Registro: la escritura del préstamo de la vivienda, también se registra.
-Gestoría.
CASO 2: subrogación a la hipoteca del promotor. En este caso los gastos son:
-Comisión de subrogación: suele ser entre el 0,5 y el 1% del valor del préstamo. Incluso en alguna entidad puede ser del 0%.
-Notaría: formalización de la escritura del préstamo "a tu nombre" por así decirlo
-Registro
-Gestoría.
Como ves, en el caso de la subrogación te ahorras los gastos de tasación e IAJD, además de que suele ser más cara (más % de comisión) una comisión de apertura que una de subrogación. Además, en el caso de subrogación cabe la posibilidad de realizar lo que se denomina una novación: cambio de las condiciones de la hipoteca, por ejemplo: ampliar el tiempo o disminuirlo, mejora del diferencial del interés a aplicar debido a vuestros condiciones particulares o contratación de una serie de productos con el banco (tarjetas de crédito, seguro de vida, plan de pensiones, etc). Todos los cambios que no conlleven una ampliación del capital de la hipoteca (es decir, por ejemplo, que la hipoteca del promotor sea de 100.000 euros, y tu quieras subrogarte con una novación ampliando esa cantidad a 120.000 euros), los gastos siguen siendo los mismos, pero en caso de ampliación, sobre la ampliación deberás pagar el IAJD (en el ejemplo anterior, pagarás IAJD sobre la garantía de hipoteca de ampliación de 20.000 euros) y deberás pagar una nueva tasación de la vivienda.
Gastos de formalización préstamo hipotecario:
CASO 1: Nueva hipoteca. Los gastos serían:
- Comisión de apertura: lo establece la entidad que te concede el préstamo. Va desde el 0.5% hasta el 2%. Lo general es un 1% del valor del préstamo.
- Tasación de la vivienda: la entidad envía a un tasador para calcular la cantidad máxima que os prestará. Lo normal es que te concedan un máximo del 80% del valor de tasación de la vivienda.
-IAJD: este impuesto es también del 1%, pero en este caso, sobre la garantía hipotecaria, que para hacer un cálculo aproximado de esta garantía, resulta de multiplicar la cantidad que se solicita de préstamo por 1.75.
-Notaría: gasto por la escritura del préstamo de la vivienda.
-Registro: la escritura del préstamo de la vivienda, también se registra.
-Gestoría.
CASO 2: subrogación a la hipoteca del promotor. En este caso los gastos son:
-Comisión de subrogación: suele ser entre el 0,5 y el 1% del valor del préstamo. Incluso en alguna entidad puede ser del 0%.
-Notaría: formalización de la escritura del préstamo "a tu nombre" por así decirlo
-Registro
-Gestoría.
Como ves, en el caso de la subrogación te ahorras los gastos de tasación e IAJD, además de que suele ser más cara (más % de comisión) una comisión de apertura que una de subrogación. Además, en el caso de subrogación cabe la posibilidad de realizar lo que se denomina una novación: cambio de las condiciones de la hipoteca, por ejemplo: ampliar el tiempo o disminuirlo, mejora del diferencial del interés a aplicar debido a vuestros condiciones particulares o contratación de una serie de productos con el banco (tarjetas de crédito, seguro de vida, plan de pensiones, etc). Todos los cambios que no conlleven una ampliación del capital de la hipoteca (es decir, por ejemplo, que la hipoteca del promotor sea de 100.000 euros, y tu quieras subrogarte con una novación ampliando esa cantidad a 120.000 euros), los gastos siguen siendo los mismos, pero en caso de ampliación, sobre la ampliación deberás pagar el IAJD (en el ejemplo anterior, pagarás IAJD sobre la garantía de hipoteca de ampliación de 20.000 euros) y deberás pagar una nueva tasación de la vivienda.
